我國養老地產經營模式分析

□文/葉明橋（重慶市盛世華建筑工程有限公司 重慶）

我國養老地產經營模式分析

□文/葉明橋
（重慶市盛世華建筑工程有限公司 重慶）

養老地產是養老服務和房地產開發交叉融合而產生的復合地產，在我國老齡化問題日益嚴重、“421”家庭結構日益普遍和養老設施供不應求及其服務水平差的背景下，養老地產面臨著巨大的機遇和挑戰。養老地產經營模式的選擇是其發展的一大重點。本文從養老地產經營模式角度展開論述，通過借鑒發達國家養老地產經營模式的成功經驗，結合我國養老地產經營現狀，從管理模式和盈利模式兩個方面構建我國養老地產的經營模式，提出開發商管理、戰略聯盟管理、專業公司管理的管理模式和租、售、租售結合、會員制以及倒按揭的盈利模式。

養老地產；經營模式；管理模式；盈利模式

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國社會和經濟發展的突出問題。2010年全國第六次人口普查數據顯示，我國60歲以上的人口數為1.77億，將近占人口總數的13.26%，并且老年人口數量以3.40%的年均增長率遞增，預計到2020年我國老年人口總數將達到2.48億。隨著我國老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結構的日益增多，相對單一和落后的養老模式越來越滿足不了老年人口的養老需求。養老地產可以在一定程度上滿足我國日益增長的養老需求。因此，分析及構建適合我國的養老地產經營模式對于促進養老地產更快更好地發展，解決老年住宅需求問題有重要的意義。

二、我國養老設施現狀及養老地產市場前景

（一）我國養老設施現狀。目前，我國的養老模式主要包括家庭養老，養老院、福利院等機構養老模式，但是不論是養老院、福利院等養老機構的管理水平、服務質量，還是其提供的床位和接納的老年人口數量，都遠遠不能解決龐大的養老需求。我國的老年設施相對單一，大部分是靠政府或社區投資建立的敬老院、福利院等機構，其管理水平很落后、規模小，設施陳舊。我國現有養老院大約42，000多所，另外加上社會興辦的其他老年機構，現在收養的老人總數還不足100萬，遠不及我國老年人口的1%。一方面從數量上來看，養老機構數量遠遠不能滿足老年人的養老需求；另一方面從質量條件上來看，設施和簡陋、服務水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對于精神和醫療服務等特殊需求還無法滿足。

（二）我國養老地產市場前景分析。現如今，我國眾多家庭已經演變成“421”的家庭模式，即一對青年夫妻要同時贍養四位老人并撫養一個孩子，在現在的社會經濟下，子女的負擔越來越重，贍養老人力不從心，同時也造成了相當部分的“空巢老人”，無人看護。傳統的家庭養老模式已經滿足不了我國的養老需求。

我國“十二五”規劃提出建設“9064”養老模式結構的社會養老服務體系，即90%的老年人通過居家養老，6%的老年人通過社區養老，4%的老年人通過機構養老，這種“以居家養老為基礎，社區為依托，機構為支撐”的養老模式建設，表明了政府從強調家庭養老到社會養老的重大轉型，因此養老地產有很大的市場潛力。由于養老地產不同于普通商業地產，它的開發要涉及各方主體，包括政府、開發商、保險機構、醫療衛生及其配套服務機構等各方，還需要整合整個產業鏈的資源，所以運營過程很復雜，而且由于養老地產不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務的盈利，所以投資回收期長，投資風險大，再加上我國對于養老地產項目的開發仍處在探索的階段，并沒有形成規范的商業模式，所以養老地產在我國仍處于初級階段。綜合來看，我國養老地產有很大的發展機遇。

三、國外養老地產經營模式分析

在上世紀中期，西方發達國家相繼步入了老齡化社會，經過幾十年的實踐和發展，對養老地產的運作積累了一定的經驗，其中最典型的是美國和日本，其養老體系建設已日漸成熟，值得學習借鑒。

（一）美國養老地產經營模式分析。美國施行以機構養老為主，政府立法鼓勵并監督的方式。養老機構主要有非營利性和營利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機構投資建立；后者多為私人開發商建立。養老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護理型老年人住宅、綜合性住宅社區等。

一方面美國養老地產主要是通過專業的管理咨詢公司來實現其融資、運營管理、醫療護理、餐飲等項目。這樣就可以解決開發商缺乏運營經驗的短處，通過專業的管理公司可以使得后期配套服務做的更加完善，獲得更好的入住水平。營利性養老地產大多采用“一次性會費+月服務費”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，收回部分資金，又可以實現后期連續性的服務收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過“倒按揭”的運營模式來實現以房養老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養老問題。“倒按揭”指的是老人可以將房產抵押給保險公司、銀行等金融機構，然后定期從金融機構獲得一定數額的養老金或是接受老年公寓提供的服務，等房主逝世后，其房產出售用于歸還貸款。倒按揭的形式

有三種，即房產抵押倒按揭形式、商業公司倒按揭形式、政府擔保倒按揭的形式。

（二）日本養老地產經營模式分析。日本施行以政府扶持為推動的養老方式，注重以補助扶持的方式來推進養老事業，對于老年住房改擴建給予扶持，發展老年公寓、對老年人實行補助，而且對老年住宅的建設給予財政金融支持，以吸引開發商進入養老地產市場。

日本養老住宅的運營模式大多是出租并收取服務費的形式。盈利模式主要是與消費者簽訂出租合同后的后續養老服務。消費者可以根據自身需求選擇所需的養老服務，然后與經營者簽訂獨立于租房的合同，這樣個性化的服務，更能滿足消費者物質和精神生活的需求。

同時，為了降低運營成本，增加收益，日本很多養老服務機構實行全國連鎖經營的方式。連鎖養老機構不僅為常住的老年人提供養老服務，還對周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務，這樣就可以利用現有養老設施為更多的老年人提供服務，還能提高收益。

（三）國外成功經驗對我國養老地產發展的啟示

1、政府支持是開發養老地產的有力保證。在我國福利制度和金融市場較不完善的背景下，養老地產的發展離不開政府的大力支持。首先，政府應加快完善建設福利保障制度，增加老年人養老資金來源。其次，提供優惠政策，鼓勵開發商開發養老地產。同時也應該建立監督保障制度，引導養老產業健康發展。

2、施行“倒按揭”養老方式。倒按揭即以房養老，其得以實施的前提條件是老年人有房產，而我國有眾多的有房產但收入水平較低的老年人，以房養老正是解決這部分老年人口養老問題的重要方式。目前，我國有關倒按揭的法律法規還不完善，具體實施起來存在一定困難，所以要加快相關法律法規建設，為倒按揭養老方式的施行提供保障。

3、通過專業化的管理咨詢公司來運營。我國養老地產的開發與運營尚處于嘗試探索階段，開發商缺乏養老地產經營管理相關經驗，通過專業管理咨詢公司負責養老地產的融資、運營、醫療護理、餐飲等的運作，可以很好地促進養老地產開發項目的實施。同時，實行養老服務機構全國連鎖經營的方式，以節約成本，擴大品牌知名度，培養專業管理團隊，使綜合效益最大化。

四、我國養老地產經營模式構建

（一）我國養老地產管理模式構建。養老地產管理模式主要根據運營主體的不同分為開發與經營管理相結合和開發與經營管理相分離的兩種模式。

1、投資開發與后續經營管理相結合的模式

（1）開發商管理模式。開發商管理模式是指養老地產開發完成后，其后期管理與運營由開發商直接負責。這種管理模式下，消費者只需面對單一經營者，有利于溝通和了解消費者的個性化需求。在開發商管理模式下，開發商除了前期的開發建設，還要負責后期的運營管理，所以更適合有物業管理服務優勢且社會資源整合力強的開發商。

（2）戰略聯盟管理模式。戰略聯盟管理模式是指開發商與提供各方面專業化養老服務的機構建立長期合作關系，來共同負責養老地產的日常運營，以此構成完善的養老服務體系。通過這種戰略聯盟的管理模式，開發商可以和一些競爭力強、品牌知名的機構建立戰略聯盟關系，從而打造整個服務產業鏈的品牌影響力，建立住宅和養老服務一體的養老地產。

2、投資開發與后續經營管理分離的模式——專業公司管理模式。投資開發與后期運營管理相分離的模式指開發商只負責前期地產開發，不對后期運營進行直接管理，而是通過引進專業管理公司來負責養老地產的日常運營。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養老地產的開發商將物業租賃給管理公司來運營，開發商通過每年收取固定的租金來獲得收益。運營過程中的各種費用和風險等均由運營商承擔，運營過程中所獲得收益也屬于運營商所有。采用這種模式，對開發商來說風險最低，收益也最穩定，但后期運營過程中的附加價值沒有很好地體現出來。

（2）委托經營模式。委托經營模式指養老地產的開發商將物業委托給管理公司運營打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費用，而后期運營過程中的費用和各種風險都由開發商承擔，但開發商也可以獲得后期運營帶來的收益。此種模式下，開發商的收益大，但面臨的風險也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養老地產的開發商將物業經營權益出讓給運營商，以此獲得一次性的收益，后期運營過程中的收益和各種風險費用均由運營商承擔。這種模式下，開發商可以一次性回收投資并獲得利潤，但是后期運營過程中的附加值也沒有體現出來。

（4）出讓+委托經營模式。出讓+委托經營模式是指養老地產開發商將物業的部分權益出讓給管理公司，并將物業委托給其管理運營。這種模式是前兩種模式的折中，運營商可以獲得管理費和出讓部分的權益。此種模式的優勢在于開發商出讓部分物業權益給運營商，可以充分調動運營商運營管理的積極性，從而獲得更好的物業收益。

（二）我國養老地產盈利模式構建。養老地產相對于傳統地產來說，社區配套成本和后期持續運營成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對于開發商回收成本獲取利潤尤為重要。養老地產的盈利模式要考慮到后期服務方面，總結起來包括銷售、出租、租售并存、會員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結合、會員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開發商出售養老地產的全部產權。其優勢在于快速回籠前期投入的資金，開發風險小，但是也放棄了由后期配套服務所衍生出來的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式體現了養老地產的核心意義，即通過持續經營為老年人提供養老服務，在服務過程中獲得穩定的收入，而不是像一般的房地產通過銷售房產來獲得收益。由于前期開發過程中需要大量資金投入，再加上后期經營過程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實力的開發商運用。

（3）銷售與出租結合的盈利模式。租售結合盈利模式的收入來源包括一次性收入來源和長期性收入來源，一次性收入來源是指獨立住宅的銷售收益；長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對前期資本投入回收和后期服務盈

利問題而產生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開發商根據自身具體情況決定。

（4）會員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會籍，先繳納一定的定金入會，然后每月交取一定的服務費，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，運營開始便可以收回部分資金，又可以實現后期連續性的服務收益。這種模式適合資金實力不具優勢的開發商運營。

2、倒按揭盈利模式——“以房養老”。倒按揭盈利模式，指養老機構在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機構將入住的老年人的住房出租，通過獲得的租金收益來入住養老機構；或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進行等價對換，直到老人過世之后，再將原對換的房產折價返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產的老年人的養老問題。

五、結語

通過對國外養老地產成功經營模式分析與借鑒的基礎上，構建了我國養老地產的管理和盈利模式。管理模式分為投資開發與經營管理相結合和投資開發與經營管理相分離兩種模式，具體包括開發商管理、戰略聯盟管理、專業公司管理三種管理模式，并根據委托方式的不同將專業公司管理模式分為凈出租、委托經營、出讓模式、出讓+委托經營四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結合、會員制和倒按揭盈利模式。

主要參考文獻：

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