淺析當前高房價的成因及抑制對策

摘要：我國當前房價持續上漲，已超出普通家庭的購房能力，給居民的生活帶來沉重的負擔，也因此引發諸多社會問題。同時，高房價導致泡沫經濟的形成，已然影響了我國經濟的發展。本文主要從市場需求、供給成本和供給結構三方面分析高房價形成的原因，并針對性地提出抑制對策。

關鍵詞：高房價；成因；對策

房地產業是我國經濟發展的支柱產業。它的發展能夠帶動鋼材、水泥、家電等行業的發展，對我國經濟的高速增長起著不容忽視的作用。但是，近年來，我國房價持續高漲，且居高不下，已嚴重超出普通家庭的購房能力，給居民的生活帶來沉重的負擔；也因此引發諸多社會問題，影響了我國社會的和諧發展。同時高房價導致泡沫經濟的形成，影響了我國經濟的發展。因此，研究高房價的成因，探究其調整對策，顯得尤為重要。

一、當前高房價的成因

市場經濟條件下，商品房價格的形成主要受供求關系的影響。因此導致當前高房價的根本原因是市場供求的失衡，具體原因如下：

（一）房地產市場需求旺盛

1.消費需求增加推動房價上漲。首先，隨著我國經濟的持續增長，居民收入水平的不斷提高，越來越多的人開始進入置業和改善居住環境的換房高峰期，促使房地產市場合理需求增加；其次，城市化進程加速，大量農村剩余勞動力涌入城市謀求發展，這些人為了能在城市安家落戶，無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對房地產市場形成一個驚人的需求，直接或間接導致房地產市場的被動需求增加；再次，隨著人口的增長，高校的持續擴招，促使高校畢業生在城就業逐年大幅增長，而受家長“成家立業”觀念和消費者攀比心理的影響，高校畢業生畢業后在城買房需求急劇增加，有些甚至以“房奴”身份躋身房地產消費市場，促使房地產市場被動需求增加。總之，隨著消費群體的增加，特別是提前消費群體的增長，房地產市場的潛在需求急劇增加，引發市場供求矛盾的緊張，推動了房價的上漲。

2.投資需求增長加劇房價高漲。在股市等投資渠道不暢，贏利空間較小的條件下，基于中央房價調控政策溫和及大部分地區地方政府不作為致使房價逆調控而上漲，房價屢調屢漲，堅定了“中國房價必漲”的心理預期，促使很多居民將自有資金從股市和銀行儲蓄中撤出，投入房地產市場，以求保值增值，促使房地產投資需求急劇增加，加劇了我國房地產市場供求矛盾的緊張，從而加劇了我國房價的高漲。

3.投機需求增加導致房價居高不下。受人民幣升值預期的影響，大量游資涌入房地產市場，且一些機構和個人還利用大量銀行貸款來進行短期炒作只為獲取高額利潤，而不是有著真實合理的消費需求。這些利益集團和境內外投機者的瘋狂炒房行為，促使了房地產市場的不正常需求急劇增加，加劇了人們對房地產的價格預期，從而導致了房地產泡沫的產生和快速增長，進而促使了房價在短期內持續高漲，且一直居高不下。

（二）房地產市場供給成本增加

1.建材價格攀升推動房價上漲。鋼材、水泥等建材價格大幅上漲，促使房地產開發成本不斷提高。而在房屋定價中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，故建材價格攀升成了房價上漲的隱形幕后推手。

2.土地價格上漲促使房價持續高漲。城市建設不斷加速，造成用地日趨緊缺，加之各地普遍實行土地收購儲備制，土地增值收益成了各地方政府財政收入的主要來源，而地方政府希望通過土地市場的價格調控獲取更多財政收入，通過依托房地產來帶動當地經濟的發展，這些都直接或間接地推動了土地價格的上漲。而房地產開發商在制定房價時會考慮包括土地征用費、拆遷補償費和基礎設施費等費用成本，而土地征用費占房地產商開發成本的一大部分。故土地價格上漲，而房地產開發商又不想自己的收益下降，那么勢必將提升房價。

（三）房地產供給結構不合理

由于房地產需求的錯誤預期和高收益的誘惑，房地產開發商將高檔大戶型、豪華型別墅作為開發首選，盲目追求“大而全”，使得大量高檔物業積壓，形成空置，浪費稀缺的土地資源；同時地方政府出于對財政利益的權衡，在促使保障性住房建設方面的力度不夠，因而不僅造成中低檔住房供應不足，而且作為住房保障的經濟適用房、廉租房也供應不足。高價房所占比例較大，房地產供給結構不合理促使商品房平均價格上漲。

二、抑制房價高漲的對策

當前我國居民收入水平貧富分化現象嚴重，投資者的狂熱投資和投機者的瘋狂炒房行為造成房地產需求過熱，加之房地產供給結構不合理，房地產供給成本增加，造成我國房地產市場已不能完全依靠市場來調節居民的住房問題。故以市場調節為主，政府干預為輔，結合各方力量調整房地產市場的供求結構、降低供給成本，促使房地產市場實現供求總量基本平衡、供求結構基本合理以穩定房價，切實解決我國居民住房問題。

（一）在保障剛需的基礎上調節市場的過熱需求

剛需群體指的是有剛性需求的購房群體，包括首次購房自住者和改善住房條件自住者。這些人是房地產市場最真實的需求群體。而投資者的狂熱投資和投機者的瘋狂炒房行為是造成房地產需求過熱的根本原因，也是造成房地產供求失衡的重要原因，因此抑制房價高漲，緩和住房矛盾，應抑制投資需求，遏制投機需求，以調節市場的過熱需求，保障剛需群體的住房需求。

1.抑制投資需求，遏制投機需求

第一，銀行嚴格管理信貸，對高檔商品房消費者和投機商人，縮減貸款、提高貸款利率，縮短貸款年限，以增加其貸款成本，降低其投資收益；第二，地方政府加強宏觀調控，稅務機關加強稅收管理，對兩套及以上消費者合理征收房屋轉售收益個人所得稅、房屋空置稅和物業稅，加重其稅務負擔，降低其投資收益；第三，司法機構完善法律制度，制定相應的法律法規對不法開發商的圈地、囤地、虛假購買、哄抬房價等惡意炒房行為和借機囤積房源、轉手獲利的惡意投機者進行合理的懲治，同時制定法律對住房消費者購房實行實名制，加強對商品房銷售秩序的監管，防止炒房；第四，發揮政府職能，限制外國公民的購房數量，適度減少外國資本流入我國房地產市場。

2.保障剛需群體的住房需求

政府、社區、房地產商、媒體等加大對科學住房觀的宣傳力度，正確引導住房消費者轉換消費觀念，逐漸形成“由租到買，由小到大”的住房消費觀，減少“房奴”人群的提前消費行為，減輕當前的有效需求；同時銀行通過降低首次購房者的首付款，降低首次買房的借貸利率，對一些低收入群體或首次購房群體，在一定程度上給予經濟支持，切實保障剛需群體的住房需求。

（二）降低房地產市場的供給成本

平抑房價、緩和供求矛盾的根源在于改革土地出讓制度、增加土地的有效供給，加之調整建材價格，切實降低房地產市場的供給成本。

1.地方政府部門配合改革“價高者得”的土地出讓制度，根據土地用途決定土地出讓方式，對娛樂、商業和豪華住宅建設用地等，繼續實行拍賣制度，而對普通商品住房尤其保障性經濟適用房和廉租房實行協議價格出讓方式或者實行土地年租制，在一定程度上降低土地的取得費用，從而降低房地產市場的供給成本。

2.地方政府在土地保護政策允許的范圍內，適當增加土地一級市場的供給，特別是增加中低價位普通商品住房、保障性經濟適用房和廉租房建設用地供應量；加強土地市場的監管，抓緊清理和盤活存量土地，制止炒買炒賣土地行為，同時對清理出的違法占地和存量建設用地，在符合城市規劃的前提下，統一納入中低價位普通商品住房、保障性經濟適用房和廉租房的供地范圍；利用好土地二級市場，實施“招牌掛”出讓土地，以解決開發商通過協議方式所取得的土地存在的囤積現象及因土地增值帶來的超額利潤的控制等問題，增加土地的有效供給以降低房地產市場的供給成本。

3.地方政府加強政府監管，司法機構健全法律體系，依法整頓和規范建材市場的發展，嚴厲打擊不法行為，合理調整建材價格，降低房地產市場的供給成本。

（三）切實調整房地產市場供給結構

房價過高的根本原因在于房地產供求關系的失衡，因此平抑房價應切實調整房地產市場的供給結構，使之適應廣大中低收入群體的消費需求，緩和我國的住房矛盾。

1.地方政府加強房地產開發審批管理，限制大型、豪華型高檔住宅的開發，提高土地的使用效率，同時對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，加大普通商品住房尤其是中低檔價位住房的供應。

2.地方政府加快推動保障性經濟適用房、廉租房的建設，不僅在政策上予以支持，而且建立支撐保障性住房建設的金融機構，按政府性專業銀行經營管理模式，主要從事保障性個人住房抵押貸款的發放和經濟適用房、廉租房建設貸款的發放，以增加住房保障的經濟適用房、廉租房的供應。

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