讀懂房地產行業的真正“大拐點”

郭文婧

李克強總理在2015年的政府工作報告中多次提及房地產領域，如“穩定住房消費”、“把一些存量房轉為公租房和安置房”，以及將推進信貸資產證券化和住房公積金等領域改革。尤其是今年的報告未使用“調控”等相關表述，一改近年來“房價回歸合理”這類的用詞，重提“促進房地產市場平穩健康發展”，引起公眾熱議。對此，不少代表、委員建議取消限購，而北京市常務副市長李士祥則表示，北京市住房限購不會取消，是永恒的；專家學者、市場人士的看法總體上是以利好來看待，甚至有人認為是“天大利好”，是與2008年“基調似曾相識”的全面支持，但也有代表委員“善意”提醒，穩定住房消費不等于維穩高房價。那么，對2015年全國房地產市場走勢，我們究竟該進行怎樣的判斷呢？

回到工作報告大背景解析政策文本

李克強總理的政府工作報告，提到最多的詞是“發展”，134次；其次是“改革”，86次；第三是“經濟”，85次；第四是“建設”，75次。這很容易理解，因為總理在部署2015年工作時，就開宗明義，繼續強調“發展是硬道理，是解決一切問題的基礎和關鍵”，而我們面臨的形勢卻是，“我國經濟下行壓力還在加大，發展中深層次矛盾凸顯，今年面臨的困難可能比去年還要大”。在此總體背景中，政府工作報告總共提到“住房”16次，集中體現在四個方面：

其一，在回顧2014年工作的總結中強調：“群眾對醫療、養老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社會治安等還有不少不滿意的地方。”群眾對“住房”不滿意的地方是非常多的，但就商品房市場而言，在總體供大于求的局面下，最不滿意的地方，毫無疑問就是價格了，大漲，沒房的人更不滿；大降，買了房的人也很不滿。

其二，在談到“把改革開放扎實推向縱深”時強調：“繼續推進科技、教育、文化、醫藥衛生、養老保險、事業單位、住房公積金等領域改革。”毫無疑問，住房公積金可通過支持住房消費、提升財富效應和部分替代預防性儲蓄以提振消費。《住房公積金管理條例》的修訂工作已經提上議事日程，增值收益歸屬、使用范圍、管理方式等方面可能會有大的改革。改革之后，支持住房消費的功能毫無疑問會更充分，畢竟在2014年10月29日的國務院常務會議上，總理就要求“放寬提取公積金支付房租條件”，但提振的消費絕不僅僅是住房消費。

其三，在談到“協調推動經濟穩定增長和結構優化”時強調：“加快培育消費增長點……促進養老家政健康消費，壯大信息消費，提升旅游休閑消費，推動綠色消費，穩定住房消費，擴大教育文化體育消費”。相比于其它方面充滿“正能量”的用詞，唯獨住房消費使用的是“穩定”這個中性詞。在6個方面的并列中，在“培育增長點”之下，理解“穩定住房消費”，可能更多地就需要從“結構優化”的角度出發了，更需要打開住宅地產、商業地產之外的想象空間，如養老地產、旅游地產，甚至是互聯網化的高科技綠色地產。

其四，也是最集中的一段，就是在談到“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”時，除了列出相關指標性任務外，強調“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

置于整個工作報告中，基于房地產在我國經濟結構中的特殊地位，可謂總體利好。實際上，這種利好自2014年以來，已經通過松綁限購、放松房貸、2014年9月央行新政、降息降準得到了體現，但我們注意到，這些利好卻沒有官方承認是在救市，而是強調回歸市場化。2015年，繼續的政策利好，也是顯而易見的，但思路將繼續圍繞“讓市場在資源配置中起決定性作用”的不搞“強刺激”的“克強經濟學”，房市的最大公約數就是“穩定”。但“堅持分類指導”。一方面，意味著住房消費的有些領域，將基本完全市場化；另一方面，也意味著樓市將繼續分化，即使一些地方政府將“把一些存量房轉為公租房和安置房”的政策發揮到最大化，一些三四線城市的房市，也未必會向上穩定，向下穩定也是不能排除的。

核心是正確理解“住房消費”

針對總理工作報告中的“住房消費”，中國社科院金融研究所研究員易憲容提出了問題：住房消費是絕大多數居民消費中最為重要的內容，但在現行的國家統計局的報表中﹐中國住房從來就不是消費﹐而是投資﹐如果這樣﹐中國居民住房消費如何來穩定？確實如此，根據國家統計局的規定，住房消費是指當住房用于居民居住時，租住的，其租金計入承租人的消費支出；自住的，比照相應市場價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。也就是說，住房消費僅是指居民所支付的房租，這實際上導致了兩個問題：其一，由于我國住房供應的復雜現實，房屋租賃市場還不發達，會導致房租的真實數據難以統計，或者統計數據失真；其二，導致購買房子是投資而不是最終消費，我國的房地產市場長期異化為投資市場。

按照國際慣例，能源、汽車貸款、休閑娛樂、寵物、運動器材、俱樂部會員卡、私人交通等，都是計入CPI權數的。比如美國，住房消費就占CPI權數的30%左右，具體又包括房租、外出居住支出、房屋保險、自有住房的虛擬租金四項。而我國的CPI編制，還帶有計劃經濟鮮明的遺跡，教育消費、醫療保健消費、住房消費等基本還沒有完全反映其中。在2015年的政府工作報告中，并沒有將房地產問題單獨論述，而是與其它5大消費并列，融入了“把改革開放扎實推向縱深”、“協調推動經濟穩定增長和結構優化”、“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”之中，這可能就需要我們摒棄傳統觀念，以國際慣例的思維來對待“住房消費”這個概念，對待“穩定”這一政策的價值訴求。

首先，房屋是一種耐用品，且具有升值可能性，買賣房子在國際上均計入投資范疇而不是消費范疇。所以，我們得承認，盡管住房交易對住房消費的貢獻顯而易見，但“住房消費”終究不等于“住房交易”。也就是說，穩定住房消費，政府也會注重住房的合理消費結構，并不等于一味追求住房交易，更不會一味鼓勵投資投機型購房。因此，后續相關政策的取向，也極可能圍繞消費進行，而不是圍繞交易進行。房地產市場“崩盤論”盡管可休矣，但房地產商期待的“強刺激”可能未必如期而至，“穩定住房消費”并不等于“維穩高房價”。

其次，相比于李克強總理在2014年政府工作報告中以“調控”為主題強調“促進房地產市場持續健康發展”，2015年則是圍繞“消費”的主題強調“促進房地產市場平穩健康發展”，這實際上意味著在“讓市場在資源配置中起決定性作用”的思維框架中，我國的房地產市場將面臨著性質轉型，即房地產市場正在由過去投機投資為主導的住房市場，向消費為主導的住房市場轉型，將逐步成為一個改善全體居民居住條件的市場。只有這樣，主要依靠經濟和法律杠桿讓房地產市場按市場規律調整，才能真正實現“平穩健康發展”的目標，否則，就只能繼續依靠行政手段，試圖達到“持續健康發展”的目標。

房企應在“大拐點”前著眼長遠

房地產市場的主題變為“消費”，體現了政府工作報告對房地產態度真正的“大拐點”，也就意味著房地產的“軟著陸”不遠了。房地產什么時候“軟著陸”，這又與我國經濟轉型升級的“軟著陸”息息相關。但在雙“軟著陸”的“新常態”下，最后只有20%的開發商會活下來，并非是危言聳聽，這也是產業發展的必然結果。

我國經濟轉型升級的“軟著陸”，在總理的政府工作報告中，已經通過“互聯網+”、“創客”、“雙引擎”、“中國制造2025”等新詞傳遞了施政新思路。但這需要一個過程，盡管用經濟減速換結構調整空間，對經濟下行的容忍度加大，將2015年的GDP增長目標降到了7%，但考慮到“穩增長也是為了保就業”，以及房地產的支柱產業效應，對穩增長的拉動力，在信貸、財政、稅收等層面出臺也惠及到房地產市場的政策性“微刺激”，概率是較大的。一些地方政府在“分類指導”、“因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”的旗號之下，出臺“強刺激”的救市政策，也是有可能的。

然而，從3月1日起正式開始施行的《不動產登記暫行條例》，也將為房地產市場的“軟著陸”打下堅實基礎。按照規劃，不動產登記2017年就會全面運行，到2018年完成，登記機構、簿冊、依據和信息平臺將實現全國“四統一”。那么，從不動產統一登記到房地產稅出臺有多遠？全國政協委員、財政部副部長朱光耀在兩會期間接受媒體采訪時表示，目前由全國人大牽頭、財政部配合的房地產稅立法工作正在研究過程中。因為在這一次的人大會上，新聞發言人傅瑩已經明確表示，“總的目標是要在2020年之前，全面落實稅收法定原則”。鑒于房產稅的重要性，以及不動產統一登記全面實施的進度，房產稅的出臺也就極可能會在2020年前后。如果經濟轉型升級順利的話，伴隨“中國制造2025”也一定會出臺。房產稅的出臺，我國的房地產市場也就將真正進入“新常態”，回歸消費為主導的住房市場，走上健康發展的軌道。

盡管房產稅目前的影響仍然停留在人們的心理層面，但受此影響，從2014年12月開始，部分城市的二手房源就有了較大幅度的增加。拋開反腐之下官員拋售房產不論，資本定會在期間掀起風浪以出貨潛逃，特別是熱點、一線城市，人口流入的城市，房價出現階段性上漲、甚至是暴漲的局面，可能性并不能完全排除。但即使如此，對房企來說，也只是轉型升級難能可貴的機遇期，而不能沉湎于昨日的美夢。如果房企能夠圍繞“消費”苦練內功，升級產業模式、競爭模式、盈利模式等，強化品質與品牌，以新思維搞房地產，俘獲消費者的心，就極可能迎接又一個春天，找到屬于自己的黃金時代；但如果房企仍然只想賺快錢，不保證現金流，盲目拿地擴張，就難以適應樓市新常態。