精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程項目中的應用

孫武 魏彥朝

房地產(chǎn)項目管理產(chǎn)業(yè)隨著我國對外開放而開始迎來前所未有的發(fā)展機遇，但是整個行業(yè)的蓬勃發(fā)展勢必會導致競爭的日益激烈化，同時隨著購房者對于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的需求和要求的提高，使得房地產(chǎn)公司內(nèi)部在管理模式上的革新勢在必行，粗放型的管理模式必須被一種更加順應時代步伐與發(fā)展需求的模式取代，那就是精細化管理模式，而這也是使房地產(chǎn)項目管理企業(yè)能夠適應外部白熱化行業(yè)競爭的關(guān)鍵所在，提升整體實力的當務之急。

一、我國房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特征。作為推動現(xiàn)代市場發(fā)展上意義重大的經(jīng)濟活動的房地產(chǎn)開發(fā)，其所涉及的使用功能以及行業(yè)包括了諸如辦公、旅游、餐飲、娛樂和住宅等社會生產(chǎn)服務所需房屋這一硬性需求建設、為人民生活工作和社會生產(chǎn)過程的開展和推進提供物質(zhì)基礎保證以及開發(fā)土地等，而其具有的一般特征主要有以下幾點:

首先是地理位置上的固定性，這種地理位置上的固定性還被稱為不可行動性。當房地產(chǎn)開發(fā)商選定某地作為土地開發(fā)，房屋建造的規(guī)劃地區(qū)之后就無法再更換至其他位置。因此，在進行最初的位置選擇時需要統(tǒng)籌考量多方面信息，包括地區(qū)差異、對于租客、住戶以及投資者的吸引力等。

其次是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，投資較大。在項目開發(fā)之初，需要進行對土地及其周圍建筑的考察，土地體量大小其及客觀因素和規(guī)律的限制將會影響到工程建設的整體進度和完工時間。此外，繁雜的手續(xù)辦理也同樣會影響工程推展進度，通常完整完成一個項目的所有開發(fā)工作所需要的時間都在一到三年左右。

再次是會受到國家政策和相關(guān)法規(guī)的調(diào)控約束。作為一項性質(zhì)較為特殊的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)開發(fā)項目將會對社會生產(chǎn)及百姓生活的方方面面產(chǎn)生影響，與國民經(jīng)濟和國計民生亦會產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系，只有通過國家對于市場經(jīng)濟的調(diào)控作用才能避免唯利是圖的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，引導其走向健康發(fā)展的道路。

第三是對于相關(guān)人員的要求較高。房地產(chǎn)項目一般規(guī)模龐大，耗時較長，分為多個環(huán)節(jié)，需要各個方面的專業(yè)人才進行通力合作。市場調(diào)研人員負責項目的投資環(huán)境以及市場狀況的相關(guān)調(diào)查工作;營銷人員則需要負責確定消費群體需求偏好情況并有針對性地進行各個渠道的宣傳方案的制定;工程技術(shù)人員則需要對工程的實時施工進行技術(shù)可行性分析和進度把控;財務分析人員則需要做好項目風險管理及盈利預估等。只有聘用綜合業(yè)務能力和總體素質(zhì)較高的工作人員，并使得他們能夠在各方面進行積極的溝通協(xié)調(diào)互助工作，才能增強團隊意識，整合思想，報紙項目質(zhì)量。

最后是房地產(chǎn)項目投資風險較大。由于內(nèi)外各種可控因素和不可控因素的影響，例如整體經(jīng)營狀況、自然災害發(fā)生、金融狀況的突變、國家和地方政策調(diào)控等都會影響到房地產(chǎn)項目的投資風險。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)工程管理現(xiàn)狀及存在問題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)真正出現(xiàn)應該是在我國實行改革開放政策之后，而其發(fā)展時間較短，發(fā)展程度仍不夠成熟，行業(yè)內(nèi)良莠不齊，整體水平偏低，大部分為小規(guī)模房地產(chǎn)項目企業(yè)這些問題均限制著房地產(chǎn)項目企業(yè)向規(guī)模化、規(guī)范化方向發(fā)展的腳步，更無須提進一步進行精細化項目管理推進工作。

截止2010年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國五萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中真正的大型企業(yè)所占比例非常低，而國家調(diào)控政策的扶持力度的減弱也導致了許多中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)陷入了資金和土地的兩大難題中。

第一，管理制度不明確。傳統(tǒng)體制的限制使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制仍不成熟完善，無法適應如今世界化市場經(jīng)濟管理需求的靈活多變，不斷暴露出一些不足之處。

例如在項目管理中，大多以最高管理者的決策為實施理念，以“人治”占主導，而對“法制”在制度建設中的重要地位以及科學規(guī)劃的合理性置之不理。有的房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)甚至企圖鉆法律的漏洞，完全忽略制度建設的實現(xiàn)。與各級承包商和各類設備供應商的項目合作過程中亦缺乏有效的組織管理措施，完全無法實現(xiàn)制度規(guī)范下的精細化管理。

管理制度的缺失在另一個方面消極影響在于使得項目的總體管理者無法實現(xiàn)有效的實時監(jiān)控與管理作用，企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)冗雜，各級關(guān)系復雜，獎懲機制無法真正有效地實現(xiàn)激勵作用，從而還會造成各方面的大量浪費。這些問題都將對房地產(chǎn)項目的整體績效產(chǎn)生極大影響。因此完善體制建設，消除舊制度下的各種弊端勢在必行。

第二，成本控制的忽視。這樣競爭激烈的全球化市場環(huán)境下，無法從全局宏觀角度出發(fā)進行主動而高效的成本管控，對可控以及不可控因素所導致的風險無法進行預見和防范，是非常危險的。如果項目工程的管理者無法在項目的各個環(huán)節(jié)中實現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)化管控，將帶來諸多問題，影響材料的采購儲備、設備數(shù)量與性能，進而影響工程的整體質(zhì)量，造成不必要的資金浪費。

第三，組織管理的模糊性。如果房地產(chǎn)項目的管理者只關(guān)注項目的最終受益而忽視管理過程的精細化操作，使得整個過程仍處于粗放式的落后模式將會導致施工場地的混亂不堪，承包商之間管理制度的缺乏等不良后果。一旦缺乏科學完善的總體規(guī)劃管理方案并付諸實踐，將會出現(xiàn)“各自為政”的混亂局面，使得整個項目施工無論是最基礎的材料設備采購、庫存管理還是工程建設都會面臨無序狀態(tài)，不僅會有不必要的浪費產(chǎn)生還會增大各種建設工程中的安全隱患。

第四，標準化執(zhí)行的僵硬性。企業(yè)從粗放式向精細化、規(guī)范化管理模式轉(zhuǎn)變的首要前提便是制度的建立。只有制定出較為嚴密的整體流程規(guī)劃以及貼合實際的各類考核標準才能真正使管理精細化變成可能，但是如果只有制度、規(guī)范和流程，忽略了實際情況的多變，突發(fā)意外的可能性，企業(yè)不僅不會如預想中那樣開始走向高速發(fā)展的道路，反而會限制各個工作人員和專業(yè)人才的主觀能動性。必須意識得到人力資源對于企業(yè)發(fā)展的重要性，盡可能以更加科學有效的激勵舉措來滿足員工“受尊重”與“價值得到肯定”的心里需求將比一味以提高薪金的方式來進行激勵所取得的效果更好，也更有利于調(diào)動起工作積極性與責任感，激發(fā)起創(chuàng)造力。

第五，過度強調(diào)財務管理。正因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所具有的高投入高回報特征使得其成本管理成為企業(yè)最為重要的管理指標之一，所以財務成本管理精細化也就成為了項目工程精細化管理中極其重要的關(guān)鍵部分之一。項目財務精細化管理的數(shù)據(jù)來源與成本管理中的各類指標，根據(jù)這些指標進行跟蹤、分析、調(diào)整和整體規(guī)劃無疑可以為企業(yè)的成本控制提供更加科學有效的實施方案。但是完全以這些數(shù)據(jù)指標為依據(jù)也容易導致一些意料之外的問題的發(fā)生，如項目管理為提高企業(yè)盈利狀況和投資回報率，過分強調(diào)財務指標的硬性要求和執(zhí)行程度，忽視其他的細節(jié)管理之處，這樣反而會影響最終的整體管理效果。

第六，對項目對環(huán)境的影響的忽視。環(huán)保話題越來越引起各方的關(guān)注，人們生活水平的日益提高使得大家對于干凈舒適的環(huán)境的需求更加迫切，然而不可忽視的是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)和施工過程會產(chǎn)生很多污染，對環(huán)境和附近居民的生活帶來不良影響。而正因為在環(huán)境保護方面，國家的硬性法規(guī)和規(guī)范還未完善，企業(yè)對之的重視程度也嚴重不足，導致其除了進行工程施工外完全不顧垃圾處理模式和流程的建設和執(zhí)行，隨意傾倒工程垃圾，不注重灰塵和污染顆粒物等空氣污染物的，不采取正確的防塵措施，進而不僅影響了施工工人的身體健康，還會影響附近居民的生活質(zhì)量。樹立環(huán)保意識，盡可能采用綠色環(huán)保材料和施工工藝實則已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)逐漸推廣的必然趨勢，因為人們的環(huán)保意識的日益深入使得環(huán)境友好型和資源節(jié)約型工程將會日益受到追捧。

二、房地產(chǎn)工程建設精細化管理

精細化管理的興起浪潮最先在發(fā)達國家大型企業(yè)掀起，它既是一種理念更是一種文化的表現(xiàn)。精細化管理的存在使得社會分工日益精細化，進而滿足了現(xiàn)代管理模式的需求，提高了服務質(zhì)量。以傳統(tǒng)的管理方式為基礎，再進行管理思想上的更深層次的建設和強化，從而構(gòu)建起一種精細化的管理模式，以這樣的精細化分工和管理過程來減少以往管理模式下的資源占用與浪費率，降低管理的總體成本。

許多該領(lǐng)域的學者專家都對精細化管理的定義有著自己的看法。有的認為精細化管理的要義在于“五精四細”;有的則認為精細化管理是一種卓然有效的技術(shù)方法，其目標就是為管理者實施產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整、運營與服務等過程提供技術(shù)指導。而依筆者的觀點則認為有一種定義更加能表達出精細化管理的意義所在，即精細化管理給出了一種更加全面的使得企業(yè)能夠通往更加精確、協(xié)同、細微的狀態(tài)的可能性，使其在市場競爭中更具優(yōu)勢地位，而這樣的推進過程還必須充分借助現(xiàn)代科學的管理技術(shù)，在效益與效率的權(quán)衡評估中才能充分實現(xiàn)管理水平與管理效率的卓效持續(xù)提升。綜上所述可以看出，視企業(yè)性質(zhì)的不同，發(fā)展階段的各異將會影響精細化管理的具體內(nèi)容和定義，但是其基本理念缺失一以貫之的，都是以細微、細致、協(xié)同和數(shù)字化為基礎和目標。可以這么說，精細化管理既設計技術(shù)層面，也關(guān)乎思想理念層面，二者密不可分，相輔相成，共同為企業(yè)發(fā)展奠定基礎。精細化管理所強調(diào)的是一種責任分工的明確化具體化過程，要求管理者落實并貫徹自己的責任與義務，在自己的崗位上盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)，以期盡可能最大程度上做好自身本職工作。而對于工人的要求則是落實到每天的工作的保質(zhì)保量和日清日結(jié)上，一旦發(fā)現(xiàn)當天的工作出現(xiàn)問題，就要及時的糾正處理，不讓這樣的問題成為以后工作的隱患。

[1]汪中求精細化管理:精細化是未來十年的必經(jīng)之路[M].北京:新華出版社，2005.

[2]許淑華.房企精細化管理的重要性[J].上海房地，2012，(4).

[3]楊慶豐，秦旭東.房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理模式探索[J].甘肅科技縱橫，2009，(1).

[4]崔志堅.我國房地產(chǎn)項目全程精細化管理研究[J].中外企業(yè)家，2013，(2).

[5]薛萃，淺談做好項目精細化管理應抓好的五個環(huán)節(jié)，山西建筑，2011，(31).

[6]王清波，王興龍，用信息化推動項目管理精細化，中國建設信息，2008，(10).

[7]朱立恒.淺談我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理[J].經(jīng)營管理者，2013，(4).

[8]吳宏彪，趙輝.精細化管理持續(xù)改善[M].北京:北京理工大學出版社，2013.

[9]侯紀偉，戴明十四點——歷久彌新的管理思想[J].中國質(zhì)量，2004，(2).