加強(qiáng)保障房建設(shè)的正外部性及其措施

秦鴻濱

(惠州學(xué)院思政部，廣東惠州 516007)

保障房是對(duì)商品房分配機(jī)制的必要補(bǔ)充，它主要由政府負(fù)責(zé)組織規(guī)劃融資建設(shè)，以接近成本的微利價(jià)格出售出租，讓中低收入家庭“居者有其居”。但是，國(guó)內(nèi)保障房因房改政策被異化，目前其覆蓋面僅占樓市總量的13%左右。

一、加強(qiáng)保障房建設(shè)的正外部性

如今，為擺脫以投資為主導(dǎo)的樓市泡沫與高房?jī)r(jià)的危害和隱患，應(yīng)加強(qiáng)保障房建設(shè)，其具有以下正外部性:

1．改變樓市供需結(jié)構(gòu)，平抑高房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程

因保障房建設(shè)無法滿足中低收入家庭的住房需求，使國(guó)內(nèi)住房剛需80%以上涌入到商品房市場(chǎng)。加大保障房建設(shè)規(guī)模，可改變樓市開發(fā)和供應(yīng)模式單一的局面，打破開發(fā)商對(duì)住房市場(chǎng)供應(yīng)渠道和商品房?jī)r(jià)格的雙重壟斷。樓市目前中低價(jià)位和中小戶型商品房供應(yīng)不足，若中小戶型的保障房在樓市比重上升，將逐漸改變樓市供求結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)。

保障房大量入市，會(huì)使中低收入家庭因保障房實(shí)惠的租售價(jià)格而從商品房市場(chǎng)退出，進(jìn)而遏制樓市的投機(jī)炒作與房?jī)r(jià)上漲，最終會(huì)使商品房的租售平均價(jià)格降低。非理性房?jī)r(jià)被抑制上漲后，可讓消費(fèi)性住房需求成為樓市的主導(dǎo)，使保障房和商品房市場(chǎng)平衡發(fā)展，避免樓市價(jià)格大起大落，有利于房地產(chǎn)業(yè)走上持續(xù)健康的發(fā)展軌道，從而加快我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2．?dāng)U大內(nèi)需與就業(yè)，消滅沖高房?jī)r(jià)隱患，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，以保護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)

高房?jī)r(jià)抑制多數(shù)節(jié)衣縮食購(gòu)房者對(duì)其他商品的消費(fèi)，而保障房本身就可直接擴(kuò)大內(nèi)需因保障房?jī)r(jià)格接近成本價(jià)，間接增加民眾可支配收入，會(huì)吸引部分中低收入者購(gòu)買，也分流了部分商品房市場(chǎng)準(zhǔn)房奴的購(gòu)買力。此外，與商品房一樣，保障房既增加建筑和裝修等行業(yè)工人的就業(yè)，也促進(jìn)了鋼鐵、水泥、裝修和家電等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并有效防止樓市泡沫破滅后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“硬著陸”導(dǎo)致百業(yè)蕭條的困境。

靠房地產(chǎn)投資和炒房刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是飲鴆止渴。提高樓市保障房比重，可擠壓房地產(chǎn)泡沫，避免購(gòu)商品房的中低收入者和炒房者還不起貸款，消除似次貸危機(jī)隱患，降低樓市金融風(fēng)險(xiǎn)。

保障房既保民生，又救經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)，改善中低收入者的住房保障問題，能增強(qiáng)民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心，減少存儲(chǔ)敢于消費(fèi)。同時(shí)，支撐未來經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的最大動(dòng)力之一是城鎮(zhèn)化，而保障房則可加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。

3．調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置，推進(jìn)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以增強(qiáng)我國(guó)未來競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)雖是“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”，但房地產(chǎn)業(yè)是資本密集性產(chǎn)業(yè)，對(duì)其過度投資會(huì)擠壓減少其他領(lǐng)域的投資，從而扭曲國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和資源配置。并且，高房?jī)r(jià)會(huì)吸引利潤(rùn)低和增長(zhǎng)較慢行業(yè)的資本大量流入樓市和相關(guān)行業(yè)，會(huì)造成與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度高的鋼鐵、水泥、建材和工程機(jī)械等諸多行業(yè)的產(chǎn)能過剩，容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。樓市的高房?jī)r(jià)泡沫，不僅令實(shí)體產(chǎn)業(yè)陷入“空心化”，阻礙國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和科技成果的及時(shí)轉(zhuǎn)化應(yīng)用，還會(huì)因投資者減少對(duì)科研和教育的投入而抑制科技創(chuàng)新與發(fā)展，削弱我國(guó)未來的競(jìng)爭(zhēng)力。

加強(qiáng)保障房建設(shè)可以使樓市利潤(rùn)平均化。讓房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性，過熱的樓市資金將回流到其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)。如此以來，可以優(yōu)化資源配置，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分配結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)等趨入合理協(xié)調(diào)發(fā)展，并加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，抓住更多的自主創(chuàng)新發(fā)展機(jī)遇，以提高產(chǎn)品科技含量，實(shí)現(xiàn)由“中國(guó)制造”向“中國(guó)創(chuàng)造”邁進(jìn)，增強(qiáng)我國(guó)未來的競(jìng)爭(zhēng)力。

4．縮小貧富差距，增加民眾福祉，吸引人才匯聚，以激活城市創(chuàng)新力與競(jìng)爭(zhēng)力

不斷飆漲的高房?jī)r(jià)與民眾收入增長(zhǎng)極度脫節(jié)，導(dǎo)致大多數(shù)中低收入者被排除在商品房市場(chǎng)之外，而炒樓的投機(jī)者借房?jī)r(jià)飛漲而獲取暴利。面對(duì)高房?jī)r(jià)加劇貧富差距兩極分化的現(xiàn)實(shí)，若“十二五”規(guī)劃的3 600萬套保障房完全落實(shí)到位，低收入者就會(huì)租得起房，中等收入者也就有條件買得起“經(jīng)適房”“限價(jià)房”。當(dāng)民眾可以降低生活成本，減輕生活壓力，不再做“房奴”時(shí)，就可以增加個(gè)人學(xué)習(xí)、投資和創(chuàng)業(yè)等發(fā)展機(jī)會(huì)。

加強(qiáng)保障房建設(shè)可縮小貧富差距，提高民眾福祉，令民眾安居樂業(yè)，讓中低收入者活得同樣有質(zhì)量，也能降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)和雇工成本，緩解企業(yè)因高房?jī)r(jià)和高房租出現(xiàn)的“用工荒”。并且，保障房筑巢引鳳“大庇天下寒士俱歡顏”會(huì)吸引國(guó)內(nèi)外人才匯聚，提高城市人口素質(zhì)。不言而喻，加快保障房建設(shè)，將利于增加城市民眾的幸福感，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)造力，提升城市的創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力。

5．昭示立黨為公執(zhí)政為民理念，彰顯社會(huì)公平與正義，利于促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)

地方政府為了“土地財(cái)政”，與民奪利，縱容房?jī)r(jià)越控越漲，損毀了政府形象，破壞了執(zhí)政黨的公信力，使黨和政府的執(zhí)政宗旨和理念受到民眾的質(zhì)疑，也使“人民當(dāng)家作主”制度蒙羞。

住房是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題和政治問題。讓民眾“居者有其居”，是建立和諧社會(huì)的重要保證，但高房?jī)r(jià)有悖于社會(huì)公平。當(dāng)前加強(qiáng)保障房建設(shè)，既能拯救民生、挽救民心，又能彌補(bǔ)高房?jī)r(jià)對(duì)黨群和干群關(guān)系造成的傷害，更昭示立黨為公、執(zhí)政為民和以人為本的執(zhí)政理念，彰顯出社會(huì)的公平與正義，保護(hù)公眾的倫理道德信仰和政治信仰，鞏固民眾對(duì)社會(huì)主義制度的信念和信心，利于推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)。

二、保障房建設(shè)的窘境

盡管加強(qiáng)保障房建設(shè)能擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，改善民生縮小貧富差距，利于樓市房?jī)r(jià)“軟著陸”和房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，可謂事半功倍，是利國(guó)利民的偉業(yè)，但是，保障房建設(shè)卻遭遇以下窘境:

1．保障房建設(shè)資金缺口大，用地審批遲緩眾多地方政府敷衍塞責(zé)不重視

保障房建設(shè)資金目前主要來自各地土地出讓金計(jì)提和中央財(cái)政撥款，但各地保障房財(cái)政撥款資金卻不足當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬?0%，甚至中央下發(fā)保障房建設(shè)資金也被截留。此外，保障房用地審批周期長(zhǎng)，已批土地也難落實(shí)，如有的地方借保障房之名和各種制度漏洞，把劃撥土地改用商業(yè)開發(fā)違規(guī)蓋別墅等。對(duì)保障房建設(shè)的困難與混亂現(xiàn)狀，眾多地方政府不但敷衍塞責(zé)不重視不解決，有的還采用欺騙手段應(yīng)付上級(jí)部門對(duì)各地保障房建設(shè)任務(wù)完成情況的檢查。

2．保障房分配入住退出機(jī)制操作僵化、不公平、不透明，易發(fā)騙購(gòu)貪污腐敗問題

目前，各地保障房分配入住退出機(jī)制操作僵化，出現(xiàn)“買得起無資格，有資格買不起”，而且，保障房的申請(qǐng)、備案、搖號(hào)和入住以及輪候周期過長(zhǎng)。更重要的是，保障房分配不公開透明，缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，易引發(fā)內(nèi)外勾結(jié)騙租騙購(gòu)和貪污腐敗問題，使惠民的保障房變相淪為少數(shù)富人和公務(wù)員的福利房。

3．保障房位置偏遠(yuǎn)，設(shè)施不全，空置率高，設(shè)計(jì)施工監(jiān)理存在漏洞和安全隱患

地方政府為保留好地段，減少建設(shè)資金投入，保障房幾乎都建在城市遠(yuǎn)郊。因保障房位置偏遠(yuǎn)，配套基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，影響居住使用，加上準(zhǔn)入申請(qǐng)資格門檻高，導(dǎo)致部分保障房建成后被空置。此外，保障房在建筑施工和監(jiān)理驗(yàn)收上，往往質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，以次充好，造成保障房建設(shè)屢現(xiàn)豆腐渣工程。

4．保障房時(shí)常被既得利益者妖魔化，其政策不夠穩(wěn)定，有再次被邊緣化危險(xiǎn)

保障房是給中低收入者提供的住房，但一些開發(fā)商和學(xué)者為了“托房?jī)r(jià)”，要么以經(jīng)適房和限價(jià)房出現(xiàn)腐敗和不公平分配現(xiàn)象，要么以限價(jià)房和經(jīng)適房“不能物盡其用”是“賠本買賣”，要么以保障房是要退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房時(shí)代等借口來要求取消經(jīng)適房和限價(jià)房，令保障房政策有再次被異化和邊緣化的危險(xiǎn)。部分保障房租售雖不公平透明，但不能因噎廢食把經(jīng)適房等保障房建設(shè)取消。畢竟，保障房是解決弱勢(shì)群體生存居住的最基本民生問題，各級(jí)政府責(zé)無旁貸，不能為挽救房?jī)r(jià)和“土地財(cái)政”而回避責(zé)任。

三、解決保障房建設(shè)窘?jīng)r的措施

鑒于保障房建設(shè)當(dāng)前的困境，要使保障房建設(shè)正外部性落實(shí)到實(shí)處，須采取以下措施:

1．保障房建設(shè)資金來源和房源應(yīng)多樣化，可利用社會(huì)各類資源拓展保障房供給渠道

保障房建設(shè)進(jìn)展緩慢，與資金來源和建設(shè)方式單一，不能多途經(jīng)利用社會(huì)閑置資金和空置房資源有關(guān)。當(dāng)前，保障房建設(shè)可選擇多元化模式籌集資金和拓展房源渠道，主要有以下方面:

(1)提高個(gè)人第2套以上房產(chǎn)契稅和所得稅，開征房產(chǎn)稅和閑置房稅。可抑制房?jī)r(jià)上漲，降低保障房供給壓力，彌補(bǔ)利用土地出讓金和中央下?lián)鼙Ｕ戏垦a(bǔ)助建保障房等資金的不足。

(2)吸引民間投資建設(shè)。通過銀行融資，發(fā)行保障房債券，利用民間資金來建保障房。

(3)企事業(yè)單位自建。允許企事業(yè)單位自建或合作建保障房，按當(dāng)?shù)乇Ｕ戏孔馐蹣?biāo)準(zhǔn)，對(duì)單位內(nèi)外公平出租銷售。

(4)項(xiàng)目配建。給予開發(fā)商稅費(fèi)優(yōu)惠讓其在新建商品房項(xiàng)目中配建，或在舊城改造項(xiàng)目與高新開發(fā)區(qū)附近，由政府或民間投資集中配建。

(5)集體團(tuán)購(gòu)或給予購(gòu)房者補(bǔ)貼。地方政府和企事業(yè)單位可牽頭團(tuán)購(gòu)商品房或補(bǔ)貼購(gòu)房保障戶，間接籌集落實(shí)保障房。

(6)經(jīng)適房實(shí)行預(yù)售制和擴(kuò)大廉租房建設(shè)。改革經(jīng)適房現(xiàn)房銷售模式，利用預(yù)售制可解保障房部分資金困境;而減少經(jīng)適房擴(kuò)大廉租房等保障房建設(shè)，以租為主，則可減輕保障房需求和建設(shè)資金的雙重壓力。

(7)集體租賃或貼息轉(zhuǎn)租。先由地方政府或單位出面，大批量租賃樓市空置房以降低房租成本，并作為公租房或貼息轉(zhuǎn)租給中低收入者。

(8)有條件的讓城中村和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正清理城中村和小產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)簡(jiǎn)單拆除，而是有條件的將其轉(zhuǎn)正收編為保障房。

(9)允許保障戶合作建房。符合經(jīng)適房資格的保障戶，可聯(lián)合專業(yè)建筑公司承建經(jīng)適房

(10)保障房實(shí)施封閉運(yùn)行。其退出禁自由交易而由政府回購(gòu)，以“節(jié)流”保障房資源。

2．科學(xué)規(guī)劃保障房用地與配套設(shè)施，優(yōu)化保障房戶型功能結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障房施工驗(yàn)收監(jiān)管

地方政府應(yīng)把保障房建設(shè)納入各地城市建設(shè)總體規(guī)劃之中，使保障房建設(shè)用地做到選址科學(xué)、分布合理，充分考慮保障戶及其家人的就業(yè)、看病、入學(xué)和出行等生活與工作需要，并顧及其與不同收入人群的和諧相處，以防出現(xiàn)“貧民窟”現(xiàn)象。為此，要把保障房安排在交通便利、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的地段，或在新建保障房區(qū)域，優(yōu)先規(guī)劃平價(jià)商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院和公交等配套設(shè)施建設(shè)，避免保障房配套服務(wù)設(shè)施投入使用滯后，給保障戶家庭帶來生活不便和額外的成本支出。此外，也要合理規(guī)劃廉租房和經(jīng)適房等各類保障房建設(shè)比例，保證保障房資源利用效率，防止浪費(fèi)。

保障房建設(shè)在考慮生活便利、節(jié)約用地與節(jié)能、環(huán)保和防震原則下，須優(yōu)化保障房戶型與功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，使保障房戶型緊湊實(shí)用，實(shí)現(xiàn)“廉租房要廉，經(jīng)適房要適”，以免保障房戶型結(jié)構(gòu)和功能不適用以及租售價(jià)格過高而被棄租棄購(gòu)。

保障房的質(zhì)量要合格有保障，要建立保障房建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢、驗(yàn)收和審計(jì)等全過程全方位質(zhì)量管理體系，以加強(qiáng)對(duì)保障房建設(shè)的各方行為的監(jiān)督檢查，消除保障房質(zhì)量的安全缺陷和隱患。對(duì)不符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的保障房工程建設(shè)必須責(zé)令整改，杜絕偷工減料、以次充好，并嚴(yán)格落實(shí)保障房建設(shè)各方單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的質(zhì)量責(zé)任終身追究制，以確保保障房的質(zhì)量有“保障”。

3．健全保障房入住退出租售制度，適當(dāng)擴(kuò)大保障戶范圍，公開保障房租購(gòu)者信息以便監(jiān)督

地方政府應(yīng)根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)水平、人均收入和保障房需求等不同情況，健全保障房準(zhǔn)入、申請(qǐng)、審核、公示、入住、退出和監(jiān)管以及保障房資格年審機(jī)制等制度，杜絕騙購(gòu)騙租保障房行為。保障房只能自住，不得擅自出售、轉(zhuǎn)租、出借和改變用途，否則按保障房租售制度有關(guān)規(guī)定或合同約定收回保障住房，并取消其以后再次享有保障房的資格。對(duì)經(jīng)適房保障戶，若購(gòu)買商品房后，須辦理保障房退出回購(gòu)手續(xù)，以便讓新保障戶再次購(gòu)買。

保障房申請(qǐng)門檻過高，造成民眾想租購(gòu)卻無資格。各地已建保障房均有部分被閑置浪費(fèi)的情況，因此，需適當(dāng)擴(kuò)大保障戶資格享有范圍，把更多中低收入者納入到保障房救助范圍內(nèi)，讓各地空置的保障房能“物盡其用”。

為確保保障房分配的公開、公平、公正，各地須推動(dòng)保障房住戶信息入網(wǎng)，而且，房管部門要與銀行、保險(xiǎn)、證券、稅務(wù)、工商、民政、公安、海關(guān)、民航、車管和社保等部門信息聯(lián)網(wǎng)共享，以便在不損害個(gè)人隱私權(quán)的情況下，讓保障房享有者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況信息在網(wǎng)絡(luò)等媒體上公示，以鼓勵(lì)民眾投訴舉報(bào)，發(fā)揮全社會(huì)的監(jiān)督作用。同時(shí)，保障房管理部門在居委會(huì)和物業(yè)公司協(xié)助下，也要強(qiáng)化對(duì)保障房日常租售、使用、管理和退出及其資格等情況的巡查和核查，及時(shí)剔除不符合享有保障房條件的人。

4．改革對(duì)官員的政績(jī)考核內(nèi)容和方式，增加保障房等民生權(quán)重，防止官員對(duì)保障房濫作為

當(dāng)前，對(duì)地方黨政官員能力和業(yè)績(jī)考核仍是以所在地GDP為主，但擴(kuò)大保障房建設(shè)會(huì)使房?jī)r(jià)下降，賣地收益減少，直接影響地方GDP，自然會(huì)遭到多數(shù)地方官員變相抵制。要扭轉(zhuǎn)保障房建設(shè)被人為架空的困境，必須完善對(duì)官員的考核內(nèi)容和方式，增加保障房等民生和民意權(quán)重比例，對(duì)地方官員實(shí)行嚴(yán)格有效的問責(zé)制

對(duì)地方官員的考核內(nèi)容，既要重視當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展方式、速度和質(zhì)量問題，也要重視當(dāng)?shù)孛裆＠Ｕ稀⒚裆鷮?shí)際改善成效與社會(huì)和諧穩(wěn)定情況。特別是要將各地保障房建設(shè)任務(wù)完成情況納入到官員政績(jī)考核內(nèi)容中，并對(duì)執(zhí)行不力的官員要追究問責(zé)，以促使地方政府官員積極推動(dòng)當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)。

目前，住建部對(duì)保障房建設(shè)滯后的地區(qū)官員采取約談式問責(zé)，僅是上級(jí)職能部門臨時(shí)局部問責(zé)，仍未改變對(duì)地方主要官員考核主體主要是上級(jí)機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀。僅靠上級(jí)組織對(duì)官員考核而其任職地的公眾參與少，這將致使對(duì)官員日常的“不作為”和“濫作為”缺乏必要的社會(huì)監(jiān)督和制約。因此，要擴(kuò)大對(duì)地方官員考核范圍，讓黨內(nèi)外干部、群眾廣泛參與，逐漸改“官評(píng)官”為“民評(píng)官”，這樣才能切實(shí)落實(shí)保障房建設(shè)資金、用地和建設(shè)任務(wù)如期完成，并可以保證優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量和保障房分配的公平合理。

5．加快住房保障立法，規(guī)范保障房制度并保護(hù)其穩(wěn)定持續(xù)，以免保障房再被邊緣化

房改之后，因政策被異化經(jīng)適房和廉租房等保障房匱乏，中低收入者住房需求也不得不擠入商品房市場(chǎng)。然而，當(dāng)前全國(guó)上下大規(guī)模啟動(dòng)經(jīng)適房和廉租房等保障房建設(shè)，并非僅源于“優(yōu)先解決中低收入者住房問題”。實(shí)際上一方面是美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融危機(jī)與國(guó)內(nèi)樓市泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)和隱患，使之處于需要保增長(zhǎng)救經(jīng)濟(jì)兼顧救民生的大背景下;另一方面是各個(gè)城市的政府人為制造大量拆遷改造的居民戶需要安置，這也是保障房目前近40%以上都分配給拆遷戶的緣故。

目前，保障房建設(shè)短期靠國(guó)務(wù)院與住建部的政策和通知約束規(guī)范不是長(zhǎng)久之計(jì)，為防止保障房再次落入僅是靠金融危機(jī)推動(dòng)的臨時(shí)政策性救急與“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)狀，也避免用于城市拆遷戶居住的房屋數(shù)據(jù)被算作為保障房名目，必須將保障房政策加以制度化和法律化，用法律的力量約束和規(guī)范保障房建設(shè)的投入、融資、建設(shè)、申請(qǐng)、審核、分配、租售、維修、監(jiān)管、退出和處罰等制度，做到有法可依和有法必依，以解決中低收入者“居者有其居”的長(zhǎng)期問題。為此，全國(guó)人大須加快《住房保障法》立法進(jìn)程，讓保障房合理有效制度得到法律確認(rèn)和規(guī)范，以保護(hù)其發(fā)展穩(wěn)定持續(xù)，避免再受既得利益者破壞干擾而被邊緣化。

6．騙購(gòu)保障房行為應(yīng)入罪嚴(yán)懲，讓瀆職腐敗者得不償失，以儆效尤

騙購(gòu)保障房不僅擠壓擠占中低收入者的居住權(quán)，也損害了社會(huì)公平與正義。目前，對(duì)騙購(gòu)保障房者僅是責(zé)令退還和幾年之內(nèi)不得再申請(qǐng)保障房的輕微處罰，因違法成本小而收益卻巨大，誘使誠(chéng)信缺失者鋌而走險(xiǎn)弄虛作假，甚至與保障房管理部門的工作人員內(nèi)外勾結(jié)騙購(gòu)保障房。騙購(gòu)作為公共福利的保障房行為完全符合刑法詐騙罪的構(gòu)成要件，特別是經(jīng)適房與商品房?jī)r(jià)格常常相差幾十萬到上百萬，騙購(gòu)得手倒賣或出租獲利巨大，因此，給騙購(gòu)保障房者處以詐騙罪合情合理。

對(duì)提供虛假材料申請(qǐng)騙購(gòu)保障房的要沒收保障房，除終身不能再申請(qǐng)保障房外，還要加倍處以罰金，令其領(lǐng)刑坐牢。此外，對(duì)騙購(gòu)者出具虛假證明和偽造公文印章的單位和個(gè)人，對(duì)濫用職權(quán)在分房搖號(hào)弄虛作假、徇私舞弊的責(zé)任人及相關(guān)官員，對(duì)因騙購(gòu)保障房涉嫌瀆職、貪污、賄賂等犯罪的當(dāng)事人，也都要追究刑事責(zé)任，這樣才能徹底遏制騙購(gòu)保障房的行為。

7．完善地方人大對(duì)保障房建設(shè)與管理的監(jiān)督，避免保障房建設(shè)和分配被部分官員欺上瞞下

除上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)地方官員的問責(zé)與黨內(nèi)外干部群眾對(duì)地方官員的輿論監(jiān)督和民主考核常態(tài)化外，要防止一些地方政府部門官員無視民生和民意，暗中“救開發(fā)商”“救房?jī)r(jià)”“救地價(jià)”，而冷落改善民眾生活的保障房建設(shè)，就必須加強(qiáng)并完善地方人大對(duì)政府官員的監(jiān)督問責(zé)職能。可是，目前全國(guó)各地的地方人大代表組成人員中，黨政官員和企業(yè)老板比重過高，致使各地人大許多代表既是“運(yùn)動(dòng)員”又是“裁判員”因此，造成地方人大對(duì)當(dāng)?shù)卣谋O(jiān)督問責(zé)成了“官員自己監(jiān)督自己”的形式化。

為徹底避免地方人大對(duì)當(dāng)?shù)卣O(jiān)督職能流于形式，也防止地方人大代表蛻化為“官商代表”，唯有降低地方人大代表里官員和企業(yè)老板代表比例，提高各行各業(yè)的普通民眾代表權(quán)重，才能真正發(fā)揮人大對(duì)黨組織提名任命官員的任前篩選與任后監(jiān)督問責(zé)罷免職責(zé)，剔除忽視和侵害民生利益的官員，提高民眾的滿意度。只有使“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”的人入圍并重用，才能讓高談“房?jī)r(jià)下降民眾將是最大受害者”和“為黨說話，還是為人民說話”的官員認(rèn)真反省如何才是“為人民服務(wù)”，才能保證各地保障房建設(shè)任務(wù)得到落實(shí)并確保保障房建成后租售公平合理。

總之，通過采用以上措施，可使保障房建設(shè)經(jīng)常化和秩序化，能有效杜絕保障房建設(shè)與分配中的腐敗和不公平現(xiàn)象，把保障房工程建成惠民工程、廉潔工程和放心工程，實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)的諸多重要意義。

［1］王春華．保障房建設(shè)資金籌集困境與破解［J］．中國(guó)房地產(chǎn)金融，2013，(1)．

［2］李海輝．借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)完善我國(guó)保障住房融資機(jī)制［J］．西部金融，2012，(8)．

［3］秦鴻濱．反思房?jī)r(jià)為何“越控越漲”［J］．金融與經(jīng)濟(jì)，2008，(8)．

［4］劉云．香港保障性住房供應(yīng)體系的特點(diǎn)及其啟示［J］．現(xiàn)代城市研究，2002，(4)．

［5］孫瑞灼．騙購(gòu)保障房當(dāng)按詐騙罪論處［J］．深圳商報(bào)，2011，(12)．