房地產企業的成本控制探究

陳 琨

（天健會計師事務所重慶分所審計二部，重慶 401121）

房地產企業由于其特殊的行業情況，存在著資金占用量大與高成本的雙重特征。房地產企業的成本包括土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、稅費等。當前，房地產行業出現了回調，但是相應的房地產開發成本卻持續增加，如土地成本、人力成本、資金成本等，一直在持續高位，甚至某些項目如政府費用等方面卻不斷增加。對于房地產開發企業來說，經營壓力十分巨大。由此可見，房地產企業需要對成本進行控制，保證在價格下滑的情況下，利潤不會受到太大的影響，以維持企業的正常經營與穩健發展。

一、房地產企業成本控制的主要步驟

（一）重視成本控制

在近三年來房地產市場調控政策下，房地產市場的持續低迷，高價格、高利潤的時代逐漸遠去，房地產企業在經過了十幾年的快速發展以后，逐漸趨于平穩，因此，控成本，練內功，成了大多數房地產企業的不二選擇。過去房地產企業把主要的精力放在拿地、銷售方面，由于市場需求旺盛，預售的商品房很快被搶購一空，這中間存在著巨大的利潤，增值率超過100%，房地產企業也就不太注意成本的控制。但是隨著市場不再如過去那般繁榮，商品房價格出現回落后，成本卻在持續增長，企業的利潤也就逐漸降低，甚至一些房地產企業破產倒閉。在這一背景下，房地產企業要重視成本的控制，盡可能的降低開發中的不必要支出。企業的管理層要加大對成本控制的重視，在企業內部形成良好的成本控制氛圍。

（二）編制成本計劃

對于房地產成本的控制，需要有詳細的成本計劃。首先，要做好房地產開發項目成本預測，制定科學的目標成本。這是成本控制計劃的重要環節，也是成本控制的前提。房地產企業是資金密集型企業，其涉及的成本也較高，需要對項目的成本進行合理、準確預測，成本及相關費用包括土地成本、開發成本、財務費用、管理費用、銷售費用、應交稅費等，其中的土地成本和開發成本占據了房地產開發項目的主要部分。除了對房地產開發項目做好成本預測外，還要充分考慮企業外部的影響因素，如外部的政策風險、利率風險等，這些都會影響到房地產企業的成本。通過對這些影響因素的分析，盡量避免失誤決策，以及由此導致的成本增加。其次，依據現有的預測做好房地產企業的綜合計劃。在房地產成本控制方面，是指通過綜合分析、考慮，制訂最佳的計劃，然后制訂成本計劃書，依據項目成本計劃書，明確各個部門的成本控制目標，把成本控制細化，通過這一方法把成本控制在合理的范圍之內。按房地產開發項目的生命周期，通過對成本制定的計劃、跟蹤以及控制來實現對開發成本的動態控制。

（三）注重過程控制

制定出可行的成本控制計劃以后，執行是重要環節，對于項目的開發，即使有很好的成本控制計劃，得不到很好的實施，也無法發揮其應有的效果。房地產開發企業需要有明確的成本控制執行制度，然后依據這一制度，嚴格執行。在執行過程中就需要有相應的部門進行過程控制，一旦在成本執行中出現較大的偏差，由相應的部門及時進行修正，促進成本控制在預計的方向上。具體的控制環節包括土地的取得、項目開發、工程驗收以及后期的管理，此外，還有涉及到相關的融資、銷售等。這些都是房地產開發成本控制的組成部分，每一個部分一旦出現偏差，整體的成本極難以控制到位。因此，在過程控制中，需要對每一個步驟都做到位，避免因為其中的一個環節出現偏差影響到整個開發項目的執行。

（四）加強監督管理

房地產企業內部應對有相應的部門來負責企業的成本管理，在實際執行中對項目的成本執行情況進行監督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地產開發項目監督不能僅僅靠內部審計機構來進行，需要企業所有員工的參與，在實際工作應由成本造價部門作為主責部門，內部審計、財務部等作為監督部門，以充分落實成本控制制度，降低操作失誤，盡量防止無效成本。一旦成本控制中出現較大的異常，或者與目標成本產生了較大差異，相關人員應及時報告相關管理部門，以便及早進行檢查，盡可能降低相關事項造成的損失。對于成本控制到位、嚴格按照預定計劃執行的部門，給予一定的獎勵，通過這一措施調動企業全部工作人員的積極性，降低房地產企業的開發成本。

二、降低房地產開發成本主要途徑

（一）拓展融資渠道，降低資金成本

房地產企業由于資金需要量大，開發項目通過需要融資解決資金需求，目前房地產企業的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國的銀行貸款利率相對存款利率，要高出許多，房地產企業的融資成本較高。由于融資渠道相對單一，尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下，房地產企業需要積極拓寬融資渠道，增加融資途徑，降低企業資金成本，同時要合理配置短期和長期貸款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；5年期以上貸款基準利率由6.55%下調至6.15%。這對于房地產企業來說是一大利好，降低貸款利息率，也就是降低了房地產企業的融資成本。由于央行突然的降息，房地產企業融資成本降低的同時，也要考慮貸款期限的問題，降低貸款利息以后，短期貸款和長期貸款的比例要適當的進行調整。在特殊情況下，房地產企業也可能通過流動資金貸款的模式解決短期資金需求，但此時貸款還款壓力較大；反之，長期貸款利率較高、還款期限長，但對于房地產企業這樣開發周期相對較長的企業來說，還款壓力相對降低。根據經濟形勢，很多專家學者預計，利率在以后還有下降的可能，因此，可以根據企業的自身情況，對企業的長期貸款和短期貸款進行合理配置。

除了貸款之外，符合條件的、信用級別較高的企業可以考慮發行企業債券進行融資。通常高信用的企業所發行的債券成本較低，如萬科、華潤等知名企業，通過發行企業債券能夠降低融資的成本。因此，房地產企業做大做強，提高自身素質，完善內部管理機制，加強信用制度建設，也是拓展融資渠道的舉措之一。

（二）合理進行納稅籌劃，降低企業稅負

房地產需要繳納的稅收種類較多，主要的稅收有土地增值稅、企業所得稅以及營業稅等，此外還包括房產稅、城建稅、教育費附加、土地使用稅等。據相關機構的調研報告，在房地產開發企業項目開發中，除了土地成本占直接成本的比例最高達58.2%之外，房地產企業的相關稅費也較高，并且呈增加的趨勢，房地產企業稅收占總開發成本的比重達到26.06%，充分說明稅收在房地產企業成本中的比例很高。因此，房地產企業需要合理的進行納稅籌劃，在合法合規的情況下，減輕企業的稅收負擔。

房地產納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業所得稅和營業稅三個方面進行。首要的是對土地增值稅進行籌劃，一方面是考慮合理規劃開發成本，例如在財務費用的計算中，可以考慮將合法的利息支出，與土地成本及開發成本之和的5%相比較，選擇其中金額較大的進行財務費用的扣除，從而增加企業的開發成本，降低相應的稅收計算基數。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業態，盡量將增值率高和增值率低的業態配置在一起，降低分期增值率，使土地增值稅負優化。

（三）提高工作效率，降低時間成本

房地產項目的開發周期較長，企業可以通過對開發時間的合理規劃，提高項目開發的效率，縮短項目持續周期，從而減少企業項目所占用的資金使用時間，降低時間成本與管理成本。開發企業要制定合理的開發周期，編制合理的開發進度，對乙方進度嚴格考核，不僅可以減少人員薪酬的支持金額，還可以減少資金占用的成本。提高工作效率的方法較多，筆者在這里不做過多的闡述。需要強調的一點就是時間成本，房地產企業要重視這一成本，雖然是隱形的成本，但降低這方面的成本，將明顯的增加企業的經濟利益。

結束語

在當前的經濟形勢與政策形勢下，房地產市場的降溫是無法避免的，與其期望市場再次火爆，不如做好企業的成本控制，適度壓縮開發規模，提高項目的品質，降低開發成本。在市場低迷的情況下，房地產企業依然有可能保持穩定的經營，這需要企業結合自身的實際情況，合理規劃、控制成本，增加企業的效益。

[1]鄧程燕.淺談房地產企業的成本控制[J].金融經濟：學術版，2013，（3）.

[2]王穎.房地產企業成本控制探析[J].現代會計，2013，（5）.