來了，房地產的緊張開局

這在南京房地產開發促進會秘書長張輝看來，并非高不可攀?！叭f科、保利、銀城為代表的大牌開發商在2014年收入了多幅地塊，促使了其可售貨源的潛在增長，而以此為基礎，年度考核指標才相應增長?！?/p>

誠如同策研究部總監張宏偉所說，今后較長一段時間，房企很難再象“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得較大的利潤空間，這個背景下，利潤率將逐漸下降。信心雖有，但實現不易，一定程度上，購房者也在決定著房企的布局和產品策略。

所以有了銀城與小米的跨界合作，有了招商、銀城之間的戶型之爭，有了年終歲尾的促銷跑量，有了微信轟炸，在新年向市民大撒紅包。這是所謂的“白銀時代”的快轉，是基于消費者的關注和需求之上的。

未來“合伙人”

“大炮”任志強，雖然退休，但對2015年樓市，近期提出了值得關注的一組數字：2014年11月，全國住宅新開工面積落入-1%低位，總房地產新開工面積也低至-9%，這表明去年是行業生產的小年。但全年銷售面積仍高達12億平方米，銷售金額7.6萬億元，處于歷史第二高位。說明，整體銷售行業不景氣的情況下，行業集中度在上升。

在他看來，即便宏觀經濟“放水”，庫存巨大的樓市，景氣回升也是個緩慢的過程，需要開發商做出長期“抗戰”的準備。

事實上，早有先見的開發商，要么多盤聯動搶占市場，要么整合資源，聯合拿地共同開發，借助了多種銷售手段和平臺。楚漢相爭，慢慢演變成了強強聯手。

2012年，朗詩和保利共同出資，開發南京仙林大浦塘地塊。彼時，陳可辛的《中國合伙人》還沒上映，他們就成為了南京仙林的“地產合伙人”，創造出朗詩-保利麓院項目。這一項目曾多次成為板塊的銷售冠軍，科技、精裝修，兩家開發商的各自發揮擅長，實現在同個項目上。下一次保利進軍城北，拿下了邁皋橋的G87地塊，據傳也將和朗詩二度合手，還是合作開發的模式，甚至操盤手也已經確定。

自此，2014年12月初，銀城地產和旭輝控股微信公布，雙方將長期合作；12月17日，世茂與明發簽署合作協議，一方開發一方操盤；招商聯手世茂，股權合作；上海建工聯合朗詩、招商地產合作河西南項目……牽手不斷。

2015年，合伙人模式成為一種現象。解析這個現象，南京耘思堂策劃咨詢有限公司總經理談德斌認為，更有利于資金周轉。在他看來，房地產開發環節需要資金的滾動投入，而金融機構不再唯一，合作將讓周轉利用發揮到最大，這同時，還可以推動資金和土地儲備的結合。

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠也有類似觀點。“大魚吃小魚，快魚吃慢魚的時代，大牌開發商通過形成寡頭效應才能最大程度占領市場。因為行業利潤率下滑嚴重，暴利時代一去不復返，這讓房企間的合作成為趨勢”。

過去一年，房企間的合作、收購、兼并成為年度大事件。Wind資訊數據顯示，2014年，房地產行業完成了97宗并購，總交易金額為244.75億元。而這個數字在2013年，不過35宗，交易金額也僅為一半。

中國社科院得出的結論也令人震驚。前十強房企銷售占比上升至17.19%，持續的市場調整將在未來讓一半以上的開發商轉行或在市場上消失。

萬達憑借商業資源，打造萬達電商；萬科打造物業管理業務；星河灣做起了高端白酒……在眾多業內看來，2015，將貫穿整合大戲。

生存空間被擠壓，中小房企、地產大鱷之間的新生存策略，整合之風，也同時讓業內人擔憂。融創、綠城案例在前，經營理念、企業文化、開發模式上的差異更被重視，磨合、協調成了合作不可缺少過程。尤其，在這個需要“戰斗”的市場環境下，人們更覺得穩定的重要性。如同禾苗生長，不知不覺，不急不躁。而這在高周轉的地產行業里，“你去抗爭很難”。如同綠城宋衛平早年所說，有時不是企業本身健康不健康的問題，是環境的問題。

政策的“臉色”

2014年，房地產市場松開了諸多束縛，讓這個耗累很久的市場有了微弱的復蘇。國家統計局70個大中城市住宅銷售價格變動統計顯示，12月起，住房價格環比降幅收窄，成交量環比增長了近9%，是當年的新高。而在南京，也有了連續的房價和成交上漲。仰仗這樣的漲勢，年底樓市表現出了熱鬧。

是拐點嗎？這一次報道和業內分析卻少有了提及，一種山雨欲來的嚴陣以待，出現在各個評論報道里。年初快馬加鞭推出新盤的開發商，也不敢掉以輕心。

有人樂觀，理由在于，認為寬松的房產政策將延續，全面解除限購、放寬住房貸款條件、降低交易稅費、房貨利率下降，消費者購買欲會得到刺激。

擔憂者認為，2015年很難有好表現。理由有三：宏觀經濟形勢嚴峻，國際影響，內部老齡化、創新、環境壓力拖累，困難與挑戰都前所未有；房地產市場發生的根本性變化，讓調整成為趨勢，這當中，庫存積壓、現金流緊張、負債率等問題都會暴露；最后，改革年帶來的不確定性，比如土地改革、嚴控建設用地、保護耕地等，讓市場存在懸念。

而事實發生的，是去年9月末以來出臺了一系列利好政策。9月30日，兩部委出臺信貸新政，首套房“認房不認貸”，重申最低利率優惠；10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻；10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費”；11月21日，央行宣布降息；全國多地陸續取消限購令……

托市政策的出臺，引發了廣泛的爭議，人們認為，政策利好每次都出手挽救市場于危難，只會繼續助長土地財政以來和“房地產獨大”特權。當然，市場也會給予政策制定一定的反作力。根據中國證券報報道，相關智囊團經過長期調研，近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議。稅費方面，建議降低二手房交易營業稅免征年限；建議對一線城市限購政策微調，賦予外地戶籍人口購買二套房。

金融界人士也透露，銀行在執行房貸時仍謹慎，購房者還沒有真正獲得實質性利率優惠。這也給2015年的調整提供了空間，也就是說，未來房貸利率折扣和首付比例都有下浮的空間，做出實質性調整。

為了解決全國性庫存壓力的問題，住建部2015年初定調保證房地產的平穩運行：擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見；保證棚改房不再局限政府主導建設；支持房地產開發企業將其持有的房源向社會出租……

業內專家解讀，2015年的房地產市場，不太可能因政策帶來巨幅波動。是所謂的“新常態”變革。不可避免的，也將對行業秩序和格局產生影響。而對開發商而言，專家認為，有效的應對，一方面是眼前的，去庫存回流資金，另一方面則是長遠的，強健自身，因時而變地尋找出路。