高端業主想要自持物業該如何？

文/張基一

高端商業究竟要不要開發商物業自持，一直是商業地產界有多方面聲音的話題。不過放心，我們并不是來討論房地產的，我們是來侃空調的。

目前中國的5A 甲級寫字樓、商業綜合體已經在一二線城市扎根布點，聚落發展。對于商業業態的精細研究以及高端物業的硬件角逐都已經上升到白熱化的程度，對于中央空調企業來說亦是如此。空調產品的形象、檔次、質量以及舒適性與商業本身的規格檔次相輔相成。在某種程度上，甚至可以形成雙向選擇，這就成為志在立足高端市場企業的必爭之地。

讓我們把話題拉回是否物業自持的問題上。誠然，目前國內大部分頂尖商業的確都是由開發商自持物業，從而決定和選擇入駐企業的檔次和素質。不過，仍然有游離于這個規則之外的商業體，它們在硬件配置、招商選擇以及入駐客戶的決定上趨于高端化，不過在產品經營上選擇分割產權迅速收攏資本的模式。這樣雖然在一定程度上無法預計今后長時間的發展狀態，但是就短時間的資本收益、廣告效益以及高端形象打造上具有一定的優勢。一般情況下，這類商業以聚集業態為主，從而形成完善的商業圈。但無論是以綜合體的形式打造還是創業園，都足夠吸引高端客戶的眼光。

那么問題來了。這種地產的商業模式會將諸多問題拋給配套以及硬件提供方，其中中央空調就是問題之一。面對想要自持物業的高端業主，中央空調企業需要如何應對？三星給出了一些辦法。

從用戶體驗上來講，更自由、更簡便以及更舒適是目前市場的主流趨勢，也是三星多聯機產品一直以來的產品理念，三星DVM S系列就是其中翹楚。針對希望自己掌握物業產權的用戶來說，他們的想法與三星不謀而合了。從經濟性上來說，空調產品的耗能幾乎占到整棟物業的60%左右，而空調系統的節能性也是高端樓盤中需要考慮的重要因素。集中式的中央空調系統，其開啟模式屬于一開全開式，也就是說，不論有多少個用戶在使用中央空調，主機需要整個開啟。相對而言，DVM S 的優勢就得以體現。由于機組的室內機是冷媒系統的蒸發器部分，其換熱不會出現二次損失，相對集中式機組，要節能得多。從精確卸載的問題上來看，多聯機可以做到：開1 臺室內機，主機就按1 臺室內機能源運行。同樣用上面的例子，只開1 個室內機時，主機就按1 臺室內的能力運行，輸入也相應匹配，不出現浪費，其節能效果明顯。最關鍵的是，三星始終能從終端用戶的直觀體驗上下功夫。DVM S 系列所擁有的新風的全熱回收及冷媒制冷設計，既滿足了新風的制冷制熱效果，也極大的提高了系統的節能性。

當然，針對客戶的定制需求，三星在保證節能性的同時也不乏個性化的設計，室內機的個性化布局也是三星獨具匠心的一筆。我們可以從三星在融真虹橋商務廣場的項目中獲取一些啟發。通常，在確定入駐配套后，用戶很難再獲得一對一的服務。然而三星在融真虹橋商務廣場的項目中，并沒有將所有DVM S 系統一步安裝到位，而是在安裝時先安裝室外機及預留管道。待業主入住后，與業主進行溝通后進行2 次深化設計與安裝。根據最終入住的用戶房間格局而個性定制，具體問題具體分析，靈活地滿足用戶空間使用需求。這樣靈活的安裝設計更能滿足最終業主個性化的裝飾設計需求，不會因為后期的二次分隔設計而造成原有的空調設備無法使用，造成不必要的浪費。

當然，既然是面對高端用戶群體，三星產品一直以來走在科技前沿的形象自然不能馬虎。目前，大多數品牌還糾結于產品節能性的各種參數，爭相“放衛星”，而三星就沒有把多余精力浪費在這種近乎有些“口水戰”似的對耗上。無論是無限網絡的引入還是大數據端口的整合，三星在科技工業品的大潮中始終走在前列。這恰巧也是這些自身擁有雄厚實力，又希望自主化元素更多的用戶所希望擁有和達到的產品狀態。

中央空調作為依附性和從屬性都相對較強的產品，要時時刻刻應對包括地產在內的各方面元素影響。三星只是很好的在商業地產的其中一個分支為我們提供了可以借鑒的經驗。在三星看來，每一項工程都有自己的特點和使用要求，每一種設計方案都有不同的優勢和適用范圍，只有將二者有機地結合起來，才能設計出優秀的方案。于高端為此，于終端為此，于中國為此。