構筑綜合服務體系 推動低碳高端智慧園區發展
——訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎ 本刊記者 蔣向利

構筑綜合服務體系 推動低碳高端智慧園區發展
——訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎ 本刊記者 蔣向利

隨著京津冀一體化進程的加快，智慧城市有望全面開花。其中，智慧交通和智慧環保將成為兩大重點領域。作為一流的低碳高端智慧產業園區開發、運營、投資綜合服務商，北京經開投資開發股份有限公司在低碳智慧環保等方面不斷邁出自己的探索步伐，如打造了一系列具備鮮明特色和品牌吸引力的低碳智慧高端產業園、成立中國低碳高端智慧園區產業創新戰略聯盟、發布了國內首個低碳產業園區標準等。

北京經開總裁周世義表示，公司將抓住京津冀協同發展的新機遇，以打造低碳高端智慧園區綜合服務商為目標，推動業務轉型，落實新的管控體系，優化項目開發，努力打出北京經濟發展的新名片，把低碳高端智慧園區建設推向新階段。 對此，本刊記者就北京經開的轉型發展思路等相關話題采訪了北京經開投資開發股份有限公司周世義總裁。

記 者：作為一家專業的園區開發運營企業，自2000年成立以來，北京經開就一直致力于開發和運營符合區域經濟特點和產業發展需要的大型綜合類高端產業園區。那么北京經開在園區運營模式上具有怎樣的特點？

周世義：作為一個新興市場，產業地產的發展還處在探索過程中，沒有形成固定的發展模式，不同的園區開發者立足于自身的歷史也發展出不同的園區開發模式。

北京經開目前采用的是集中多元的差異化經營模式，以低碳發展作為公司核心戰略，圍繞低碳高端智慧園區的開發運營，開展資產持有經營和股權投資。

這種差異化戰略的核心在于，以系統產生最少的溫室氣體排放、獲得最大的社會產出為目標，考驗的是 “綜合能力”。

記 者：園區與入駐企業之間是怎樣的關系？北京經開為企業提供了怎樣的園區服務措施？

周世義：我們一直提倡北京經開園區大家庭的概念，園區和入駐企業形成了多方共贏的局面。

目前，北京經開專門成立了園區增值服務中心，旨在為園區企業提供涵蓋基礎物業服務、商務服務、金融服務、產業服務等多層次立體化的服務體系。通過優質的服務，為園區企業成長創造更好的環境，實現園區與企業共同成長。例如，在金融服務方面，我們一方面與外界的金融機構，如興業銀行、中信銀行等合作，為企業量身打造金融產品，使園區企業可以享受、擔保、股權融資、債權融資等金融服務。

另一方面，我們也成立了融資租賃公司，旨在為園區企業提供更多更好的金融服務，通過多種途徑解決企業、尤其是中小企業融資難的問題。

同時，我們還大力打造云平臺，搭建園區IT服務體系，使入園企業享受低碳、智能、便捷的辦公環境。實現拎包入駐，減少運營成本和管理成本。

記 者：您在許多場合多次提及北京經開將提升園區服務能力，推動產業園區向低碳高端智慧園區轉型升級，能否跟大家談一下產業園區向低碳高端智慧化轉型的原因及園區運營理念的內涵？

周世義：我想談兩個方面：第一，當前園區建設的機遇與挑戰；第二，以低碳高端智慧為導向的園區建設與運營。

從20世紀80年代開始一直到2013年為止，國家已經批準了435家國家級產業園區，1222家級省級開發區。在此基礎上建設的園中園超過萬家。

我國在產業園區的發展，在過去幾十年中有了非常大的發展。隨著產業園區的發展，機遇和挑戰并存。機遇表現在中國產業經濟結構調整和產業轉型升級，而挑戰則涉及很多方面。第一，國內產業園發展還處在初級階段，我們的產業園區從初期廠房到現在的綜合性園區，發展時間比較短，產品相對來說還是處在硬件結構，缺乏軟環境方面的提升。第二，產業園區模式多樣，各種各樣的都有，但是缺乏行業共識和統一標準。第三，產業園區在政策體系和法律法規上也不完善，在土地政策、產業政策等各方面配套政策都比較混亂，各地都不太一樣。我們說京津冀一體化，但是在各方面政策上，北京和天津相差還很遠。第四，產業集群構建是園區運營效率的關鍵，但產業集群也不是一兩天的事情。

面對這些機遇和挑戰，加之國家大力推動產業升級的政策導向，北京經開不局限于地產開發、投資運營等環節，而是定位于“低碳高端智慧園區開發運營投資綜合服務商”的戰略新選擇，正是符合了當今時代潮流和發展趨勢。

結合北京經開自身特點，我們對產業發展也有一些自己的思考。我們對低碳高端智慧園區的初步定義，是以總部經濟為核心，整合運用云計算、物聯網、下一代移動通信技術等技術手段，集中了設計、研發、金融等產業鏈高端企業的高產值、低排放、智慧化，為園區企業及產業發展提供智慧型服務平臺的新興產業園區。

低碳層面有三方面內容：規劃設計、建筑材料選擇、開發建設到園區運營的全過程低碳。低碳發展還要具有可持續性，要保持工業開發與自然環境的和諧關系，這也是人和自然和諧發展的過程。對于低碳智慧園區的運營實踐，我們首先堅持的是對全程進行低碳控制，在建設中所選擇的材料，所選擇的建筑工藝，包括建設的整體設計模式，都要在低碳理念上得以體現。特別是我們選擇的是當前最成熟的技術，而不是當前最貴的技術或者效益比較低的技術。另外，北京經開成立了低碳研究中心，聯合其他高校和相關機構，共同開展低碳研究，發布了企業自己的低碳產業園區標準。

2014年6月15日，北京經開在 產業園投資與建設年會上被授予“全國中小企業產業園區典范”稱號。（左一為北京經開總裁周世義）

在高端層面，首先是產業高端；其次是環境高端；最后是服務高端，園區對入駐企業要達到了一定的服務水準。

智慧層面主要體現為三點：一是園區本身硬件設備的智慧化，通過信息技術打造一個完整的信息化網絡；二是在這些智慧化硬件設備基礎上搭建一個綜合性的服務平臺；三是在管理層面，建立起全方位的園區信息化系統。

智慧園區理念的提出，主要是為了推動工業化和信息化的融合，促進服務升級，同時也是實現園區標準化和精細化的管理模式。我們在整個園區服務里面搭建了一個包括各種服務體系在內的整體服務平臺，其中包括園區的客戶管理、園區服務、園區商業、園區物業、政策指引、人力資源等等各個方面的服務體系。我們還搭建了一個公有云的服務平臺，針對不同的企業特點，形成一個企業運營的私有云的平臺，使有些企業不需要建設自己的信息化系統，而是租用園區的信息平臺。我們的智慧園區服務平臺及體系已獲得北京市科委綠色通道的支持，得到了北京市科委的認證。

記 者：北京經開向綜合性的服務商轉型，必然會在許多方面去努力和采取具體的措施。您能否講一講北京經開將如何落實這樣一個發展目標，在服務層面具體有哪些規劃和舉措？

周世義：低碳是一種追求，高端是我們對建設標準的一個要求，智慧園區是一個平臺建設，北京經開的轉型升級最重要的一點是要向服務方向轉型，我們需要進一步努力的更多是體現在服務層面。

這里所說的服務包括四個層面：一是基礎服務層面，包括物業在內的最基礎的物業服務；二是商業服務層面，包括相應的生活配套服務；三是金融服務層面，即為園區構筑相應的金融服務體系、組建相關的金融服務聯盟，為園區的企業在金融層面提供服務；四是平臺服務層面，在當前發展過程中，為企業在互聯網方面需要提供一些服務，通過搭建智慧園區平臺和創建創新戰略聯盟，把園區的企業相互聯系起來，為園區之間的企業搭建更好的溝通模式，提供更好的服務。

記 者：目前進入產業地產領域的有轉型的傳統住宅開發商、外資企業、實業企業以及純產業地產開發商，您是如何看待產業地產領域這些開發主體的？北京經開在這方面又是如何去做的？

周世義：目前的產業地產市場可謂五花八門，不少開發商都借發展產業之名，行住宅開發之實，最終目的都是為了獲取更多的利潤。即便是實業企業也開始涉足產業地產業務，這也只能表現為實業企業拓展自身的副業，要深耕產業的話，利潤是支撐不了這些企業的運作的。開發產業園區并不是簡單的房地產開發，廠房銷售也并非產業地產的核心，真正的重中之重是在企業后續服務方面。

為此，我們非常看重后續服務體系的打造。北京經開的服務體系體現在多方面：首先是基礎物業服務；其次是金融和 IT服務，通過與銀行的合作充分發揮各類金融機構的作用，同時還有針對企業的基金投資；此外，智慧園區服務也是經開著重搭建的交易交流平臺。

北京經開-經開大廈

北京經開-BDA國際企業大道沿街景觀

記 者：這種側重以打造服務體系為主的發展定位是否會改變經開未來的收益比例設置呢？經開在未來是否會一直堅持此發展方向？

周世義：未來經開將以服務為主導，服務類的收益將逐步超過銷售類的收益。未來經開會積極進入新三板，成立小額貸款公司，進行融資租賃公司和增加企業孵化投資等嘗試。由于土地資源有限的現實，我們不能無限制地開發，因此以服務為主導的發展方向既是經開對自身將來發展的定位，也是順應當今的發展大趨勢。

記 者：企業要轉型升級從來都非易事，可能需要聯合其他企業或單位，互助共贏，互惠互利。在建設低碳、高端、智慧園區的過程中，經開都與哪些公司進行了有益的合作？

周世義：我們與用友公司、施耐德（中國）、軟通動力等機構都簽訂了戰略合作協議，從硬、軟件等多方面著手建立低碳、高端、智慧化的園區。譬如我們在施耐德的指導下，使園區樓宇達到建設部的綠色建筑二星標準，從樓宇硬件上保證了建筑的低碳化。我們同用友、軟通動力等公司的合作主要是著眼于建設以服務園區企業為核心的云服務平臺，整合園區服務，并積極與園區企業開展軟件項目合作，降低IT產品的使用門檻，從而提升園區的整體科技實力，促進園區的高速發展，培育更多具備自主創新能力、擁有核心技術、具備良好成長性的園區企業。

另外，與高校和科研機構進行合作，是我們公司早就形成的一個傳統。我們十分重視科研。目前在園區內，我們有一個“北京經開低碳研究中心”，這個中心聯合了北京大學、北京師范大學很多高校科研機構，為我們進行了低碳高端產業園區碳排放核算，并逐步完善園區低碳評估標準體系，從而在很大程度上提升了我們在園區綜合服務方面的水平。

我們公司還通過與相關機構的合作及向國家相關部門申請，掛牌成立了國家高新技術研究發展計劃（863計劃）重大項目子課題“典型城市和區域重大環境污染事故應急技術集成”示范基地、國際生態模擬協會太平洋地區秘書處、北京經濟技術開發區科技企業孵化器、北京經濟技術開發區留學人員創業園、北京市小企業基地、北京市知識產權工作站、北京市企業院士專家工作站等，目前這些機構已順利開始運行，并已取得一定的成績。

北京經開-壹中心

記 者：當前，在政策、資本、資源、輿論等多重約束和挑戰下，房地產市場已開始發生一些深刻變化——宏觀經濟層面貨幣政策緊縮；產業地產相關政策調整對房地產項目銷售等產生影響；一些地產企業轉入產業地產行業。在這樣的背景下，您怎樣看待產業地產這個行業的發展現狀？北京經開又是怎樣設定企業戰略的？

北京經開-國際企業大道III

北京經開-數字工場

周世義：相比住宅地產，產業地產是一個相對較新的事物，從目前產業地產的發展現狀看，還有很長一段路要走。與普通住宅和商業地產相比，產業地產受區域規劃、政策導向等宏觀因素影響更甚，投資回收期更長，因此風險相對較大，且由于目前處于行業發展初期，產業地產尚未形成完全固定的模式，參與者眾卻缺乏規范，產品質量參差不齊，影響到外界對行業的整體認知——以園區為主要形態的產業地產開發是一個系統綜合體，不是幾間廠房、幾棟辦公樓或一個產業基地的簡單疊加。產業地產的發展非常需要政府的支持甚至參與。只有政府和企業一起來研究區域的歷史、現狀，共同謀劃地區未來，并從政策上為園區產業發展提供足夠支持，才有可能真正推動區域發展。而目前，很多區域還比較缺乏對產業地產的認識，政府將園區開發視同于住宅開發，對其管制多于扶持，在一定程度上影響到園區的發展。我們非常希望政府能夠在相關政策方面對我們給予更多一些支持。

由于產業地產開發周期長，兼之需要對園區進行持有經營，因此資金密集型特征更為明顯，融資渠道相對較窄也是我們面臨的一個主要困境。由于國內的金融創新模式相對滯后，很多國外已經成熟的產業地產運作模式，如RITS等,尚不能在國內加以運用，傳統的融資模式很難滿足產業地產的發展需要，我們也很希望能夠盡早實現金融創新，推動企業跨越式發展。

北京經開在過去幾年取得了長足的進步，如今已經發展成一家注冊資本十億、年開發能力近50萬平米的區域化園區專業開發運營公司。目前在宏觀經濟層面，從長期來看，產業結構升級、新興產業發展以及總投資放緩是主基調；從短期來看，穩經濟、保增長仍然是各級政府的重中之重。在行業層面，目前產業地產項目趨同，企業競爭加劇，一地產項目趨同，企業競爭加劇，一些企業面臨經營危機，行業面臨重新整合；同時，以項目開發為核心的發展模式也遇到了瓶頸，新的發展模式亟待建立。因此，經開必須采用一些新的方式進行應對。些企業面臨經營危機，行業面臨重新整合；同時，以項目開發為核心的發展模式也遇到了瓶頸，新的發展模式亟待建立。因此，經開必須采用一些新的方式進行應對。

在產品方面，北京經開將始終定位于產業鏈高端，以低碳化的生態園區為導向，進一步提升產品，并提升綜合運營服務能力。在區域拓展方面，公司將立足于首都，逐步向環渤海經濟圈拓展，并嘗試逐步走向全國。在業務發展方面，我們將逐步加強資產運營方面的能力，加大資產持有力度，并在資本運作和產業投資方面尋求突破，希望形成“項目開發—資產運營—資本運作”三位一體的發展模式，分散過去單靠項目開發銷售帶來的經營風險。另外，我們也將持續引入高層次、專業化的人才。

不論行業還是北京經開，我相信未來發展的道路還很長。北京經開將不斷積累資源與能力，逐步向全國拓展，最終發展成為低碳高端智慧園區開發運營領跑者與綜合服務運營商。