住房公積金貸款風險防范研究

□文/鄭延菁

（南平市住房公積金管理中心 福建·南平）

一、前言

國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展帶來的住房影響之一，就是公積金覆蓋范圍的擴大，如何使用公積金，讓公積金制度在各個方面都有所完善，是現(xiàn)代政府部門需要應(yīng)對的重要問題。科學、合理地管理好公民的“住房錢”，保證資金穩(wěn)定的同時要有能力為其增值，是近年公積金管理部門面臨的首要難題。

二、防范貸款風險的重要性

關(guān)于金融機構(gòu)的管理和運作，國家各個部門多次強調(diào)，要嚴格把關(guān)、平穩(wěn)運行，防止?jié)撛诘慕鹑陲L險存在。住房公積金部門雖然不屬于金融機構(gòu)，同時收繳的公積金也不是金融資產(chǎn)，但是正因為其具有融通性質(zhì)的特征，也需要如同其他金融業(yè)一樣的風險重視。具體執(zhí)行部門要能夠為公民掌管好公積金資本，嚴格控制來源和去向，具體說來，住房公積金管理中心要防范潛在的貸款風險，就一定要掌握好如下問題：

（一）從住房公積金的屬性來看。公積金是個人所有的資產(chǎn)，管理中心要做到“以人為本”，從個人利益出發(fā)，規(guī)避貸款風險。正如《住房公積金管理條例》中的規(guī)定一般，企事業(yè)單位員工個人繳存的公積金和單位繳納的一部分公積金，都屬于員工個人所有。只要是按照規(guī)定繳存住房公積金的員工，申請條件符合，就可以進行貸款。貸款過程中的低息政策，是公積金管理中心根據(jù)政府職能部門的委托，通過行政手段將公積金進行調(diào)劑使用。以目前的狀況來看，一般水平的貸款就要調(diào)劑十幾名員工的公積金，如果出現(xiàn)風險無法按期收回，那么這些員工的住房公積金必然會出現(xiàn)問題，合法經(jīng)濟利益就會受到損害。

（二）從住房公積金的管理原則來看。現(xiàn)代的住房公積金實行的是屬地化管理，一個區(qū)域的資金只能在地方金融系統(tǒng)內(nèi)部循環(huán)運行，不可以上下級調(diào)撥，更不能橫向融資。這種性質(zhì)的公積金，在抵御金融風險的能力上，就與商業(yè)銀行發(fā)行的個人住房貸款有很大差異。商業(yè)銀行的總行是一級法人，而各級分行對下屬銀行有著統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的權(quán)力，當一個地區(qū)的支行發(fā)生貸款壞賬過多的情況，上級銀行就可以通過調(diào)度來協(xié)調(diào)各方資金流動。然而，地方公積金管理中心的資金有限，在支付出現(xiàn)危機時，上級管理中心不可能會分撥資金幫助下級管理中心。所以只能要求各個公積金管理中心嚴格按照《公積金管理條例》以及其各項配套政策，將貸款風險的防范工作放在第一位，謹慎運行保障資金保值增值。

（三）從當前存貸款利率水平現(xiàn)狀來看。公積金管理中心沉淀在銀行的資金利率差降幅增大，從目前狀況來看，風險準備金的來源困難并未降低，所以更要重視起防范貸款風險行為。

（四）從公積金管理中心的自身狀況來看。管理成員素質(zhì)良莠不一，甚至部分成員缺乏專業(yè)的金融知識和貸款管理經(jīng)驗，如果這種情況在工作中出現(xiàn)疏忽或是由于經(jīng)驗不足，導(dǎo)致的本該避免的風險，而埋下風險隱患，就屬于管理中心能力問題，會造成公民對于政府職能部門的不信任。所以必須提高自身能力和專業(yè)素養(yǎng)。

三、住房公積金貸款風險簡析

所謂的貸款風險，一般來說會發(fā)生在管理中心與申請人之間，尤其是借貸業(yè)務(wù)過程中，其結(jié)果就是借出的本金和利息不能按期歸還。這種風險是金融業(yè)務(wù)的客觀經(jīng)濟現(xiàn)象，是始終存在于貸款金融活動全過程的不可回避的現(xiàn)象，會受到各種主觀、客觀因素的直接、間接影響。而住房公積金貸款，是一種周期長、利息低的惠民貸款，一般的借貸時間會延續(xù)申請人的一生，很多情況都在三十年之上，所以這種長時間的貸款管理，管理中心需要承擔很大風險，其表現(xiàn)有三個方面：

（一）借款人方面的風險。個人貸款進行住房方面的消費，無法按期歸還本息，就屬于貸款風險。其原因有兩種，一是主觀原因，申請人有意拖延、抵賴和詐騙，屬于惡意欠款；二是客觀原因，可能因為申請人失業(yè)、傷殘、離異甚至是死亡等等原因造成的貸款無法按期歸還。

（二）開發(fā)項目的風險。開發(fā)項目出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象，原因一般是開發(fā)商有意挪用，或是經(jīng)營不善，導(dǎo)致的項目不能如期交付，這樣申請人貸款購買的房產(chǎn)就成了無法兌現(xiàn)的承諾；還有當申請人購置的房產(chǎn)出現(xiàn)重大質(zhì)量問題時，同樣會導(dǎo)致貸款合同無法履行。

（三）公積金管理中心在辦理貸款過程中的內(nèi)部管理風險。

屬于工作人員在貸款過程中的失誤或是疏忽，在進行調(diào)查、審核、復(fù)核、審批等等環(huán)節(jié)，出現(xiàn)了專業(yè)能力不足、責任心不強等等問題時，就容易出現(xiàn)擔保手續(xù)不合理、不健全，或是貸款不符合規(guī)定的現(xiàn)象，這些都是不良貸款的誘發(fā)因素。另外，對于申請人實情的審查不嚴，或是對于開發(fā)項目進度狀況不清楚，還有部分管理部門對于重要合同管理不善，導(dǎo)致丟失等等，都會成為最后管理中心面臨的風險。

四、住房公積金貸款風險防范及其對策

面對金融風險，最好的辦法不是消極處理，而是應(yīng)該積極完善貸款制度。尤其是關(guān)于國計民生的公積金貸款，只有加大宣傳力度和管理能力，才是解決公民住房問題和貸款風險的根本方法。在保證申請人貸款利益的同時，也要合理控制資金走向，保護其他公民的個人利益和資金安全，所以對于管理人員來說，除了要加強專業(yè)能力之外，更要在操作過程中嚴格管理，謹慎處理，確保資金有效使用和安全歸還。

（一）要充分了解借款人貸款的真實目的。借貸資金是不是真的用于住房項目，實行面對面質(zhì)詢和簽訂合同，嚴格控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風險。

（二）要建立公積金貸款項目認證制度。這一制度是鑒別項目的重要方式，審查內(nèi)容是開發(fā)商的資質(zhì)以及信用程度等等，還要專門有對項目技術(shù)、管理水平以及負債盈利問題的工作人員，進行項目核查。確保開發(fā)商的項目沒有訴訟和其他糾紛情況。在認證之前，要確保書面文件、財務(wù)報表的真實，并且一定要在施工現(xiàn)象進行一定時間的觀察。

（三）要建立貸款擔保保證金制度。擔保人必須與公積金管理中心進行項目資金的協(xié)議簽訂。保證貸款金額能夠有效回收，保證金可以按照貸款總額的一定比例收取，事實證明，擔保人制度可以更加有效控制和制約壞賬的出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象，就可以直接劃扣保證金做抵。

（四）加強對受托銀行貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督。公積金管理中心與受托銀行之間，也要簽訂委托協(xié)議，將雙方的權(quán)責明確劃分，加強對受托銀行履約情況的監(jiān)察工作，一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象，及時制止并且要求用委貸手續(xù)費進行抵扣。

（五）采取相應(yīng)措施，集中辦理期房抵押登記。對于已經(jīng)發(fā)放的公積金期房貸款的抵押產(chǎn)品，進行實情落實和集中清理。避免假冒證件或是拖延抵押的情況出現(xiàn)，條件允許的情況下，實現(xiàn)抵押預(yù)告登記，或者是封閉式操作。通過公積金管理中心，或者其他專業(yè)代理機構(gòu)，將房產(chǎn)抵押登記的相關(guān)權(quán)證辦理登記，實現(xiàn)抵押權(quán)。

（六）建立健全貸款三級審批責任制。尤其是對于貸款后的資金管理和催繳，必須建立貸款風險預(yù)警和應(yīng)急措施，做到對風險的發(fā)現(xiàn)、識別和防范等等，一旦出現(xiàn)客戶違約，立即制定出處理計劃，找到違約原因，采取相關(guān)手段，跟蹤逾期催繳記錄，控制風險進一步擴大。還有，建立起責任終身制原則，確定責任到位以及資金的安全回收，杜絕由于工作推諉和責任人不清楚，造成的壞賬不良現(xiàn)象。

（七）加強內(nèi)部監(jiān)督，防范貸款風險

1、加強核算監(jiān)督。管理中心在進行貸款記賬時，要逐筆核實貸款發(fā)放通知書是否與借款借據(jù)一致，有無涂改和不合理之處；客戶簽名等手續(xù)是否齊全；貸款賬號、收款單位具體稱謂還有開戶銀行賬戶，是否真實、準確；會計審查過程是否合理、真實。整個核算過程是否符合規(guī)定，是防范貸款風險的重要因素。

2、加強內(nèi)部稽核監(jiān)督。稽核部門有定期進行信貸部門業(yè)務(wù)稽核的權(quán)力，查看貸款是否合規(guī)以及檔案是否完整，并且提出稽核意見，促進貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。而住房公積金貸款風險工作，要實現(xiàn)嚴格管理和執(zhí)行，必須從源頭入手，采取應(yīng)對措施，將風險監(jiān)控在既定范圍之內(nèi)。

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［2］趙小玉.住房公積金貸款風險成因與防范對策［J］.金融經(jīng)濟，2013.22.

［3］高路.住房公積金貸款風險防范對策探析［J］.經(jīng)營管理者，2013.20.