關于房產測量中陽臺面積測算問題的探討

熊先華（長沙市房地產測繪隊　湖南長沙　410000）

關于房產測量中陽臺面積測算問題的探討

熊先華
（長沙市房地產測繪隊湖南長沙410000）

隨著城市化的不斷發展，特別是近些年來各地房價的不斷攀升，商品房面積的糾紛也越來越多，房產面積測算也成為各方矚目的熱點，房產面積的測算直接關系到開發商與業主的切身利益，越來越受到普通老百姓關注。另一方面房產面積也是房屋產權產籍管理、財政稅收，土地和房產政策的決策參謀以及城市地理信息系統的建立、更新、維護等的基礎數據、重要信息，必要資料。而陽臺建筑面積的測算對房屋套內面積的測算至關重要。本文是筆者在房產測繪實際工作中對陽臺面積測算的幾點探討。

陽臺；房產測量；建筑面積

1　陽臺的概念

陽臺是建筑物室外的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場所。房產測繪中對于陽臺的定義，是具備永久性底板、上蓋、具有維護結構、結構牢固，層高達到2.20m，且與房屋相連，可以供人們活動和利用的建筑空間。根據陽臺的結構可以分為凹陽臺、凸陽臺以及復合陽臺。根據陽臺的維護結構分為封閉陽臺和未封閉陽臺。

2　房產測量規范關于陽臺建筑面積測算的規定

根據《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）1單元：房產測量規定，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。以及建住房[2002]74號補充規定：與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

3　建筑工程建筑面積計算規范關于陽臺建筑面積測算的規則

《建筑工程建筑面積計算規范》（GB-T50353-2005）三節十八條規定，建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的一半計算建筑。

4　陽臺建筑面積測算的突出問題和矛盾

隨著人們對居住條件、居住環境的要求不斷提高，房屋的陽臺的設計考慮到立面美觀，居住的實用性及安全性，設計樣式不斷推陳出新，陽臺設計的結構越來越復雜。因此《房產測量規范》在實際生產過程中缺乏可操作性。另外，眾多購房的老百姓根據《建筑工程建筑面積計算規范》的規定，片面地認為只要是陽臺，不管是否封閉，都應該計算一半的面積。因此造成開發商、房屋設計單位、規劃指標核面單位、購房者、施工單位等以建筑面積結算相關費用的糾紛和矛盾越來越多。

5　陽臺建筑面積測算應該如何操作

如何界定陽臺，如何進行陽臺建筑面積的測算成為眾多權利人關注的焦點。主要爭議的問題圍繞陽臺是否封閉都應該計算一半的面積；以及陽臺上的飄窗，空調板、花池是否也應該跟陽臺一起計算面積；陽臺封閉與否是按照規劃部門審批的報建圖還是以實際封閉情況為準；對于入戶花園、空中花園是否也可以適用陽臺面積的測算方法等等。開發商把不封閉的陽臺或花園，打著贈送一半面積的幌子，作為營銷手段吸引購房者，然不知道不封閉的陽臺只能計算一半的建筑面積，因此給商品房買賣中房產面積的糾紛埋下隱患。

房地產測繪主管部門和房產測繪單位就陽臺建筑面積的測算細化、量化的相關規定。

2010年湖南省住房和城鄉建設廳修訂的湘建房[2010]295號《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》對陽臺面積的測算有了新的規定：

第4.2.6條規定：挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；

第4.3.2條規定：未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

第4.4.14條規定：與室內不相通的類似于陽臺、條廊、檐廊的建筑不計算建筑面積；

第4.4.15條規定：陽臺、挑廊、走廊等頂蓋距離地底板的高度大于兩個自然層的不計算建筑面積。

第4.5.2條規定：陽臺等圍護結構向外傾斜的，按陽臺圍護結構底板水平投影面積計算一半的建筑面積；向內傾斜的，按其維護結構上沿水平投影面積計算一半的建筑面積。

第4.5.2條規定陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板，頂蓋寬度≥0.60m，按其頂蓋水平投影面積計算一半建筑面積。

這六條規定對陽臺建筑面積的測算具有廣泛的指導性，對陽臺是否計算建筑面積、計算全部的建筑面積或者計算一半的建筑面積、怎么計算建筑面積都做出了界定和說明。這也是廣大房產測繪工作者在尊重國標的基礎上結合實際工作中，平衡開發商和業主雙方利益中總結出來的，具有很強實際操作性。

6　實際工作中的幾種典型的陽臺面積測算案例

（1）陽臺建筑面積的測算給同一戶型的套內面積造成差異的問題。

對于同一戶型，房屋一層因為門斗跟陽臺相連接，測算時將會陽臺的外半墻計入門斗的墻體面積，而內半墻計入棟共有建筑面積，樓上的房屋建筑陽臺面積就會比一層的多一個墻體面積，造成同一戶型跟樓上的套內面積差異。另外，對于同一戶型，不同單元的組合，會因為陽臺和陽臺之間的共墻，造成兩端的與中間的同一戶型套內面積差異，無論是開發商還是業主都不能理解，甚至連登記部門也不能理解，需要繪制詳圖的，列出計算式才能做好解釋工作。

（2）南方城市房屋設計采用比較多的奇、偶層不同位置錯開設置不封閉陽臺的情況。

有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度小于兩個自然層時，均按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積。當其上蓋高度不超過兩個自然層，該陽臺按一層的高度對待，計算一半的建筑面積。奇偶錯開設置陽臺及層層復式隔層設置陽臺可適用這一條。

（3）陽臺跟挑窗，空調板、花池相連時陽臺建筑面積的測算

①位于建筑主體結構外側，與室內不連通平臺式花池和空調機位不計算建筑面積。

②位于陽臺等建筑主體結構內的有蓋的花池、空調機位，如果有維護結構隔開，應該減去花池和空調機位后計算陽臺面積，如果沒有維護結構相隔應與陽臺一體計算建筑面積。

④陽臺里有挑窗的，應該減去挑窗的投影面積后測算陽臺面積測算。

7　封閉陽臺和不封閉陽臺的界定

陽臺是否封閉，在維護結構上當然可以判定，但是當復合型陽臺部分封閉了，部分又沒有封閉，是分別測算各部分面積，還是都當做不封閉的處理呢？或者根據陽臺開敞寬度與陽臺寬度的比例判斷陽臺是否封閉呢？筆者以為，當開敞寬度超過1/3，應該計算維護結構投影的一半面積，當開敞寬度小于1/3，應該計算維護結構投影的面積。

另外，陽臺的封閉情況是以規劃部門批準的報建圖還是以陽臺實際狀況為準的爭議，筆者認為分為以下幾種情形：

（1）規劃批準的設計圖紙上為全封閉陽臺，實勘為封閉陽臺，則按封閉陽臺測算全部的建筑面積；

（2）如果規劃批準的設計圖上為全封閉陽臺，實勘為不封閉陽臺，則按照不封閉陽臺測算一半的建筑面積；

（3）規劃設計為不封閉陽臺，實際陽臺封閉了，如果是開發商封閉之后交給業主的，那應該按照封閉陽臺計算面積。如果是開發商在交房后由業主自行封閉的或者由業主出資由開發商統一封閉的，則按照不封閉陽臺測算一半的建筑面積。

8　陽臺和門廊的區別

住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結構或圍護物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規定計算建筑面積。

9　入戶花園、空中花園以及陽光花園的建筑面積計算

房屋結構范圍內屬于專有的入戶花園、空中花園以及陽光花園等建筑空間應該可以等同或者參照陽臺面積測算的相關規定。

10　關于陽臺建筑面積測算的起算點

不封閉陽臺的測算的起始點是從維護結構的外邊計算呢，還是從陽臺挑板作為起算點呢？也存在著不少的爭議，筆者認為從維護物（欄桿或者是玻璃）的外圍作為陽臺進深的起算點測算陽臺面積，如果維護物的外圍已經超出底板，應以底板的外圍作為起算點。

11　結束語

隨著房屋設計理念和立面美觀的需要，陽臺的設計業日新月異，五花八門，對于陽臺面積的測算勢必是影響套內面積的主要部分，如何在國家標準的基礎上，使房產測繪更加規范化、制度化。出臺相關細化、量化陽臺建筑面積測算的細則，規范相應的操作規程。地方房產測繪主管部門及測繪單位應該采用相同的計算規則，避免因操作規則不一樣造成面積測算差異而導致的矛盾和糾紛，降低房產測繪的法律風險，維護房地產測繪市場的和諧、有序、健康發展至關重要。

[1]《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）[s].第一單元：房產測量規定.中國標準出版社，2000.

[2]《建筑工程建筑面積計算規范》（GB-T50353-2005）.建設部，2005.

[3]呂永江房產測量規范與房產測量技術[M].北京：中國標準出版社.

[4]湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則.湖南省住房和城鄉建設廳，2010.

P20

A

1673-0038（2015）06-0143-02

2015-1-25

熊先華（1980-），男，工程師，本科，主要從事房地產測繪工作。