美國“以房養老”住房反向抵押貸款的經驗與啟示

于艷芳

(河北大學 管理學院，河北 保定 071002)

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美國“以房養老”住房反向抵押貸款的經驗與啟示

于艷芳

(河北大學 管理學院，河北 保定 071002)

摘要：面臨嚴峻的人口老齡化危機，“以房養老”逐漸成為社會養老保障體系的有益補充。我國對“以房養老”進行了有益的探索，但還很不成熟。美國的“以房養老”住房反向抵押貸款取得了較大成功，值得借鑒。因此，論文在介紹美國住房反向抵押貸款主要產品的基礎上，總結出成功經驗，并提出美國“以房養老”住房反向抵押貸款對我國的啟示。也就是說，要在強化政府主導作用的基礎上，擴大借款人市場需求，增加貸款機構市場供給，并完善相關配套措施。

關鍵詞：以房養老；住房反向抵押貸款；房產價值轉換抵押貸款

一、引言

“以房養老”起源于荷蘭，發達成熟于美國。“以房養老”的本質是通過房屋的有效運轉達到房屋所有人最終養老的目的。“以房養老”有住房置換、住房租換、售后回租等不同形式。在美國，“以房養老”主要推行的是住房反向抵押貸款(Reverse Mortgage)。

住房反向抵押貸款與一般住房抵押貸款相反，又稱“倒按揭”，是指擁有房屋產權的老年人把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構將綜合考慮借款人的年齡、預期壽命、房屋現值、預期價值等因素確定抵押房屋的評估值減去預期損失與利息的余值按月或按年平均分攤到借款人的預期壽命中用于支付養老費用，借款人去世后金融機構獲得該房屋產權的一種貸款方式[1]。美國住房反向抵押貸款在提高老年人生活水平、活躍金融市場等方面發揮了重要作用。

我國也面臨嚴峻的人口老齡化社會危機，在現行養老保障制度不健全的情況下，為解決老年人的養老問題，使其過上幸福的晚年生活，有必要探索“以房養老”的新路徑。雖然2005年至今的“南京模式”“上海模式”“北京模式”和“杭州模式”都進行了有益的探索，2013年9月國務院也出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》鼓勵開展“以房養老”試點，但我國的“以房養老”仍處于初級階段，還很不成熟。借鑒美國住房反向抵押貸款經驗對于推進我國“以房養老”事業的發展具有重要現實意義。

二、美國“以房養老”住房反向抵押貸款的主要產品

目前，美國“以房養老”住房反向抵押貸款主要有房產價值轉換抵押貸款(The Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)，房屋持有者計劃(The Home Keeper)和現金賬戶計劃(The Cash Account Plan)三種。此外，還有2006年才推出的生活方式計劃(The Lifestyle Plan)。

(一)房產價值轉換抵押貸款

HECM是1987年美國《住房和社區發展法案》授權美國住房與城市發展部(The Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)為老年房屋擁有者提供的第一個全國性的示范項目。借款人必須是擁有房屋產權的老年人，如果是共同產權，則最年輕產權者至少62歲。貸額金款不能超過聯邦住房管理局(The Federal Housing Administration，簡稱FHA)規定的房屋所在地的貸款最高限額。貸款機構是FHA授權的銀行、抵押貸款公司或其他金融機構。貸款利率可以是固定的，也可以調整。借款人可以從五種支付方式中自由選擇。借款人必須從FHA購買保險，貸款機構可以選擇與HUD的保險費分配方案，以便將風險轉嫁給HUD，確保借貸雙方利益[2]。全國抵押貸款聯合會(The Federal National Mortgage Association)負責制定項目的原則與標準，也是HECM二級市場上唯一的購買方。

(二)房屋持有者計劃

房屋持有者計劃是1996年全國抵押貸款聯合會房利美(Fannie Mae)推出的產品。與HECM相似，借款人必須是擁有房屋產權的至少62歲的老年人，還必須參加了房利美的咨詢培訓課程。借款人按月獲得支付。每月的貸款利率根據存款變動指數調整。貸額金款不能超過房屋所在地的貸款最高限額。借款人還負有房屋保險、納稅、維修的義務，否則貸款將中斷。

(三)現金賬戶計劃

現金賬戶計劃是財務自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corp.)推出的產品。現金賬戶計劃要求借款人必須是62歲以上擁有房屋價值不低于75萬美元的老年人。與前兩種產品不同的是，現金賬戶計劃是一次大額支付，而不能由借款人自由選擇按月支付。同時，貸款限額大幅提高，高達70萬美元。目前，現金賬戶計劃只在華盛頓特區和加利福尼亞、印第安納等24個州實行。現金賬戶計劃是美國住房反向抵押貸款市場上唯一的私營公司經營業務。

(四)生活方式計劃

生活方式計劃與現金賬戶計劃相似，是2006年針對擁有房屋產權的62歲以上老年人推出的項目。開始僅在加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州實行，2007年推廣到其他州。生活方式計劃的貸款利率很高，按照六個月期的LIBOR指數再加上3.6個百分點[3]。

三、美國“以房養老”住房反向抵押貸款的成功經驗

(一)有力的政府支持

美國“以房養老”住房反向抵押貸款的順利開展離不開政府的有力支持。無論是在產品設計、風險規避方面還是在政策支持、法律保障方面，美國政府都直接或間接的發揮了重要作用。首先，HECM本身就是政府部門主導下的美國住房反向抵押貸款市場最受歡迎的產品。其次，為保障借款人權益，美國政府指定Fannie Mae為貸款二級市場的購買者，明確規定住房反向抵押貸款沒有追索權，即使借款人壽命很長也沒必要用其他財產歸還貸款，并規定貸款利率的最高限制，即使市場利率再高也不能超過這個限制；為規避貸款機構風險，FHA為其提供擔保。此外，美國政府還制定稅收優惠政策，如果房屋用于住房反向抵押貸款就不用再繳納財產稅，將來用房屋余值歸還貸款本息時，也適當減免營業稅和所得稅。

(二)完善的法律法規保障

美國“以房養老”住房反向抵押貸款有完善的法律法規保障。最早是1987年的《住房和社區發展法案》闡述了住房反向抵押貸款的目的；其次是1994年的《社區發展法案》要求貸款機構向借款人真實披露全部貸款費用；再有是《聯邦真實貸款法案》要求貸款機構明確告知借款人貸款利率、支付期限等信息，在借款人知悉貸款詳細信息的情況下簽字。此外，美國還有法律規定向借款人收取的貸款費用的最高限制。

(三)廣泛的教育宣傳

美國非常重視“以房養老”住房反向抵押貸款相關政策的宣傳，教育民眾樹立“以房養老”的信心。在推出HECM之前，由國家住房資產價值轉換中心(簡稱NCHEC)進行宣傳和教育；購買房屋持有者計劃必須參加房利美的咨詢培訓課程。此外，還有政府部門或非盈利組織提供免費的咨詢服務。通過宣傳教育達到改變老年人信息不靈通的劣勢，促使潛在需求轉化成現實需求，為住房反向抵押貸款贏得良好的信譽。

(四)合理的產品設計

美國“以房養老”住房反向抵押貸款針對不同客戶，細分市場，開發多層次、多樣化產品，以滿足不同需求，擴大市場規模。如前所述，美國的住房反向抵押貸款有不同的形式。其中，HECM主要適用于房產價值較低的借款人；房屋持有者計劃主要適用于房產價值中等的借款人；現金賬戶計劃主要適用于房產價值較高的借款人；生活方式計劃則主要適用于房產價值更高的借款人。此外，HECM中經FHA授權的貸款機構可以是銀行、抵押貸款公司或其他金融機構。

四、美國“以房養老”住房反向抵押貸款經驗對我國的啟示

“以房養老”住房反向抵押貸款的順利實施，需要政府、借款人、貸款機構等主要參與方和其他相關部門相互配合。

(一)強化政府主導作用

美國經驗表明，政府在“以房養老”住房反向抵押貸款中發揮重要作用[4]。尤其是在“以房養老”住房反向抵押貸款發展的初期階段，需要政府做好頂層制度設計，加強對相關部門的監管，并給予適當的政策支持。

首先，政府應該成立專門機構。專門機構負責制定行業標準，設計業務流程，確保住房反向抵押貸款業務正常開展；負責貸款機構的資格認定，為貸款機構未來面臨的不確定風險提供擔保，調動其積極性；積極探索住房反向抵押貸款的證券化，從多角度化解風險；并恰當處理各種業務糾紛。

其次，政府應該加強對借款人、貸款機構和中介機構的監管。政府應該加強對借款人的宣傳、教育和引導，減少道德風險的發生；應該明確貸款機構需要披露的信息，防止信息不對稱給借款人帶來的誤導；應該關注中介機構的執業資格、技術水平和服務質量，確保提供公允的房產評估價值。

最后，政府應該給予稅收政策支持。對于借款人用以住房反向抵押貸款的房屋，減免房產稅；對于借款人收取的現金支付，減免所得稅；對于借款人還本付息的房屋余值，減免營業稅和所得稅。對于“以房養老”住房反向抵押貸款機構取得的業務收入給予一定的稅收減免。此外，政府應該考慮適時開征遺產稅和物業稅，降低住房反向抵押貸款的機會成本。

(二)擴大借款人市場需求

美國經驗表明，宣傳教育在“以房養老”住房反向抵押貸款中也發揮重要作用。中國“養兒防老”“遺澤子孫”觀念根深蒂固，老年人不愿為提高自己的生活水平把房產抵押出去，他們要將房產留給子孫后代。因此，開展“以房養老”住房反向抵押貸款，必須加強宣傳教育，擴大借款人市場需求。

首先，轉變社會傳統觀念。“以房養老”屬于新生事物，其順利實施離不開社會公眾的理解和支持。因此，應該通過網絡、報紙、電視等媒體對“以房養老”知識進行廣泛的宣傳，倡導住房反向抵押貸款新理念，形成社會公眾關注的焦點話題[5]。“以房養老”的初衷是希望老年人獲得更多的現金，過上更幸福的晚年生活，只是供老年人選擇的一種補充養老形式，不會引起“不孝”之嫌。

其次，增強借款人的信任。通過宣傳和保證，增強借款人對“以房養老”的信任，消除后顧之憂。借款人參與“以房養老”住房反向抵押貸款，不會降低其基本養老保險的保障水平，也不會削弱政府對其承擔的基本養老保險義務。此外，“以房養老”只是借鑒美國、日本、新加坡等國家成功經驗基礎上，對構建我國多層次養老保障體系的一種嘗試。

最后，降低交易成本。“以房養老”住房反向抵押貸款是一項程序復雜、涉及面廣泛的業務，而且貸款機構以盈利為目的，導致交易費用與貸款利息等交易成本較高。為了擴大借款人的市場需求，需要盡力降低交易成本。

(三)增加貸款機構市場供給

美國經驗表明，貸款機構可以是政府授權機構，也可以是私營機構，其中政府授權機構可以是銀行，也可以是保險公司等其他金融機構；不同貸款機構推出的產品適用于不同的老年人群體。因此，增加貸款機構市場供給既指貸款機構本身又指產品設計方面。

首先，確定貸款機構。商業銀行具有資金充足的優勢，但是住房反向抵押貸款的運行周期長，流動性差，市場風險大，商業銀行的積極性不高。保險公司具有強大的精算功能以及養老保險的經驗，但目前單純保險公司運營住房反向抵押貸款業務的能力還不足。因此，需要商業銀行與保險公司聯手，并積極創新住房反向抵押貸款證券化金融保險工具，推動“銀證保”一體化發展，打破分業經營的局限，促進“以房養老”住房反向抵押貸款的發展。

其次，開發設計多種產品。“以房養老”住房反向抵押貸款需要借鑒美國經驗，結合我國具體情況，開發設計針對不同年齡、不同身體狀況、不同風險承受能力和不同價值觀念老年人的基于不同支付方式和利率水平的多種產品，以滿足不同層次借款人的市場需求。

(四)完善相關配套措施

美國經驗表明，“以房養老”住房反向抵押貸款的順利開展需要有利的外部環境和完善的配套措施。

首先，完善相關法律法規。美國住房反向抵押貸款的順利實施有賴于良好的法律環境。我國應該明確物權法中續期土地使用費的支付辦法，修訂保險法、房地產法，并積極研究制定與“以房養老”住房反向抵押貸款相匹配的法律法規。

其次，完善房地產市場。房地產市場價格的不穩定和房地產二級市場的混亂都對住房反向抵押貸款產生不利影響。因此，政府需要加強宏觀調控力度，加強市場監管，平穩房地產市場價格，并合理整治房地產二級市場。

最后，完善金融市場。美國住房反向抵押貸款的順利實施依托于成熟的金融市場。而我國的金融市場管理體制滯后，缺乏專業的金融人才和成熟的金融服務機構，貸款利率也未實現市場化，金融風險突出，急需完善。

參 考 文 獻：

〔1〕 劉杰鋒,朱沙,曾勝.以房養老: 理念、模式和經驗[J].西部論壇,2014(5):32-39.

〔2〕 張建偉.“以房養老”:國際經驗與中國策略[J].天津行政學院學報,2014(1):95-102.

〔3〕 BRUCE FOOTE. Reverse Mortgages: Background and Issues[R].Congressional Research Service Report for Congress,2007.

〔4〕 柴效武,王崢.以房養老:美國反向抵押貸款業務開辦的政府支持[J].學習與實踐,2009(10):15-21.

〔5〕 金曉彤,崔宏靜.亞洲國家“以房養老”模式的經驗與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例[J].亞太經濟,2014(1):11-15.

(責任編輯周吉光)

Experience and Enlightenment from American

Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme

YU Yan-fang

(Hebei University of Management,Baoding,Hebei 071002)

Abstract:Facing severe aging population crisis, House-for-pension Scheme has become useful supplement to Social Security system. China has useful exploration for house-for-pension scheme, but still immature. American Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme has achieved great success, and worth learning. So this thesis based on introducing Reverse Mortgage main products, summed up the successful experience, and proposed the enlightenment from American Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme. That is to say, on the basis of strengthening the leading role of the government, China should expand the market need of the borrower, increase the market supply of the lending agency, and improve related measures.

Key words:house-for-pension scheme；reverse mortgage；the home equity conversion mortgage

中圖分類號：

文獻標識碼：A

文章編號：1007-6875(2015)01-0085-04

作者簡介：于艷芳(1977—)，女，河北保定人，經濟學博士，河北大學管理學院副教授，主要研究方向為社會保障。

基金項目：河北省哲學社會科學 (HB14GL083)；河北省哲學社會科學項目(HB12SH040)。

收稿日期:2014-12-21

DOI：10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.016 網絡出版地址：http://www.cnki.net/kcms//10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.016.html網絡出版時間：2015-02-2015：30 10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.017