埃及開征房產稅，富人不高興

蔣思聰

最近一段時期以來，埃及的富人有點不太爽。他們在家時，時常會有人來敲門。打開門一問，原來是不動產稅務局的人員來核對房主和房屋的信息。原來，埃及的《不動產稅法》在頒布6年后，終于要正式實施了，不少埃及富人不得不要交納一筆數額不菲的不動產稅，也就是人們常說的房產稅了。

法律條文修正了多次

埃及是個沙漠廣布的中東國家，全國96%的面積是沙漠，只有4%的地方適合人們居住，大量人口集中居住在首都開羅、地中海城市亞歷山大等。這種特殊的國情決定了住房一直是困擾許多埃及人的一個大問題。與此同時，埃及實行土地私有政策。從理論上來說，只要經濟條件允許，人們就可以盡可能多地購買土地，并自行建造房屋。

由于歷史和社會等方面的原因，埃及的貧富差距狀況比較懸殊，富裕階層與低收入階層在土地和房屋擁有量方面隨之呈現明顯的兩極分化現象，這引起了低收入階層的不滿。此外，埃及經濟近年來發展緩慢，政府財政收入下降，財政赤字上漲。如在2013/2014財政年度，埃及政府的財政赤字占GDP比例高達14%。因此，為了促進社會公平，增加政府的財政收入，埃及政府在2008年頒布了第196號法律《不動產稅法》，決定對超過一定標準的房屋征稅。同時，靠出租房屋獲得大額收入的人也得納稅。

《不動產稅法》出臺后，在埃及社會各界引起了廣泛的爭議，畢竟這是牽動千家萬戶、與許多人切身利益有關的一件大事。贊成者認為，富人不應該擁有那么多的房屋，政府應該對他們征收房產稅，以緩解政府財政資金緊張問題。另一部分民眾則認為，房產稅應主要向高收入人群征收，房產稅的起征點應設定為50萬埃鎊，并根據物價和房價上漲情況，每五年調整一次。當然，這部法律遭到了許多富人，其中包括不少官員的強烈反對。由于爭議很大，埃及政府一再推遲法律實施的時間，并根據民眾、專家的呼聲和建議，對法律條文進行了多次修正。但因政權多次更迭等原因，這部法律一直沒有正式實施。

今年8月底，埃及總統塞西對房產稅動了真格。他簽署法令，決定正式實施《不動產稅法》。而且，實施的時間追溯到2013年7月。這意味著，許多富人不僅要交納今年的房產稅，還得補交去年半年的稅款。

起征點大幅調高

根據最新版的《不動產稅法》，埃及全國價值在200萬埃鎊（約合人民幣180萬）以下的房屋不用交稅，而價值在200萬埃鎊以上的房屋必須納稅。這個起征點比2008年版本中的50萬埃鎊（約合人民幣45萬）起征點提高了不少，使許多中等收入的人不用交稅。而在房屋出租方面，年收益少于24000埃鎊（約合人民幣22000元）的房屋不用納稅，而年收益超過24000埃鎊的房屋就得交稅。

《不動產稅法》規定，這部稅法覆蓋全國所有的房屋，不僅包括自建房、自住房、出租房，也包括那些尚未蓋完、但已投入使用的房子。在當今埃及，許多房屋已投入使用、但屋頂上豎著鋼筋，給人一種房屋尚未蓋完、房主將繼續蓋房的印象，這樣可不用交稅。同時，這部法律也適用于機場、港口、加油站、旅游設施等公共設施房屋，其具體稅款的征收辦法和標準，將由埃及不動產稅務局和財政部等相關部委商議。不過，政府部門、軍事部門、駐埃及的外國使領館的房屋不用納稅；醫院、學校、宗教場所（如清真寺、教堂等）和其他非盈利性組織的房屋也不納稅。

埃及不動產稅局局長薩米亞·胡賽因說，該局將通過書面通知、郵件等方式通知房主。房主每年可分兩次交稅，時間分別是1月和7月。

三方評估房屋價值

目前，人們普遍關心的問題有許多，例如：房子的價值由誰來評估？怎么評估？如有爭議，怎么辦？例如，一套房子的評估價值為300萬埃鎊，那房主每年應該交納多少房產稅？再如，房主每年出租房子的收益是30000埃鎊，他又得交納多少稅呢？

薩米亞解釋說，不同地區、不同地段、不同年代的房子，評估的價值、要交納的稅款都不一樣。不動產稅局將會同地方政府代表和房主，組成一個三方委員會，共同對房屋的價值進行評估，達成共識。如果房主對評估結果不滿意的話，他可申請行政訴訟，由一個獨立的專家委員會來進行審議，然后做出最終的評估價值。接下來，根據一套十分復雜的公式來計算應交納的房產稅。

如在首都開羅，影響房屋價格的首要因素是地段，以一套120平方米的兩居室公寓房為例，同等高度、面積和裝修標準，偏遠地段與繁華地段的價值相差懸殊，大約在60萬埃鎊至690萬埃鎊之間。也就是說，有的兩居室可免稅，但有的兩居室須納稅，由房屋的具體情況而定。

針對有些富人把房屋過戶到妻子、孩子名下、以達到避稅的做法，薩米亞強調，房子不管是在未成年人名下，還是妻子一方，只要超了標準，就得納稅。她舉例說，如果有個人擁有兩套房子，每套房子的價值都低于200萬埃鎊，那先計算兩套房子的總價值，然后減去200萬埃鎊，多出部分就得依法納稅。

在出租房方面，房產稅的交納方式就比較簡單，那就是交納的房產稅是房子租金的10%。

此外，《不動產稅法》還規定，房屋價值評估工作每五年進行一次。五年到期重新進行評估時，自住房屋價值上漲的幅度不得超過30%，其他用途房屋價值上漲的幅度不得超過45%。這個規定對房主有利，畢竟估價上漲了，房主就得多交不少稅。

稅款將用于民生改善

那么，埃及全國目前有多少套房屋呢？誰也沒有準確的統計數據，因為根據埃及不動產稅務局局長薩米亞的說法，只有5%的房屋在政府部門里進行了登記，因此，政府部門沒有這方面的數據。根據官方的估計，2008年，埃及城鎮的房子總數是1800萬套，農村里的房屋數量則不詳。這意味著，埃及富人們最近6年來在城郊蓋的許多豪華別墅和房子并不在統計之列。如果統計在內，埃及的房屋總數則會超過1800萬套不少。

埃及政府通過開征房產稅，每年能增加多少收入呢？目前也無法估算。埃及不動產稅務局局長薩米亞估計，每年的房產稅款能超過35億埃鎊（約合人民幣32億）。而早在2008年，埃及財政部長加利估計，埃及開征房產稅后，第一年能獲得10億埃鎊的稅款，今后每年的稅款大約在50億至60億埃鎊之間。埃及政府說，征收來的房產稅中的一半將直接用在公共衛生、教育和社會保障上，剩下的一半將用在市政建設、不發達地區的開發方面。

埃及房地產和金融業分析師奧扎對《不動產稅法》的正式實施持肯定態度。他說，從受影響的人群來看，這部稅法的實施對低收入階層幾乎沒有影響，中等收入的家庭即使納稅，數額也很小。影響最大的是那些擁有多套房子的中上等收入階層，尤其是富人。他們既然買得起房子，自然也交得起稅。從房地產市場本身而言，由于需求旺盛，而投資房地產是許多富人應對通貨膨脹和貨幣貶值的一個理想選擇，開征房產稅雖在短期內對房地產業有一定的不利影響，但從長遠來說，將有助于規范埃及的房地產市場，使其健康、有序發展，推動建設公平社會。

埃及稅法專家阿什拉夫·哈納認為，埃及政府早就應該開征房產稅了。他希望征收上來的稅款能真正用于社區和市政建設方面，以改善民生，讓納稅人看到實實在在的好處。他說，如果有人看到他們納稅后，周圍的環境改善了，就會愿意納稅。

目前，埃及不動產稅務局正在組成房屋評估小組，逐步開展評估工作，然后根據房屋的不同情況制定納稅標準。該局局長薩米亞說，不納稅，或者，不按時納稅的人員將會面臨嚴重后果，不動產稅務局將會采取查封房屋等措施，推動《不動產稅法》得到認真實施。endprint