關于老舊小區物業服務的幾點思考

劉惠民

(河北國正律師事務所,河北灤平　068250)

關于老舊小區物業服務的幾點思考

劉惠民

(河北國正律師事務所,河北灤平068250)

物業服務是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物,它作為房地產開發商品的消費環節,是房地產開發的延續和完善,而老舊小區物業服務,始終是城市管理的一大難題,目前全國各地區都在根據實際探索良性發展之路。我縣緊緊圍繞建設“首都經濟圈”的工作目標,將老舊小區物業服務作為創新社會管理的有效抓手,不斷探索物業服務新方法、新路徑。

老舊小區物業建設建議

物業服務是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物，它作為房地產開發商品的消費環節，是房地產開發的延續和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經營服務方式。而老舊小區物業服務，始終是城市管理的一大難題，目前全國各地區都在根據實際探索良性發展之路。我縣緊緊圍繞建設“首都經濟圈”的工作目標，將老舊小區物業服務作為創新社會管理的有效抓手，不斷探索物業服務新方法、新路徑，形成以下思考。

1　灤平鎮街道老舊小區物業服務現狀

灤平鎮街道老舊住宅小區主要包括兩種類型，一類是原破產企業遺留的家屬區，一類是破舊零散樓和平房，比如蒼房南溝一帶的住宅樓。物業管理包括衛生、供水、供暖、管道維修等，企業破產后都成為政府的負擔。物業服務主要內容包括衛生清掃、保潔、公共部分維修維護等工作。街道物業負責的樓群基本可以達到衛生整潔，戶外沒有雜草的標準。受到房屋設施老化、居民繳費率低等客觀條件的制約，灤平鎮街道老舊住宅小區的物業管理總體水平較低，僅停留在簡單的衛生清掃層面，多數物業公司運營困難。

2　灤平鎮街道老舊小區物業服務存在問題

問題一:公用設施設備老化嚴重，物業服務困難。灤平鎮街道的老舊住宅小區主要是破產企業遺留下來的家屬區，如二輕、化工廠家屬區等，設施老化不配套及管理不規范，許多老舊小區硬件設施嚴重不足，配套不到位，已經形成歷史欠賬，以前住宅建設一直重建設輕管理，缺乏必要的物業服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施;地下管網大都年久失修，排污能力較差，路面損壞嚴重，大部分小區沒有消防井或有的業已報廢，需要增設或修復;存在房頂漏水、外墻皮剝落、雨排溝淤積等諸多難點難題，影響居民正常生活，也存在很大的危險隱患。多數小區沒有維修基金或維修基金已經用完，公用設施無法修理和維護，從而導致物業公司無法服務。

問題二:部分居民繳費意識淡漠，物業費收取率低，物業公司運營困難。對于企業型社區，物業服務基本都由所在企業負責，企業破產后物業服務處于真空狀態，既無人管理也無人收費，居民在頭腦中基本沒有繳納物業費的意識，而且這些老舊小區基本由三種人群構成:一是老人;二是下崗職工;三是流動人口。物業費收取困難致使物業公司無法正常運營，物業服務只能是有心無力，這使得部分交納了物業費的業主權益受到侵害，對物業公司失去信心，形成惡性循環。這樣的客觀條件使老舊小區的物業管理成為難題，沒有物業公司愿意接管。

問題三:小區整體規劃設計相對滯后，基礎配套設施不全，為物業服務增加難度。老舊小區由于受各種因素影響，存在“先天不足”，從規模上看，建筑面積偏小，老舊小區的物質基礎差，雖然有的樓群相鄰，但各自成院，沒有形成封閉式小區，小區之間彼此不連接，水、電、暖各自成網，難以形成統一協調的布局，管理投資大，而收益較小。

問題四:物業服務種類原始單一，不能完全適應新形勢下居民的新需要。隨著居民需求的不斷增長，物業包含的服務范圍日趨廣泛，逐漸拓展為包括安全、衛生、家政服務等多種內容的全方位服務。但是老舊小區的物業管理由于基礎設施的老化和居民繳費率的低下，使物業公司運營困難，除了簡單的衛生保潔外，無力顧及其他服務。嚴重制約物業公司的發展，也不能滿足居民日常生活需求。

3　對灤平鎮街道老舊住宅小區物業服務的建議

面對老舊住宅小區物業服務這一大難題，需要政府、物業公司、街道社區的共同努力。政府要加大投入、引導和監督力度;物業公司要做好先期投入的心理準備，隨時向居民公開物業費用支出，以服務品質逐步贏得信任，扭轉局面;街道和社區要加強物業宣傳，做好居民工作，與物業公司相互配合，做好對居民的服務。

建議一:為提高灤平縣物業服務整體水平，要合理整合服務資源，轉變現有街道管理老舊小區的模式，由政府主導，引進有實力的物業公司，由多個資質低、規模小的物業公司服務模式轉變為資質高、信譽好的大規模物業公司獨家經營的服務模式，逐步實現物業管理良性循環，改善居民居住環境。將新舊小區交由一個物業公司管理，新建小區物業管理相對容易，物業費繳費率高，物業公司可將盈利的一部分填補老舊小區的管理費用，新舊小區同管，解決了新小區搶著管、舊小區沒人管的問題。灤平縣老舊小區物業服務交給專業物業公司，政府需要針對公共設施的維修維護和部分居民家庭生活困難的實際情況給物業公司一定補貼，以保證其正常運營。補貼的金額應根據其完成的工作質量和任務，征求物管部門及街道辦事處的意見，針對其完成工作情況，在充分摸底了解情況之后給予撥付，并應該依據日后的實際運營情況逐年調整。這一點在青島、常州等地都已有成型的經驗可以借鑒。

建議二:針對以前有些物業公司，無視居民、業主提出的合理要求，對居民的訴求搪塞敷衍，不予解決，進而造成物業服務惡性循環的實際，要建立完善政府監督考核機制。區物業監管部門、街道辦事處、社區和業主委員會要充分發揮作用，共同對物業公司進行監督考核，每年組織對公司服務情況進行調查評議，測算其物業成本和盈利情況，以政府補貼的增減為手段，保留政府對其去留的主動權，形成完善的監督考核機制，防止物業公司我行我素，搞“一言堂”。

建議三:建立完善的社區物業監督管理體系。在街道和社區的主導下，在各小區成立業主委員會。鼓勵社區書記或居委會主任兼任業主委員會主任，在社區居住的社區干部兼任業委會成員，保證業主委員會依法正確充分的行使職權，保護業主合法權益，推動物業服務更好發展。社區要切實發揮好黨員、志愿者、樓院長的作用，充分利用板報、櫥窗、展板、懸掛橫幅及入戶走訪等形式，向居民大力宣傳維護小區環境、按時繳納物業管理費用是每個居民應盡的責任和義務，推動物業管理良性運轉。

建議四:要下決心加大對老舊小區改造力度，由政府、社會、業主共同籌資補齊老舊小區維修基金，從根本上解決居民居住安全和環境改善?？h財政要加大對老舊住宅小區硬件設施進行維修維護力度，同時對條件成熟的危舊樓、棚戶區等小區適時進行拆遷改造，以徹底改善居民生活條件，保障人民群眾的生命財產的安全。