城市綜合體對(duì)新興城區(qū)發(fā)展的影響

□文/鄭 偉 張飏璐 肖倩倩 崔 晟

（1.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院；3.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 安徽·蚌埠）

一、背景分析

近年來(lái)，我國(guó)各大城市掀起了城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的熱潮，一時(shí)間，城市綜合體的數(shù)量迅猛增加，大有遍地開花，蓬勃發(fā)展之態(tài)。因此，城市綜合體所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)價(jià)值是值得去探究的。對(duì)城市綜合體的研究主要有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)周圍居民的消費(fèi)影響及文化娛樂(lè)方面的影響。

城市綜合體中的商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲除了給周邊居民帶來(lái)了便利的生活，也帶來(lái)了一定的就業(yè)機(jī)會(huì)。一般的城市綜合體都地理位置優(yōu)越，這樣則會(huì)吸引不少商家投資入駐，一些附近的居民也會(huì)投資一些較小的商鋪，而大商家的入駐則能帶動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

寶業(yè)東城廣場(chǎng)作為東城第一個(gè)城市綜合體很大程度上影響了周圍居民的生活。它位于安徽第一大道——長(zhǎng)江東路，是合肥市、瑤海區(qū)政府鼎力支持的東部城市地標(biāo)。長(zhǎng)江東路與東二環(huán)路交口屬于合肥東部中心地帶，20 余路公交以及即將建成的地鐵二號(hào)線、四號(hào)線環(huán)繞在其左右。其中的37、38、39 路公交車將肥東縣城與東城聯(lián)系起來(lái)，寶業(yè)的建成使得肥東縣城的部分居民更加方便、快捷地享受到城市綜合體帶來(lái)的便利。

寶業(yè)東城廣場(chǎng)的商業(yè)部分涵蓋了時(shí)尚百貨、連鎖超市、餐飲美食中心、都市影音、兒童主題樂(lè)園、室內(nèi)步行街等領(lǐng)先業(yè)態(tài)，是合肥東部規(guī)模最大，檔次最高的一站式購(gòu)物中心，360 度“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”全業(yè)態(tài)共享。入駐寶業(yè)東城廣場(chǎng)的商家有：世界500 強(qiáng)家樂(lè)福超市、蘇寧電器、衣之家百貨、時(shí)代影城、青年餐廳、星巴克、肯德基、必勝客、屈臣氏、方糖KTV、海洋之星動(dòng)漫體驗(yàn)中心、太平鳥、拉夏貝爾、圣迪奧、萬(wàn)麗服飾、明牌珠寶等百余家品牌商家。這些商家的入駐必然會(huì)為周圍居民提供大量的工作崗位，也給附近的居民帶來(lái)了生活上的便利。選擇寶業(yè)東城廣場(chǎng)作為研究城市綜合體的案例的最大原因是它是瑤海區(qū)第一個(gè)城市綜合體。

（一）居民消費(fèi)。合肥市瑤海區(qū)是一個(gè)位于合肥東部的新興城區(qū)，相比于合肥西部地區(qū)，瑤海區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)等方面較為落后。寶業(yè)東城廣場(chǎng)是合肥市瑤海區(qū)首席城市綜合體，它的商業(yè)效應(yīng)也將輻射至周邊地區(qū)，帶動(dòng)人群消費(fèi)，使本地區(qū)以及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)得到發(fā)展，對(duì)于瑤海區(qū)乃至整個(gè)合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著重要的意義。

在此次暑期社會(huì)實(shí)踐中，我們以合肥市瑤海區(qū)寶業(yè)東城廣場(chǎng)為例，研究城市綜合體對(duì)經(jīng)濟(jì)新興城區(qū)發(fā)展的影響，以下是通過(guò)實(shí)地調(diào)研走訪以及數(shù)據(jù)分析、查閱資料得出來(lái)的關(guān)于城市綜合體對(duì)消費(fèi)影響的結(jié)果。

（二）一站式消費(fèi)。隨著人們消費(fèi)能力的提升，消費(fèi)者更注重逛街、休閑、會(huì)友、健身等綜合性消費(fèi)體驗(yàn)。從功能上來(lái)看，城市綜合體中百貨、餐飲、超市、健身、美容、教育培訓(xùn)、兒童樂(lè)園、露天舞臺(tái)等各種業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全。此外，一些城市綜合體還引入了影院、劇場(chǎng)、溜冰場(chǎng)等文化娛樂(lè)設(shè)施，功能更加齊全，成為附近居民假日休閑的好去處。當(dāng)所有的悠閑娛樂(lè)時(shí)尚元素被整合在一起，城市綜合體便捷的優(yōu)勢(shì)就愈發(fā)明顯。我們隨機(jī)采訪了寶業(yè)東城廣場(chǎng)的一位消費(fèi)者，他說(shuō)：“這里的店各具特色，比如過(guò)橋米線、韓式燒烤、粥鋪、火鍋、各國(guó)菜式等，光吃的就等同于一條美食街，再加上其他KTV、電影院等配套設(shè)施，是會(huì)比單體經(jīng)營(yíng)好出很多的。”

（三）消費(fèi)群體年輕化。“在中國(guó)消費(fèi)的主力群體是年輕人”，這一點(diǎn)我們深信不疑。仍然是以寶業(yè)東城廣場(chǎng)為例。進(jìn)入商場(chǎng)的主力消費(fèi)群體年齡段為20～35 歲，年紀(jì)較大消費(fèi)者主要以逛超市為主，并沒(méi)有產(chǎn)生多少消費(fèi)。中國(guó)人口逐漸呈現(xiàn)老年化現(xiàn)象，老年人口逐漸增多，城市綜合體便成了老年人休閑的場(chǎng)所，所以并不會(huì)產(chǎn)生太多的消費(fèi)，就算消費(fèi)也并不會(huì)消費(fèi)多少錢。而年輕人消費(fèi)則是沖動(dòng)型消費(fèi)居多，在娛樂(lè)、餐飲項(xiàng)目上進(jìn)行消費(fèi)，而且消費(fèi)的價(jià)格也不低。仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，男孩子逛得少，一般去是帶著女友、妻子、家人；女孩子多是成群結(jié)伴去逛。這種購(gòu)物行為會(huì)產(chǎn)生大量的附帶消費(fèi)，以餐飲、娛樂(lè)為主。

（四）改變居民消費(fèi)習(xí)慣，提高消費(fèi)水平。居民消費(fèi)習(xí)慣的改變，消費(fèi)水平的提高，引起這一變化的是城市綜合體這樣的大型購(gòu)物商場(chǎng)的快速發(fā)展。在這些大型綜合體商場(chǎng)里，市民不僅可以買衣服，逛超市，還可吃飯、看電影、唱K 等。城市綜合體呈現(xiàn)社區(qū)商圈特點(diǎn)在給市民購(gòu)物帶來(lái)方便的同時(shí)，也正漸漸影響市民的消費(fèi)習(xí)慣。綜合分析，就可以反映出來(lái)，居民的購(gòu)買能力有一定的增強(qiáng)，消費(fèi)水平也有所提高。

（五）消費(fèi)便捷，消費(fèi)環(huán)境和服務(wù)更好。快節(jié)奏的現(xiàn)代生活讓人們對(duì)消費(fèi)的要求也越來(lái)越高，城市綜合體通過(guò)提供便捷的消費(fèi)，舒適的環(huán)境、良好的服務(wù)等滿足人們的這些需求，更好地提高其整體的服務(wù)水平和相關(guān)的服務(wù)設(shè)施。

二、城市、地區(qū)的文化生活

城市綜合體是城市化發(fā)展進(jìn)程中的必然產(chǎn)物，它的存在會(huì)影響到本地區(qū)一些居民的生活、消費(fèi)，會(huì)對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化等方面有巨大的影響，這些影響甚至?xí)椛涞街苓叺囊恍┑貐^(qū)。

（一）文化活動(dòng)增加人氣，人氣提升經(jīng)濟(jì)效益。有一句話是這么說(shuō)的，做“綜合體”就是在做人氣，人氣上來(lái)了，綜合體的經(jīng)濟(jì)效益也就上來(lái)了。城市綜合體不單單是要成為一個(gè)地區(qū)居民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的中心，更重要的是要成為這個(gè)地區(qū)居民文化生活的中心，這樣賺足了人氣，才能有源源不斷的消費(fèi)者來(lái)這里消費(fèi)。在我們進(jìn)行的寶業(yè)東城廣場(chǎng)的調(diào)研中，寶業(yè)東城廣場(chǎng)給予自己的定位是：“瑤海區(qū)首席城市綜合體”。經(jīng)過(guò)我們調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，有78%的消費(fèi)者是來(lái)自瑤海區(qū)，也就是寶業(yè)東城廣場(chǎng)所在的區(qū)域，這就說(shuō)明了它大部分的消費(fèi)者都是來(lái)自本地區(qū)，其他區(qū)域的消費(fèi)者更多的選擇了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、淮河路步行街等消費(fèi)場(chǎng)所。反過(guò)來(lái)說(shuō)，它的消費(fèi)對(duì)象主要也就是瑤海區(qū)的居民，從目前的情況來(lái)看，寶業(yè)東城廣場(chǎng)很難將其他區(qū)域的消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，因此目前它要做的就是留住本地區(qū)的消費(fèi)者，并且吸引更多的地區(qū)消費(fèi)者。因此，在寶業(yè)東城廣場(chǎng)舉行各種文化活動(dòng)也就成為了留住老客戶、吸引新客戶的一種方法。每周舉辦一些草根文化活動(dòng)以及不定時(shí)的舉辦一些大型的文藝活動(dòng)，這都讓本地區(qū)的居民在閑暇之余有了好去處。這也就導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用袢殬I(yè)東城廣場(chǎng)參加或者觀看這些節(jié)目成為了生活的一種習(xí)慣。可能是因?yàn)閷殬I(yè)東城廣場(chǎng)開始營(yíng)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)的原因，從我們的調(diào)查數(shù)據(jù)中得出，只有22%的人對(duì)于這些文化活動(dòng)比較關(guān)注。但是，隨著時(shí)間的推移以及文化推廣力度的加大，會(huì)有更多的居民關(guān)注寶業(yè)東城廣場(chǎng)。

（二）城市綜合體在增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也提升了城市形象。傳統(tǒng)城市市場(chǎng)格局的分散導(dǎo)致消費(fèi)的分散；市場(chǎng)格局的集中則導(dǎo)致消費(fèi)的集中。宏觀上看，城市綜合體的出現(xiàn)，是對(duì)傳統(tǒng)城市格局的反動(dòng)和顛覆，傳統(tǒng)的城市業(yè)態(tài)分布大多為既分散又集中的狀態(tài)。所謂分散，是指行業(yè)與行業(yè)間只要經(jīng)營(yíng)性質(zhì)有所區(qū)別，就幾乎不會(huì)聚集在某一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，比如很多城市的花鳥市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)等都是分散狀態(tài)；所謂集中，是指同行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們，相對(duì)集中地在某一個(gè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，比如很多城市里的美食街、服裝城、建材市場(chǎng)等等，都是本行業(yè)聚集一處的經(jīng)營(yíng)方式。而城市綜合體將所有只要有實(shí)際需要的行業(yè)盡量全面地集中在超大型的建筑規(guī)劃群內(nèi)，使所有進(jìn)入這個(gè)綜合體內(nèi)的人，完全可以不再出去就可以滿足一切自己的需求。

應(yīng)該看到，城市綜合體無(wú)疑是從現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)格局中誕生出來(lái)的一種全新的城市規(guī)劃變局和發(fā)展情勢(shì)，這種影響本身的意義是積極的。因?yàn)槌鞘芯C合體本身的性質(zhì)和自身的氣質(zhì)結(jié)構(gòu)本來(lái)就具備了前述的偉大城市和這個(gè)城市所附帶的優(yōu)秀的城市文化的特點(diǎn)，從它的布局和行業(yè)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，綜合體有著自己獨(dú)有的特性，這種特性的本身就是對(duì)傳統(tǒng)城市文化形成時(shí)尚引領(lǐng)狀態(tài)的。在名人不再容易誕生，城市標(biāo)志淡化的今天，成功的城市綜合體也起到了“城市名片”的作用。城市文化其實(shí)就是一個(gè)城市的特性所在，城市綜合體就是在這個(gè)特性上又繼續(xù)增加和發(fā)展的組成部分之一，它對(duì)城市的傳統(tǒng)文化是構(gòu)成沖擊和影響的，但屬于這個(gè)城市的傳統(tǒng)文化同時(shí)更加需要城市綜合體這樣的全新概念去張揚(yáng)和發(fā)展，去包容和接受，相互的支撐與容納，注定會(huì)使城市固有的傳統(tǒng)文化通過(guò)城市綜合體的發(fā)展壯大得到新的釋義，而城市綜合體也會(huì)因這個(gè)城市的古老以及屬于這個(gè)城市的文化底蘊(yùn)豐富而更有內(nèi)涵和氣度。從我們對(duì)寶業(yè)東城廣場(chǎng)的調(diào)研中，有68%的消費(fèi)者認(rèn)為城市綜合體在一定程度上起到了“名片”的作用，對(duì)一個(gè)地區(qū)甚至城市形象的提升有一定的意義，而19%的消費(fèi)者認(rèn)為城市綜合體能夠很大程度上提升一個(gè)地區(qū)甚至城市的形象。總體來(lái)說(shuō)，絕大部分人對(duì)城市綜合體的文化形象持積極認(rèn)可的態(tài)度。

當(dāng)代社會(huì)，城市綜合體已成為消費(fèi)者消費(fèi)生活的中心，消費(fèi)者選擇它們，不僅僅因?yàn)樗鼡碛匈?gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等一系列功能，而是因?yàn)樗鼈円呀?jīng)成為消費(fèi)者生活的一部分。每個(gè)城市綜合體都有自己的文化，它的文化也緊緊地拴住了消費(fèi)者的心，成為消費(fèi)者生活中不可或缺的部分。同樣，這種新型的商業(yè)模式帶來(lái)的不僅僅是經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于城市形象的提升也是有很大的幫助。城市綜合體不管是對(duì)于居民還是對(duì)于整個(gè)城市，都有著十分重要的意義。

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