當前房地產行業社會責任履行存在問題及對策

孔 龍，宋天邦

（蘭州財經大學，蘭州 730020）

當前房地產行業社會責任履行存在問題及對策

孔 龍，宋天邦

（蘭州財經大學，蘭州 730020）

根據當前房地產行業實際情況，基于利益相關者的角度，分別在項目融資、開發建設、市場銷售三個方面分析提出其企業社會責任履行方面存在的主要問題，從企業、行業、政府、社會四個層次分析其社會責任缺失的原因，就建立四位一體的動態協同體系為房地產行業社會責任的提高提出對策。

房地產行業；企業社會責任；問題及對策

一、國內房地產行業社會責任概述

房地產行業指從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾、服務的綜合性產業。我國1998年下半年開始停止職工住房作為福利分配，逐步實行住房分配貨幣化，2002年國家福利分房政策結束。而后我國房地產行業逐漸開始興盛，并在改進城鄉面貌和提高居民居住條件方面發揮了重要作用。然而近些年關于房地產行業的負面新聞不絕于耳，所建房屋因墻體裂縫、內外滲水等原因無法正常居住情況時常現于報端和電視新聞，甚至出現“上海在建13層住宅樓整體倒塌”、“開發商對拒拆村民噴毒氣”等典型事件，這些事件暴露了房地產行業的社會責任履行缺失問題。

企業社會責任（Corporate Social Responsibility，以下簡稱CSR）最早由希爾頓提出，其相對完善的模型是卡羅爾的CSR金字塔模型，它指企業在追求利潤的同時還應兼顧對利益相關者經濟、法律、道德、慈善四方面的責任[1]。利益相關者（Stakeholder）一詞來源于1963年斯坦福研究所的備忘錄，Freeman對其概念做出了詳細的闡述。他指出企業是各利益相關者的契約組合，“企業達成目標過程中不僅股東而且所影響到的個人和團體也是利益相關者”[2]。2004年卡羅爾提出企業“除了股東、顧客、雇員這三類最顯著的利益相關者之外，供應商、競爭者、社區、特殊利益群體、媒體乃至整個社會和全體公眾，也都是利益相關者”[3]。目前房地產企業在經營鏈條的融資過程、開發過程、銷售過程中主要利益相關者如圖1所示。

圖1 房地產行業經營鏈條上的主要利益相關者

二、當前房地產行業履行企業社會責任存在的問題

2013年中國社科院CSR研究中心發布的社會責任報告顯示房地產行業CSR綜合得分為一星級（起步），位于34個報告行業的后1/3水平。在目前國家深化改革及推進城鎮一體化形勢下，房地產行業社會責任的履行與公眾的期望有較大的差距。從項目融資、開發建設、市場銷售三方面來看，房地產企業在各過程中對利益相關者的社會責任承擔缺失的主要問題表現如下：

（一）項目融資方面

擁有剩余財富的部分儲蓄人投資于資本市場，房地產企業對他們負有資本保值增值的義務。作為房地產企業最直接最關鍵的利益相關者，他們的資產收益權常因為委托代理矛盾而受到侵害。

1.中小股東層面:有的房地產企業發布的財務報告披露存在有失公允、避重就輕問題。以某上市房地產公司為例，2009年在其現金流和凈資產嚴重不足情況下拍下北京某區“地王”，該公司而后違約且拍地前后均未及時披露對股價利好和利空的相關信息。企業不及時、準確、完整地披露重大不確定性信息侵害了中小股東的利益。

2.債權人層面:因為房地產企業存在騙貸和高風險傾向的會計計量行為，債權人投資于房地產行業的資金風險往往高于其他行業。（1）騙取貸款問題。目前房產銷售低迷的大形勢下，很多房企面臨資金斷鏈困境。有的企業便利用員工及其親友從銀行辦理虛假按揭貸款，這種行為增加了銀行風險貸款的壞賬率。（2）風險計量問題。把預收賬款從負債中剔除計算資產負債率幾乎是房地產業的常用做法，盡管如此統計顯示上市房產公司平均資產負債率超過70%。2014年邯鄲市房產某龍頭企業高息吸收存款運作失敗、涉案金額上百億，多米諾效應波及了整個上下游產業。資產負債率計算不準確，無疑會嚴重低估企業的運營風險。

（二）開發建設方面

開發過程中為了降低房產產品的開發成本，房地產企業犧牲股東之外的員工、政府、競爭者、社區等利益相關者的社會責任成本現象較為常見。

1.員工層面:就2013年而言房地產建筑相關農民工超過了3600萬人，他們的經濟權益和人身安全權益常常難以得到保障。農民工是城市建設的主要貢獻者，但調查顯示超過70%的農民工遇到過工資拖欠問題。因法律知識匱乏等原因，他們維權往往處于不利的位置。在生產方面，從事建筑業的農民工95%上崗前未接受專業技能培訓，加之他們的工作環境安全保障措施有限、保護設施質量不過關和安全培訓不到位等原因，其行業事故傷亡數僅次于礦山和交通。而事故傷亡善后方面則存在工傷參保率低、工傷取證困難等問題。

2.政府和競爭者層面:部分房地產企業在政府和競爭者之間進行博弈，使用不正當手段謀取非法利益。（1）偷稅漏稅問題。房地產行業產業鏈條長、業務復雜、建設周期長等特點為偷稅漏稅提供了可操作空間，有的企業隨意選擇會計政策以達到少計收入、虛增成本的目的。（2）不正當競爭問題。土地招標過程決策過程公開透明度低、缺乏有效的監督，部分房地產企業因此通過賄賂、找關系等方法千方百計以達到中標目的，由此導致的“量體裁衣”式苛刻的招標條件對同行構成了不正當的競爭。

3.環境層面:房地產企業往往對開發過程中的資源節約和控制污染的問題不加以重視，這種短視行為體現在以下幾點。（1）土地閑置問題。2012年修訂的《閑置土地處理辦法》對閑置土地的政策是，若是政府原因導致的閑置土地可不被收回，部分房地產企業鉆政策漏洞利用“征地拆遷未完成”、“規劃調整”等政府原因作為土地閑置的擋箭牌。去年海南處置閑置土地超過13萬畝，其中不少土地閑置超過了20年。開發商炒地可獲取高額利潤，然而帶來了房價虛高和資源浪費的后果。（2）建筑垃圾問題。我國每年制造建筑垃圾15-24億噸，然而相對于發達國家95%的建筑垃圾再利用率，我國每年只有5%被再資源化利用。多數未處理的建筑垃圾被就地掩埋或隨意傾倒處置，又造成了土壤、空氣和水資源的二次污染。

4.社區層面《:國有土地上房屋征收與補償條例》規定不得采用暴力、脅迫等非法方式搬遷，然而征地拆遷過程中房地產企業往往漠視被拆遷群眾的意愿、暴力非法手段屢禁不止。像“3.21平度拆遷縱火案”等拆遷惡性事件層出不窮，這反映了地方政府監管有限情況下房產企業對社區的社會責任缺失問題。

（三）市場銷售方面

房地產市場結構是區域性的寡頭壟斷市場，消費者要求的公平和效率在賣方市場上往往難以得到保證。消費者是房地產企業的關鍵利益相關者，其權益保護存在以下四方面問題。（1）宣傳問題。房產銷售廣告宣傳承諾的配套設施常常落于一紙空文，而如“開盤日售罄”等炒作需求缺口的行為等也較為常見。（2）房屋品質問題。主要表現為房屋質量低劣、房屋面積縮水，物業服務滯后等。存在的房屋質量問題主要包括：墻體及樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛生間向外水平滲漏或向樓下的垂直滲漏；墻體中空，墻皮脫落；門、窗密閉不嚴、變形；水、電、暖、氣設計不合理等問題。有的樓盤甚至出現樓體不穩傾斜倒塌現象，危及使用者生命安全。2014年全國消費者協會共受理房產建材類和服務類投訴共30195起，其中超過半數的是房屋質量投訴。在處理相關問題時，物業和開發商方面往往互相推脫，難以落實責任主體。（3）房價過高問題。央行的調查顯示97.9%受訪人對當前房價持不滿意態度；2014年全國商品房房價收入比為7.1倍，個別一線城市更是達到了9-19倍，大大超出了合理區間。（4）合同違約問題。根據建設部有關規定：“商品房預售實行許可證制度”。所以，只有取得預售許可證的房子才能面向社會公開出售。而合法銷售的樓盤必須辦齊“五證”：即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。2014年12月惠州某大型樓盤開發商因未按規劃許可證建設導致無法取得竣工驗收報告。當下開發商“未批先建”，“無證認籌”行為導致的矛盾很多難以得到妥善處理。

三、房地產行業履行社會責任存在問題的原因分析

以上種種問題的根源在于房地產企業未能充分認識履行社會責任對自身可持續發展的必要性，而行業的引導和政府立法監督力度不夠，社會責任信息不透明導致社會公眾參與有限也是相關問題的原因。就企業、行業、政府、社會參與的原因分析具體表現在以下四方面：

（一）企業自身消極的CSR應對哲學

企業是經濟和道德的雙主體，但固守于傳統的股東權益最大化理念導致很多房地產企業管理層傾向于縮減社會責任成本。從卡羅爾的金字塔模型來看，大部分房地產企業的CSR內在應對哲學尚處于對抗和防御的階段。他們對履行社會責任、保護利益相關者權益（特別是消費者、農民工等關鍵利益相關者權益）重要性的認識尚不深刻，不能以先動的應對哲學去處理各利益相關者層面CSR履行存在的問題。

（二）行業CSR執行力、約束力不足

房地產開發主管部門及規劃、設計、施工、監理、項目法人等相關單位執行國家法律法規力度、履行責任有差距。房地產行業社會責任協會等第三方CSR協會的號召力和監督力、溝通和協調方面發揮的作用有限。同時房地產行業CSR績效體系的鑒證上，其內容尚未包含足夠的定量指標且實踐上可操作性相對較差。

（三）政府CSR立法有待完善

截至現在，美國已有29個州的公司法規界定了社會責任的履行，目前我國法律條文針對房地產CSR問題公益訴訟尚未有專門的法律，房地產企業社會責任的規定和管理分散于《房地產管理法》《勞動權益保護法》《環境保護法》等單個法律條文中。這些單條法律對房地產企業如員工權益、環境保護、閑置土地收回等社會責任問題的具體程序和監管彈性的界定上還有待進一步的提高。

（四）社會知情權有待進一步的提高

盡管有的房地產社會責任報告編制表現較好，但企業實質上未重視社會責任。彭韶兵等指出“企業出于對沖的動機，一方面已開始承擔慈善責任,在從事無償捐贈等公益事業,另一方面卻還同時存在著不道德的、甚至是違反法律規定的不負責任行為”。[4]房地產企業的利益相關者（如農民工、社會公眾）在信息不對稱的市場中處于弱勢的地位，對于房地產CSR的履行程度由于缺乏有力的社會和媒體監督，實際上公眾的知情權不能得到切實的保障。

四、引導房地產行業履行社會責任的對策

房地產行業是國民經濟的支柱性產業，國家統計局公布的數據顯示2014年房地產開發投資為95036億元，占全年G D P的15.839%。包括溫素彬、方苑等諸多實證研究顯示“長期來看，企業履行社會責任對其財務績效具有正向影響作用”[5]，因此有必要建立企業、行業、政府、社會四位一體的體系引導房地產企業履行社會責任，以實現自身的可持續發展和對國民經濟的整體拉動。

（一）加強自我監督

F ree m an認為企業應將利益相關者納入企業的戰略管理框架之中，只有房地產企業先動的應對哲學才能推動CSR履行的切實落實。（1）在組織制度層面，房地產企業管理者應結合房地產行業特點，建立CSR內部評估制度和內部審計機構，以盡對儲蓄人資本保值增值、控制風險的義務、農民工經濟利益和安全管理的義務、拆遷戶的合理補償義務、房產競爭者公平競爭義務、稅務部門及時足額納稅義務、環境建筑垃圾處理和土地依法使用義務、購房者的權益保護義務。（2）在戰略導向方面，房地產企業對侵害利益相關者導致的特定社會責任風險成本做出定量的評價，將利益相關者對資源的優化配置作用納入決策的權衡中。（3）在企業文化層面，企業高管的管理哲學驅動了社會責任的履行，管理者價值觀對社會責任決策選擇起積極作用。[6]因此將履行CSR作為企業核心價值觀和核心競爭力，及時披露社會責任信息特別是對關鍵利益相關者(股東、員工、購房者)決策相關和重要的信息是精細化管理社會責任的實現途徑。

（二）強化行業監管

房地產主管部門和行業協會在宏觀和微觀層面的監管應進一步強化。（1）房地產開發主管部門及規劃設計、建設施工、建設監理、建設項目法人等相關單位，應加強國家有關法律法規執行和監管力度，切實做好本職工作履行相關責任。（2）房地產行業協會應當監督本行業的社會責任履行情況，積極推進建設房地產社會責任信息化的溝通平臺；同時加強本行業社會責任的宣傳及培訓，及時通報房地產開發行業社會責任履行情況；對于CSR履行優秀的企業在整個行業作為學習標準加以推廣，發揮其旗幟作用以先進促后進；著力房地產行業社會責任報告披露標準及鑒定評級方法的制定，維護房地產行業市場秩序和整體行業形象。

（三）加快社會責任立法

社會責任問題已經引起黨和國家的高度重視。2014年10月28日，十八屆四中全會發布的《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》明確提出“加強社會責任立法”。（1）對新開的房地產企業，法律應包含社會責任資質審核的程序。不合格的房地產企業不授予營業資格，從而對房地產企業CSR履行施加規范層面的壓力。（2）對現有房地產企業，就其侵害其各層面利益相關者權益的處罰措施和公眾利益訴訟程序界定上，房地產法律法規應做出更具體的規定。使房地產企業侵害投資者權益以及偷稅、不正當競爭、污染環境、暴力拆遷、違規銷售等行為將付出更高的成本，從而使房地產行業的社會責任履行有一個最低標準，起到威懾、處罰和引導的作用。

（四）引導社會參與

房地產企業社會責任的提高需要媒體和公眾利益相關者的共同參與。（1）公眾媒體的參與對房地產行業的社會責任履行有促進作用。對于CSR表現優秀房地產企業的報道和CSR缺失企業的曝光可敦促其加強重視，值得肯定的是當前房地產社會責任的媒體信息公開化程度已有大幅提高。（2）利益相關者理論指出，與公司活動有著利害關系的不同群體—工人、顧客、當地社區等等，應該得到與此相稱的準所有權。保障社會公眾對房地產企業CSR的知情權和決策權，可依靠各利益相關者間接參與公司重大決策與治理得以實現。因此房地產企業有必要引入社會公眾等利益相關者代表成分構成監事會機構，以實現“利用財權配置達到利益相關者價值最大化的目標”[7]。最終的實現方式應當是推進董事會和監事會多元化分層結構的構建，這有利于從根本上保障房地產企業社會責任的透明度和公眾參與度的提高。

五、結論與展望

房地產企業作為市場經濟的參與者，履行社會責任是自身可持續發展的必然要求。社會責任的履行可實現利益相關者利益最大化和利潤最大化的雙贏目標，而這一目標的實現需要企業內在需求和外在壓力的協同作用來保障。房地產企業社會責任的內在需求和認知、外部監管規范壓力二者之間動態協同發揮作用，將有助于推動其社會責任履行的進一步落實。

[1]Freeman R Edward.Strategic Management:A Stakeholder Approach[M].America:Pitman，1984.

[2]Carroll Archie B.A Three-DimensionalModelof Corporate Performance[J].Academy ofManagementReview，1979，（4）：497-505.

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[4]彭韶兵，高潔，王昱升.企業社會責任履行異象及其分析[J].財經科學，2013，（5）:46-55.

[5]溫素彬，方苑.企業社會責任與財務績效關系的實證研究—利益相關者視角的面板數據分析[J].中國工業經濟，2008，（10）:150 -160.

[6]晁罡，袁品，段文，等.企業領導者的社會責任取向，企業社會表現和組織績效的關系研宄[J].管理學報，2008，5(3):445-453.

[7]張棟，楊淑娥.論企業財權配置—基于公司治理理論發展視角[J].會計研究，2005，（4）:56-59.

On Issues and Counter measures of Corporate Social Responsibility in Current Real Estate Industry

KONG Long，SONG Tian-bang
(Lanzhou University of Finance and Economics,Lanzhou 730020,China)

Based on the perspective of stakeholder analysis, this paper points out the actual situation of current real estate industry.and me analyze the main issues of social responsibility in from three aspects : project financing, development and construction, marketing. Then the reasons for the lack of the corporate social responsibility is analyzed from four levels: corporate, industry, government and society. At last we try to establish a dynamic coordination system as the improving countermeasures for the real estate's social responsibility.

real estate industry；corporate social responsibility；issues and countermeasures

F270

A

1671-4288(2015)03-0047-04

責任編輯：王玲玲

2015-03-26

孔 龍（1963—），男，甘肅天水人，蘭州財經大學會計學院教授。研究方向：企業社會責任；宋天邦(1991—)，男，山東聊城人，蘭州財經大學會計學院會計學碩士。研究方向：企業社會責任。