我國住房公積金貸款現狀

□文/薛瀟杰

（中華女子學院 北京）

近幾年來，我國的房地產市場熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺，個人住房公積金貸款應運而生，不僅拓寬了住房金融業的業務渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現了一些問題。從2008年末至2009年金融危機及危機后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實施限購政策后的又一輪市場井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺前后，市場的又一次井噴導致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業務受理量而無法放貸，最嚴重的時候，不僅引發了流動性不足的問題，而且還出現貸款輪候的現象。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實現政策需要的“購房救濟糧”，在當下具有很強的理論和實踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發放對象、利率等，可以分析公積金貸款對貸款市場資金流動的影響，為進一步發展房地產金融和實施相關調控政策提供理論支撐；從實踐方面來說，在我國，自房地產市場蓬勃發展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認識和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進一步改善住房公積金貸款市場的不均衡，實現效率和公平的平衡。

一、我國住房公積金貸款

根據國家的政策和市場定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實際操作中，由于經濟、社會發展的差異性以及公積金貸款機制的疏漏，使得公積金貸款在具體發放和使用中受限，并沒有達到良好的政策效果。具體分析如下：

（一）公積金貸款的地區差異性很大。一方面在東西部和南北部經濟發展的差距下，各地區的工薪水平也有很大的差異；另一方面由于各地環境、社會文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執行標準。在這樣的情況下，現行的住房公積金貸款機制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

（二）住房公積金的相關規定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲金，相關條例中規定應當用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區、文化、收入不同的人們對這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機的人“免費占用”公積金貸款的情況。

（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎上，還應顧及到互助性的要求。這也是住房公積金貸款相關制度不斷完善和規模不斷擴大下的必然要求。現階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。

二、住房公積金貸款存在現狀根源分析

（一）市場均衡。由上述住房公積金貸款市場的供求情況可知，現階段，該市場處于供不應求的狀態。由于短期內公積金貸款的資金來源不會大幅度增加（供給方），而中低薪階層對住房以及公積金貸款的需求會大規模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場狀況如點O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個差額，要達到市場的供求均衡（O2點），理論上來說，應不斷增加公積金貸款資金來源或是調整貸款方式使得整體需求下降。在實際情況中，造成市場不均衡的原因很復雜，且各個因素相互影響，現具體分析如圖1所示。（圖1）

1、在需求方面，目前人們對住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價格彈性較小。短時間內，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進行公積金貸款時，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發社會不公平等問題的發生。

圖1 住房公積金貸款市場供給平衡

2、在供給方面，應盡可能地擴大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進行保值增值的方式受限；另外，公積金貸款的市場化程度不高，其流動性較差，不能及時將貸款資金變現，資金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場均衡的原因之一。根據有關條例規定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請，金額是50 萬，職工及其配偶申請貸款的金額是70 萬，這個數字遠低于現在按市價算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按掲貸款，從而減少了住房公積金貸款的市場份額。

（二）住房公積金貸款存在的風險。據調查，近年來全國平均住房公積金使用率穩步上升，已經達到并超過了商業銀行存貸比為75%的臨界點，這意味著資金流向開始出現入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風險。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風險是很有其現實性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風險分為：信用風險、操作風險、制度風險和稽核風險、抵押物風險等。

1、信用風險。據有關研究，貸款支出占家庭收入的比重對違約風險有著一定的影響。即在還款期內，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高；若所貸款項期限長、額度大，則當借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發生變化時，貸款償還壓力增大，相應地，其違約的幾率也會增大；借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個人信用資料騙取貸款等。

2、操作風險。在辦理公積金貸款時，由于貸款管理員的風險防范意識不強，不認真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對借款人、保證人身份證明的仔細核對；貸款后期管理的跟進，對借款人歸還貸款情況的掌握以及對逾期貸款的及時催收與否，都會影響貸款風險。

3、制度風險和稽核風險。造成制度風險和稽核風險的因素主要包括銀行和公積金中心內部管理制度不健全、崗位設置不合理、內部銜接監控不到位、人情貸款的發放以及與房地產開發商勾結。

4、抵押物風險。抵押風險主要是由抵押物的市場價格變化所帶來的風險。貸款房價比是衡量抵押風險的一個比率。當社會經濟不景氣、房地產市場蕭條，抵押房屋的市場價格就會下跌，故此時貸款市場價值大于房屋抵押市場價值，貸款房價比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。

（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發現這樣一個怪像：一方面大量資金處于閑置狀態，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。

對于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導致它有一個很流行的別名——養老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現行公積金條例規定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時間內成為閑置資金，只能等退休后領取成為養老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強制性地每月繳納一些款項，造成大多數中低收入者變相為少數中高收入者購房提供補貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項遠比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對中低收入者是雪上加霜的打擊。

三、相關政策與建議

（一）在政策和制度方面

1、切實注重社會公平。從這一角度出發修改相關條例；改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強住房公積金貸款的保障性。

2、靈活利用住房公積金。可實行住房公積金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向專業的SPV 公司轉讓住房公積金貸款債權，增強貸款資金的流動性，也從一定程度化解了由非專業的公積金管理中心投資所帶來的風險；將地方的住房公積金統一納到國家的金融監管體系上來，在有關監管的同時，防止住房公積金的過度貶值。

（二）在住房公積金貸款市場方面

1、完善住房公積金貸款機制，加強政策調整力度。住房公積金管理中心應建立健全控制市場風險的評估機制，根據市場風險及時調整公積金貸款政策，從宏觀調控方面保證住房公積金貸款市場平穩運行，并使其效用最大化。當市場出現資金流動性緊張時，應迅速調整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張；當市場出現資金流動冗余時，可以從宏觀上適當調度部分資金用于投資，并請專業人員進行操作，實現資金的保值增值。

2、完善住房公積金信貸程序。（1）實現“存貸掛鉤”制度個人化。近年來，業內推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據住房公積金的繳存總量來決定發放的貸款總量。在此基礎上，應該將“存貸掛鉤”等方針具體到個人賬戶上，根據個人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預算管理方式使得每個人會根據自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費，促進了社會公平；（2）將消費貸款壓縮，部分轉型為發債定向支持建設的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調節化的局面，在一定程度上解決資金隨市場“時緊時松”的流動性現狀。

3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強住房公積金的互助性功能，允許以一個家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進公積金貸款市場的均衡。在設定貸款限額上，應充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場價格和人們的收入占主導地位。因此，貸款限額應與市價和收入相適應。

（三）在控制公積金信貸風險方面。應切實建立有效的內部控制制度，實現貸款工作的規范化、流程化和制度化。做好“加強貸前調查，防范源頭風險；加強貸中審查，嚴格控制風險；加強貸后管理，有效化解風險”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務。

1、加強控制信用風險。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對借款人及配偶個人信息的收集量，提升信息收集的質量，提高信息分析結果的準確度，嚴格把好個人貸款審核審批關，及時預防和控制貸款中可能出現的信用風險。（2）完善對借款人資格和償債能力的審查機制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學歷水平和專業技能等方面的基礎上，結合借款人家庭的實際狀況如家庭成員構成、從事的職業類型，來綜合評估借款人的貸款償還能力和信用；②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結合的辦法，強制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限；③加強對所了解的借款人信息核實的能力，對借款人提供的工資收入證明的真實性向工作單位或人力資源部門進行核實，同時要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務。（3）建立健全借款人資信管理動態系統。根據借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個人工資收入情況并進行實時評估，及時預測借款人由于還款能力下降可能出現的信用風險。

2、防范操作風險。根據貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環節入手防范，檢查和控制相關風險點，并制定具體的管理職責和實施細則，實行貸款審核、發放、管理、回收等各個環節業務操作流程的規范化；建立健全貸款首接責任制、貸款內部管理規定、貸款業務操作規程和貸款檔案，實現科學化、規范化和制度化管理；建立健全審貸程序分離和風險監管分離機制，保證貸款審核審批和風險控制的獨立性；建立健全風險預警制度和逾期貸款催收辦法，實現動態管理，使貸款風險降到最低。

3、注意控制制度風險和稽核風險。一方面住房公積金管理中心應完善內部管理機制，實現制度的規范性和約束性；另一方面也要加強激勵機制的完善，調動職工的積極性，使其嚴守崗位，互相監督。另外，要注意加強業務人員尤其是稽核人員業務素養和專業技能，實行競爭上崗，明確業務人員的權利和義務，從根本上控制風險源。

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