未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效

西蒙

2009年5月，家住哈爾濱市南崗區(qū)的王大兵為解自家公司流動資金的燃眉之急，將一套位于秋林商圈、屬于市重點小學(xué)校區(qū)的自有房屋低價賣給劉鐵漢。雙方在合同中約定：劉鐵漢購買王大兵名下所有權(quán)住房一套，建筑面積為113.02平方米，總價為75萬元;先期支付購房款60萬元，剩余房款在7月30日產(chǎn)權(quán)人與現(xiàn)租房戶的合同到期，房屋買賣雙方到主管機關(guān)辦理完權(quán)屬過戶手續(xù)后一次性付清。

8月2日，劉鐵漢見王大兵那邊遲遲沒有動靜，實在忍不住了，就打電話給王大兵，約定辦理過戶手續(xù)的具體時間。因為打了好幾次都關(guān)機，他只好給王大兵發(fā)信息，提醒對方按合同約定辦理過戶手續(xù)。

“他想毀約吧？”劉鐵漢和妻子議論這事時，妻子提出質(zhì)疑。而這也正是劉鐵漢所擔(dān)心的問題：因為是朋友從中介紹，王大兵當(dāng)時又急于用錢，這套校區(qū)房才以低于市場價格2萬多元的售價成交。作為相應(yīng)條件，劉鐵漢也按王大兵的要求先期支付80%的購房款。讓劉鐵漢兩口子喜出望外的是，他們簽下購房合同后，房價簡直成了“瘋牛”——每周都在上漲，校區(qū)房的房價兩個月增幅竟超過30%。這就等于買房少花了二十多萬元，或者說買完房就掙了二十多萬元。

兩天后，王大兵給劉鐵漢打來電話，說他前幾天在朝鮮境內(nèi)談生意，因而手機無法正常使用。他現(xiàn)在正在丹東辦事，還要過個十天八天的才能回哈爾濱，辦理過戶手續(xù)只好往后推一推了。

其實，這不過是王大兵的托詞——近期瘋漲的房價讓他對賣掉這套房子懊悔不已。在解決了公司的流動資金問題后，王大兵就四處籌錢，想把劉鐵漢支付的60萬元購房款退回去，然后解除合同，以挽回損失。

一周之后，王大兵約劉鐵漢在一家茶館見面。一番寒暄之后，王大兵從提包里拿出一個大紙包說：“哥們兒，這是65萬塊錢，其中的60萬元是你的購房款，另外5萬元是我給你的補償——這房子我不賣了。”

劉鐵漢一聽這話，立刻陰沉著臉問：“你啥意思？咱們可是簽合同了，那叫法律文書，不是兒戲！”

王大兵解釋說：“跟你說實話，咱們簽的合同是無效的。”

“為啥無效？”劉鐵漢沒聽明白。

“前年我買道里區(qū)的一套房子，也就是我現(xiàn)在住的那套房子時，是用這套房子做抵押辦的貸款。按照《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。而咱倆簽合同時銀行方面并不知道，所以合同無效。”王大兵說。

“既然知道無效，你為啥還要跟我簽合同？這不是故意玩人嗎！”劉鐵漢急了。

因協(xié)商無果，怒火中燒的劉鐵漢將王大兵訴至法院，要求法院判王大兵繼續(xù)履行合同。

王大兵在法庭上辯稱，這套房產(chǎn)與銀行存有借貸合同關(guān)系，因此與劉鐵漢簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同;由于自己違反合同在先，他愿意退還劉鐵漢已付的60萬元購房款，并支付5萬元賠償金。

由于銀行是本案的第三人，在庭審中，銀行方面提出如下意見：原告、被告之間系房屋買賣合同糾紛，被告與銀行之間系借貸合同關(guān)系，故原告與銀行不存在合同關(guān)系或其他任何法律上的關(guān)系，被告轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為并不影響其抵押權(quán)，在被告的債務(wù)清償之前，其依法享有對涉案房屋的抵押權(quán)。

法院一審判決認為，依法訂立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。原告劉鐵漢與被告王大兵簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實意愿，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效;由于原告劉鐵漢已經(jīng)支付了大部分購房款，且同意全額代為清償涉案房屋的貸款，并可以全額支付剩余購房款，銀行作為借款人及抵押權(quán)人的合法權(quán)益可以得到充分保障，故合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，責(zé)令被告協(xié)助原告辦理解除抵押和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

法院宣判后，王大兵向法官提出質(zhì)疑。法官解釋道：在房屋買賣合同糾紛中，如果買賣雙方有一方或者雙方同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，合同能夠繼續(xù)履行。如果房屋買賣雙方均不同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，將導(dǎo)致房屋無法進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，從而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。在這種情況下，可以通過解除合同、賠償損失解決糾紛。本案中，考慮到劉鐵漢同意代為清償?shù)盅嘿J款，符合《物權(quán)法》第一百九十一條第二款“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)”的規(guī)定，因此作為被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

王大兵只好接受這個判決結(jié)果。

（文中王大兵、劉鐵漢均為化名）