人民幣貶值對中國樓市帶來沖擊的原因和現狀

【摘要】這些年來，人民幣匯率一直是穩定而上升的狀態。而正當所有人都習以為常的時候，近期的人民幣匯率持續下跌卻把國民們嚇了著實不小，本文借由近期人民幣的波動對中國房地產市場的沖擊與影響淺析其中原因。

【關鍵詞】人民幣 下跌 房地產市場 沖擊

近年來，隨著中國經濟不斷的發展與壯大，人民幣在世界貨幣體系中的地位也一再升高，然而近一周因為美元總體走強、經濟下行壓力等因素共同影響，人民幣突然呈現持續下跌趨勢，使人們不由一顫，而其中，人們最關心的莫過于人民幣貶值對我國目前樓市的影響。今年1月28日中午，人民幣即期匯率跌幅一度達到1.956%，逼近2%的匯率限制，刷新此前最低記錄。離岸人民幣也同樣大跌，一度跌至6.2547。這是人民幣一周內三次下跌，在岸人民幣一度觸及6.2578，跌幅達1.95%。因此，對于資金密集型的房地產行業來說，這絕不是一個好消息，稍有不慎，國民的投資風險就會大大提高。

一、人民幣貶值對樓市帶來的沖擊

在我國，房地產市場在近十年來已成為一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業，如果人民幣再持續貶值并導致預期的逆轉，那么住房市場投資者則會產生退出市場的想法，或是再也不敢輕易地進入住房市場。因為，人民幣的貶值不僅會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國，甚至是再也不敢輕易地進入中國市場，也會導致中國住房資產的價格下跌，而讓投資者逐漸放棄這些價格過高的資產。而更為重要的是，人民幣貶值不僅可能讓早些時候進入國內住房市場的資金逐漸退出住房市場，而且也可能讓國內房地產企業早些時候從海外融資成本迅速上升。由此看來，持續的人民幣貶值不僅會導致原來的房地產開發項目大受打擊，還會使之后的房地產市場呈現衰弱之勢，因此甚至會導致更多的密集型房地產企業面臨資金斷裂的危險。

二、人民幣貶值沖擊樓市的原因

然而，人民幣的貶值對樓市具有如此之大的沖擊力，其中原因離不開近幾年國民已將房地產作為一種炒作賺錢的工具。我們知道，就當前中國房地產市場的情況來看，盡管國內媒體一直在誤導，對外宣稱樓市價格高漲的主要原因是供求關系的不平衡，生產的住房不能夠滿足市場的需求，剛性需求太大，其實不然，樓市價格的持續增長最根本的原因就是因為國內居民一直把炒房作為賺錢的工具，加上股市低迷，人們將手中寬松的資金都作為房產投資。因此，這個以投資者為主導的市場，其價格很大程度上是由投資者及房地產開發商的預期來決定，而這種預期恰恰又取決于當時的金融市場條件。不難可以看出，過去的10年里，中國房價大漲的原因其中之一便是人民幣升值，在升值過程中，擁有房產的人的資產迅速升值。而正因為這房產升值的預期，又激發了更多人的買房欲望。所以當人民幣像如今一樣出現下跌時，這些本擁有的房產也會跟著貶值，人們的信心大大受挫，導致很多原本想買房的人止住了腳步，開發商預期開發的房產難以銷售，使得其不得不降低價格以挽回成本。總而言之，人民幣能對中國樓市產生如此之大影響，歸根結底還是因為國內居民的投機心理。

三、目前狀況以及對于沖擊的應對方法

按照目前樓市的情況看，人民幣的貶值雖然會對其產生一定的不利影響，但是從長遠來看，擁有穩健基礎的房地產市場并不會因此產生特別巨大的損傷，貶值的趨勢性未確立，因此我們完全不必如此驚慌。外資購住房早已被限，而對于內資外流去購境外物業，不一定比國內市場好，歐元在貶值，可能買了就因匯兌損失一筆錢。舉個例子，美國樓市復蘇不久增幅有限、還有物業稅等各種稅收加身。相反，內地樓市雖有房產稅烏云壓頂，但一次性全面推開的可能性不大且尚需時日，房產稅所依托房屋登記制度在內地很難完善起來，因此樓市在未來限購全面解除的可能性非常大。對于大型的房地產企業，比如上市公司或是央企，他們應對人民幣貶值可以選擇海外拓展這條路。因為人民幣的貶值，相對來說就是外幣的升值，比如萬科、綠地這些具有強大的經濟預判能力和政策敏感度的企業，事先把部分資產投入到海外，那么在人民幣貶值的情況下，就相當于海外資產升值，這可以使他們可以對國內的風險進行一個對沖。而中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告（2014～2015）》稱，2015年中國樓市總體判斷是：一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降；房價以軟著陸為主，不會出現整體崩盤；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；商品房庫存積壓銷售困難，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失。因此，未來房價面臨下跌的可能性更大些，所以目前國內居民最好還是選擇不出手，等待觀望。而對于那些較小型的個體房地產商，為了應對面臨破產的風險，只能盡快大量低價拋售或依賴于大型開發商，選擇被吞并。

總而言之，人民幣貶值對于樓市的沖擊是無法避免的，但是這種情況并不會持續，國家近期會通過經濟政策調控，對于近兩日人民幣的貶值，中國外匯投資研究院院長譚雅玲認為，過長時間的升值一定要用貶值來修復和規避它的風險，“升了8年，貶了一年，即使明年再貶一年，這也很正常”。國民應該放寬心態，不必太過于憂慮。

參考文獻

[1]博鰲觀察.《2015年人民幣貶值預期強烈，如何應對》.2015-01-27.

[2]李霽月.《人民幣貶值如何影響樓市？》.2015-01-28.

[3]楊偉玲.《人民幣8年升值需要貶值來修復》.2015-01-28.

作者簡介：王喜紅，中國建設銀行茂名分行高級經濟師，金融工作者，從事銀行工作26年，對銀行發展史、金融創新和內部管理機制頗有研究。