房地產信貸對住房價格影響的研究

張興

摘 要：自1988年房改以來，我國的房地產市場迎來新的時代。由于城市化進程的加快和人民生活水平的提高，居民對住房的剛性需求得到了爆發式的釋放。房地產市場的發展不僅關系到國家經濟的興衰，更關系到人民的生活品質。在我國，個人按揭貸款占居民長期貸款的80%以上。我國房地產開發企業資金來源渠道比較少，因而房地產信貸也是房地產開發企業的主要資金來源之一。因此，房地產信貸直接影響房地產市場供給和需求，與房地產價格的波動有著密切的聯系。通過研究得出結論：在短期，房地產信貸主要通過影響房地產需求方來影響住房價格；在長期，房地產信貸與住房價格存在均衡關系，并且房地產信貸是住房價格上漲的直接原因之一。

關鍵詞：房地產信貸；房地產價格；供給和需求

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中國房地產價格和房地產信貸密切相關。房地產行業是典型的資本密集型行業，房地產的開發、銷售都離不開銀行信貸資金的支持。在我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。在住房信貸政策推出、完善及調控過程中，房地產價格也相應地發生著非常大的波動。所以，房地產市場的發展、房地產價格的波動和國家的宏觀經濟政策、銀行信貸情況有著密切聯系，尤其是房地產和銀行信貸之間有著相互強化的作用。房地產價格和銀行信貸的互相強化作用會擴大宏觀經濟的波動，對國民經濟造成深遠影響。綜上所述，研究房地產信貸對房地產業的影響非常重要，可以幫助了解房地產業目前所處的狀態、發展趨勢、金融支持等情況。掌握了房地產信貸對房價波動的影響機制及影響程度，有利于政府通過引導、調節信貸規模與投向等金融手段促使房地產市場健康發展。

一、房地產信貸對住房價格影響的理論基礎

房地產信貸一方面受到國家信貸政策的影響，另一方面與銀行自身的收益狀況有關。國家信貸政策主要從信貸規模方面影響房地產信貸。銀行自身的利益與抵押房地產的價值密切相關，銀行會根據房地產的抵押價值發放貸款。

銀行擴大信貸規模，會增加房地產市場資金的流動性。對于供給方來說，房地產企業會得到更多的資金，擴大房地產開發規模，增加房地產市場的供給。但是由于房地產商品存在建設周期長，受技術水平和土地政策限制等特殊性，短期內供給彈性幾乎為零。因而在短期，信貸規模的擴張對供給影響較小。對于按揭貸款的居民來說，寬松的信貸政策，如增加貸款額度、降低首付款，會促使潛在住房需求轉換為有效需求，并且投機性的需求也會隨之增加。所以，信貸規模的擴大對需求的增加能起到立竿見影的效果。因此，信貸擴張在短期內會促進房價上升。同時，房地產的抵押價值也隨之上升，增加了銀行的收益，促使銀行進一步擴大房地產信貸規模，刺激房地產市場的繁榮和住房需求的增加，使房價循環上升。反之，如果實行緊縮的信貸政策，會降低房地產市場資金的流動性。銀行對房地產企業的貸款就會減少，不利于房地產增加供給。但是房地產開發的施工面積遠大于竣工面積，房地產市場存在龐大的潛在供給量，不會在短期對供給產生較大的影響。對于需求方來說，降低貸款額度、增加首付比例，會使原先的有效需求轉變為潛在的需求，而投機需求也會減少，從而大幅度降低房地產市場的需求量，造成供大于求的局面，促使房地產價格下降。對于銀行來說，抵押資產的貶值會產生很大的金融風險，因而會縮小對房地產業的信貸支持，從而進一步促使房地產價格下降。

二、房地產信貸對住房價格影響的實證分析

（一）檢驗個人按揭貸款和房地產開發貸款對住房價格的長期影響

將房地產信貸總額分解為房地產開發貸款和個人按揭貸款，分別研究二者對住房價格的影響。變量選取住房價格P、房地產開發貸款B1、個人按揭貸款B2、國內生產總值G、居民可支配收入M。

（二）房地產開發貸款與住房價格的協整檢驗

選取的變量為房地產開發貸款B1、國內生產總值G、居民可支配收入M和住房價格P。首先對房地產銀行信貸B1、國內生產總值G和住房價格P三個變量建立的模型進行OLS回歸，得到如下回歸結果：

P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67

（17.47） （19.234） （16.45） （10.37）

接下來對回歸方程的殘差進行單位根檢驗，由回歸方程的估計結果，我們可以得到殘差。通過Eviews軟件可以得到殘差序列，然后對殘差序列進行單位根檢驗。

對回歸方程的殘差進行ADF檢驗

滯后一階

檢驗結果表明，殘差序列無單位根，是穩定序列。說明住房價格P和房地產開發貸款B1之間存在長期均衡的關系。并且，由回歸方程可以得到，房地產開發貸款增加1個單位，住房價格上升0.061 9個單位。可能有兩個原因。一是寬松的信貸政策，增加了房地產企業的資金來源。房地產商在經濟繁榮、資金充足的情況下，更傾向于開發高檔住房的市場，高檔住宅極易被投機炒高，拉動整體的房價。二是長期內房地產開發貸款的增加，會促進住房市場的供給增加。供給曲線向右移動，住房價格下降。但同時，潛在需求會轉化為有效需求，從而住房市場的需求迅增加。因而新增的供給會被新增的需求全部吸收，此時形成新的房地產均衡價格。也就是說，長期內，當房地產的供給增加時，房地產的需求和均衡價格會同時增加。

（三）個人按揭貸款B2與住房價格P的協整檢驗

選取的變量為個人按揭貸款B2、居民可支配收入M、國內生產總值G和住房價格P。首先對住房價格P、個人按揭貸款B2、居民可支配收入M與國內生產總值的模型進行OLS回歸，得到如下回歸結果：

P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66

（9.3325） （19.377） （18.652） （10.38）

接下來對回歸方程的殘差進行單位根檢驗。

對回歸方程的殘差進行ADF檢驗

滯后一階

檢驗結果表明，在5%的置信區間，殘差序列無單位根，是穩定序列。說明住房價格P和個人按揭貸款B2之間存在長期均衡的關系。并且，由回歸方程可以得到，個人按揭貸款增加1個單位，住房價格上升0.063 6個單位。個人按揭貸款對住房價格的影響是顯著的。因為隨著經濟的發展和人口數量的上升，居民對生活水平改善的要求開始轉向住房的需求，并且潛在需求大大超過有效需求，很大部分的剛性需求還沒有釋放。在長期，寬松的信貸政策會增加房地產市場的需求，促進房價達到更高的均衡點。

（四）格蘭杰因果關系檢驗

以上檢驗說明，房地產開發貸款和個人按揭貸款都和住房價格存在長期的均衡關系。下面通過格蘭杰因果關系檢驗，驗證二者是否和住房價格存在格蘭杰因果關系，即房地產開發貸款和個人按揭貸款是否能直接引起住房價格的波動。

格蘭杰檢驗結果

“B1不是P的格蘭杰原因”在小于10%置信區間下拒絕原假設，說明房地產開發貸款是住房價格的格蘭杰原因。“B2不是P的格蘭杰原因”在小于10 %置信區間下拒絕原假設，說明個人按揭貸款是住房價格的格蘭杰原因。檢驗結果與理論分析結果一致。

綜上分析，房地產開發貸款和個人按揭貸款對住房價格的存在長期的均衡關系，并且房地產開發貸款和個人按揭貸款都是引起住房價格波動的因素。

（五）檢驗個人按揭貸款對住房價格產生的短期動態影響

建立VAR模型，研究個人按揭貸款對住房價格的波動產生的短期動態影響。因為在短期居民購房需求與儲蓄余額有直接的關系。因此，模型選取的變量包括住房價格P、個人按揭貸款B2、居民儲蓄年底余額S和國內生產總值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews軟件計算出來的最優滯后階數是滯后一階。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.011 8×S（-1）+

0.092×G（-1）+2 584.24

2.格蘭杰因果關系檢驗

在VAR模型下，進行格蘭杰因果關系檢驗。

VAR Granger Causallty/Block Exogeneity Wald Tests

檢驗結果表明，在5%的置信區間下，個人按揭貸款余額B2和居民儲蓄余額S都拒絕了原假設。換句話說，個人按揭貸款余額B2和居民儲蓄余額S是住房價格的格蘭杰原因。居民年底儲蓄余額S代表了居民的財富。居民的財富直接決定消費者的有效購買力。因此，檢驗的結果符合現實情況。個人按揭貸款B2會同時影響購房消費者的居住性需求和投機性需求，從而影響住房價格。檢驗結果符合理論分析結果和實際情況。

3.脈沖響應

圖1 圖2

如圖1所示，當在本期給個人按揭貸款余額一個正的沖擊后，住房價格會在第一期反映為零，第二期有一個非常明顯的上升到達峰值，之后趨于平穩。如圖2所示，居民年底儲蓄余額S的沖擊對住房價格的影響。當在第一期給居民年底儲蓄余額一個正的沖擊后，住房價格在第一期的反映為零，第二期開始有小幅的上升，之后持續對住房價格產生上漲的影響。因此，可以看出，個人按揭貸款在短期對住房價格有顯著的促進作用，長期保持穩定。居民儲蓄在短期的影響沒有個人按揭貸款顯著，但是在長期會持續促進住房價格的上升。

三、結論

一是銀行的房地產信貸規模尤其是個人按揭貸款規模的大小是造成房地產市場波動的重要因素。尤其在短期，隨著購買者或投資者從銀行取得貸款的增加，房地產價格水平會出現上漲趨勢。

二是在長期，銀行信貸對供給和需求都會產生影響。我國房地產的大規模開發并不會因為提供更多的有效供給以拉低房地產價格，新增的供給會不斷被旺盛需求所吸收，從而繼續抬高房地產價格，達到更高的均衡點。因此，房地產信貸的增加，會導致房地產價格的上漲。

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[責任編輯 王 佳]