房貸的學(xué)問

紀(jì)漱如

隨著3月30日房產(chǎn)新政的出臺(tái)，在不到一周的時(shí)間內(nèi)，信貸、財(cái)稅、土地等多項(xiàng)房地產(chǎn)政策紛紛落地，讓買房者看到了曙光。

提到買房總會(huì)想起《蝸居》中海萍和杜淳為了省錢買房天天吃掛面，能吃一頓方便面都是奢望的場(chǎng)景。不得不承認(rèn)中國(guó)普世價(jià)值觀中，能擁有屬于自己的房子的人生才算得上圓滿。因此，擁有一套房子，能有一套大房子，為兒女準(zhǔn)備好房子等等想法成為了大多數(shù)中國(guó)人畢生的追求，但是動(dòng)輒60%、70%的二套房首付款讓工薪階層們望而卻步，然而隨著3月30日房產(chǎn)新政的出臺(tái)，在不到一周的時(shí)間內(nèi)，信貸、財(cái)稅、土地等多項(xiàng)房地產(chǎn)政策紛紛落地，讓“海萍杜淳”們看到了曙光。

萬(wàn)眾矚目的房產(chǎn)新政

我們首先來(lái)了解一下相關(guān)的政策規(guī)定。

《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例由原本的60%（北上廣深等城市70%）調(diào)整為不低于40%。具體的首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等條件綜合確定。

在住房公積金貸款方面，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房的最低首付比例由原本的20%-30%統(tǒng)一調(diào)整為20%，同時(shí)規(guī)定擁有一套房并已結(jié)清房貸的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付比例為30%。

此外，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的政策也做出了調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容包括：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

錯(cuò)綜復(fù)雜的房貸方式

比起政策的出臺(tái)，人們似乎更關(guān)注政策的落地實(shí)施到底能給買房者帶來(lái)多大的實(shí)惠。

鄰居李阿姨就是其中一位。一年多以來(lái)，她一直張羅著給兒子買婚房。青島市區(qū)的新蓋樓盤和比較正規(guī)的小區(qū)她摸得門兒清。每天一大早就出門四處轉(zhuǎn)悠著看房子。新政出臺(tái)的第二天一早她跑了好幾家銀行，得到的答案是還沒有接到具體實(shí)施辦法。幾天后報(bào)紙上陸續(xù)地報(bào)道了各大銀行紛紛響應(yīng)樓市新政。看到這個(gè)消息后，李阿姨已然蓄勢(shì)待發(fā)。

然而在選擇貸款方式上，李阿姨卻被為難住了。目前主要有三種貸款方式。個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款。

毫無(wú)疑問即使商業(yè)性貸款可以享受到利率七折優(yōu)惠，住房公積金貸款的利率仍然是最低的。以五年以上貸款利率為例，個(gè)人住房公積金貸款利率為4%（2015年3月最新基準(zhǔn)利率），而個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率為5.9%，即使享受利率七折優(yōu)惠后仍是4.13%，當(dāng)然利率七折優(yōu)惠基本上是等不來(lái)的戈多。

雖然選擇個(gè)人住房公積金貸款是上上策，但卻是看起來(lái)很美好。以筆者的同事張先生為例，他于2012年購(gòu)買住房一套，預(yù)計(jì)貸款70萬(wàn)元。他第一個(gè)想到的就是公積金貸款，但因?yàn)槔U費(fèi)比例和年限等原因，他的貸款額度只有不到20萬(wàn)元，和實(shí)際需求相差甚遠(yuǎn)。

最終他選擇了商業(yè)貸款。他給我算了一筆賬，在選擇同樣還款方式的情況下，選擇個(gè)人住房組合貸款，商業(yè)貸款50萬(wàn)元，公積金貸款20萬(wàn)元，20年還清，總利息是44.37萬(wàn)元。選擇個(gè)人商業(yè)貸款，大部分銀行會(huì)推出利率九折優(yōu)惠活動(dòng)，貸款70萬(wàn)元，20年還清的話，個(gè)人住房商業(yè)性貸款的總利息是43.77萬(wàn)元。竟然比個(gè)人住房組合貸款還要便宜6000元，這一結(jié)果出乎許多人意料。

筆者把同事的例子和李阿姨簡(jiǎn)單一講，精明的李阿姨立馬心領(lǐng)神會(huì)。

當(dāng)然如果公積金貸款額度高或者是購(gòu)買二套房的購(gòu)房者，選擇個(gè)人公積金貸款或者個(gè)人住房組合貸款自然會(huì)更加劃算些。這個(gè)就要依據(jù)購(gòu)房者自身的實(shí)際情況而定了。

千差萬(wàn)別的還貸方式

除了貸款方式外，還貸方式也是困擾許多買房者的一大問題。

目前主要的還款方式有等額本息還款和等額本金還款兩種。兩種的區(qū)別在于等額本息還款是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息）。這種還款的好處是每月固定額度，方便家庭資金預(yù)算;等額本金還款是貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

筆者用一個(gè)通俗易懂的例子說明問題，以貸款100萬(wàn)元，20年還清為例。用等額本息法還款，每月月供7106.74元，利息總額為70.56萬(wàn)元，累計(jì)還款總額為170.56萬(wàn)元;用等額本金法還款，最高月供9083.34元，最低月供4187.16元，利息總額為59.25萬(wàn)元，累計(jì)還款總額為159.25萬(wàn)元。兩種還款方式的利息差額高達(dá)11.31萬(wàn)元。如果是二套房的話，執(zhí)行二套房商貸利率上浮10%的規(guī)定，利息差額會(huì)更高一些。

顯而易見，通過等額本金法還款更加劃算，只是還款初期壓力較大，這一方式比較適用于經(jīng)濟(jì)預(yù)期較好，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的購(gòu)房者。

首付下調(diào)多賺多少錢？

看到這里，買房者不禁要問二套房首付下調(diào)帶來(lái)的具體實(shí)惠有哪些，下面筆者就來(lái)給大家算一筆賬。

我們將目光投向一線城市，以北京總價(jià)300萬(wàn)元、為期30年的二套房貸款為例，第一套房貸款尚未結(jié)清，那么二套房的首付比例由70%降至40%，原先首付210萬(wàn)元，現(xiàn)在首付120萬(wàn)元，比原先少交了90萬(wàn)元。

商業(yè)貸款30年利率為5.9%，二套房上浮10%利率，即執(zhí)行6.49%的利率。會(huì)多付多少利息呢？

首付70%，首付210萬(wàn)，貸款90萬(wàn)元，以等額本息還款法30年計(jì)算，總利息102.18萬(wàn)元;首付40%，首付120萬(wàn)元，貸款180萬(wàn)元，以等額本息還款法30年計(jì)算，總利息204.35萬(wàn)元，首付由70%下調(diào)至40%后，會(huì)多付102.17萬(wàn)元的利息。

如果拿少交的90萬(wàn)元去投資理財(cái)，30年能多賺多少錢呢？

投資P2P。目前P2P行業(yè)的平均年化收益率為15%左右，如果未來(lái)30年一直是這個(gè)收益水平，少交的90萬(wàn)元首付能多賺：900000×15%×30-102.17=302.83萬(wàn)元。

買混合基金。不同基金類型的收益狀況不同，牛市的情況下，股票基金收益能達(dá)到30%以上，混合基金也能達(dá)到10%以上，如果買混合基金持有30年，少交的90萬(wàn)元首付能多賺：900000×10%×30-102.17=167.83萬(wàn)元。

炒股。2014年全年上證指數(shù)狂漲52.87%，2015年牛市行情延續(xù)，當(dāng)然股市風(fēng)險(xiǎn)太大，漲跌變幻太快，收益不好預(yù)估。

當(dāng)然上述幾種投資方式是在最理想的狀態(tài)下，30年中可能會(huì)發(fā)生許多不可預(yù)測(cè)的變數(shù)。

房產(chǎn)新政的出臺(tái)，讓想要改善居住條件的“海萍杜淳”們吃了一顆“定心丸”。雖然改善居住環(huán)境仍是大多數(shù)人的“奢望”，但至少不再那么遙不可及了。經(jīng)過一番努力，相信“海萍杜淳”們終于可以住在自己的房子里踏實(shí)地吃著掛面，再也不用擔(dān)心哪天房東突然出現(xiàn)要求漲房租或者幾天內(nèi)搬走了。