樓市“囤房”背后

有媒體報道，濟南住宅市場近期開啟“囤房”模式，前10個月網簽超過去年總量，11月更是再次增長，幫助開發商提前完成全年任務的同時，也讓他們對明年樓市充滿期待。

全面放開二孩，將為中國經濟帶來諸多利好，房地產無疑是一大受益者。庫存高企的房產是否會因此提前結束寒冬，再迎價格上漲局面？購房者是否又要承受房價高漲壓力？

面對樓市多變，開發商可謂使出渾身解數，想著法的催熱房產市場。但易居中國下屬克而瑞公司稱，目前全國房地產市場整體供大于求，全面二孩、戶籍制度改革等短期內對樓市推動作用不明顯，房價大幅上行可能性不大。即便一些發開發商開啟“囤房”模式，也很難使樓市出現突飛猛進的景象。

房子越大單價越高

據方正證券研究，放開二孩政策實施，僅育一孩婦女將在未來4年最多新生5212萬嬰兒，保守估計也在4000萬—5000萬之間，大體可成功逃離低生育陷阱。而老年撫養比峰值，將從不放開二孩時的45%下降到40%，并在2040年后逐步下降。

如此多的新增購買力，再加上前不久央行雙降利好消息，有人趁機喊出負利率時代和二孩時代來臨，樓市將打翻身仗，房產投資會再度升溫。

事實果真如此？亦有經濟學家預測，今年央行連續五輪降息，會提前釋放樓市需求，甚至把明年的購房需求也提前透支，明年很可能迎來房產蕭條年。那么，濟南房產市場會作何種反應？

有媒體報道，前10個月，省城樓市網簽便超過去年的總量，11月份更是再次出現增長，幫助開發商提前完成全年任務的同時，也讓他們對于明年的樓市充滿了期待。而且11月份以來，省城130萬平米新房獲批預售，新增1萬多套住宅，至今這些房源卻僅有2成被推出，大多數房源被放在了明年銷售，省城樓市開啟了“囤房”模式。

其實，據記者了解，整個11月份，省城濟南房企推盤熱情并沒有因為寒潮的到來而有絲毫減弱，共有15家樓盤開盤、加推，雖然在數量上環比10月有所減少，但新房供應數量卻達到了5000套，成為今年樓市供應量最大的一個月。

位于市中區二環南路和陽光新路交會處南的一個樓盤，則打出了5500元一平米的營銷廣告牌，并遍布濟微路附近。這個樓盤高層起價5500元一平米，戶型涵蓋90-130平米兩室三室、95-160平米三室四室，預計2017年底交房。現在只是推出了購房優惠活動，參加活動總房款還能享受到3萬元的優惠。

有房產人士稱，如今三室的房子明顯好賣，這個趨勢在單獨二孩政策出來后就開始顯現。在二環南路附近新開盤的兩個樓盤，都在主打學區房概念，同時以三室戶型為主。

“進入二孩時代，三室成剛需，四室是改善，未來兩室的市場將逐漸減小。”某樓盤一位售樓顧問告訴記者，自己也剛剛買了三室的房子，感覺將來升值空間會比較大。

而在二手房市場上，有一個樓盤的三室均價是12000元到13000元，兩室均價是11000元，價格已經出現了分差。

“這個小區房子越大，單價反而越高。”該小區一個二手房中介置業顧問告訴記者，這個小區相對成熟，學區商圈交通也都比較完善，物業管理更是優質，不少年輕人想一步到位在此安家，三室也就一下子成了剛需。

該出手時再出手

據了解，目前濟南房產市場入市新房多出自11月之前便獲批預售的一些項目。

有房產人士稱，進入11月份以來，省城濟南35個項目拿到111張預售許可證，成為今年以來獲批預售項目最密集的一次，但這些獲批預售的房源卻并非為今年所準備，大多數卻是要等到明年才能面市。

“現在我們在售的也只有兩棟樓，房源并不是太多，可能還有不到40套，大家關注的新盤我們只是拿到證了，但什么時候推出還不確定，起碼要等到春節之后吧，要是不急的話可以先登記，什么時候開始認籌了再通知你。”記者聯系到一家近期獲得預售許可證的樓盤，但該樓盤并沒有推出新房的計劃，感覺開發商好像有所打算，在等著明年借力二孩政策放開帶來的利好再加推。

有房產行業人士告訴記者，在11月份開盤的15家項目中，僅有3家為當月獲批預售的項目，而剩余的項目均沒有近期推盤的計劃。

“目前，我們已經完成了今年的銷售任務，而且還超了不少，其實按理來說，現在不能再賣了，賣的越多，明年的任務就加的越多，推新盤是不太可能了，只能是春節之后再大干一場了。”在一家樓盤負責營銷策劃的張姓負責人對記者稱，目前看明年的樓市可能會有好的開端，如今各種利好開始顯現，特別是二孩政策的放開，是之前不敢想象的好兆頭。

進入12月份，記者在幾個地方的房產售樓處都感受到了一絲冷意。在歷下區的一家在售樓盤現場，售樓小姐稱目前每天接待顧客不足10人，并且在銀行取消房貸折扣，樓盤減少優惠情況下，顧客們也變得越來越謹慎。

“想是趁著有空來看看，問了一下，現在的價格比前幾個月一平米漲了好幾百，而且和他們合作的銀行都不打折了，還是等等再說吧，看看明年開春會不會再降點。”在天橋區一個樓盤售樓處，購房者王金鳳告訴記者，都說房子要降價，可跑了幾個地方根本沒感覺到房價松動，“二孩子政策的開放成了開發商的法寶，看來他們都是在把房子囤著，該出手時再出手”。

樓市不會因二孩放開再回黃金時代

全面放開二孩，將為中國經濟帶來諸多利好，房地產無疑是一大受益者。

盡管如此，山東中原地產首席分析師薄夫利認為，今年國家出臺一系列房產寬松政策，鼓勵改善性住房需求，省城濟南住宅市場早已出現了結構性調整，其“90/70”政策已在山東樓市調控中逐步退出。

所謂“90/70”政策，就是城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下，住房面積所占比重須達到開發建設總面積70%以上。

據了解，今年8月份，山東省13部門聯合出臺新政策，對于房地產新項目，允許開發企業自主設計開發適應各類市場需求的住房。這意味著，在戶型上將滿足市場多層次居住需求，放開商品住房套型建筑面積比例限制。政策上的這種變化，折射出了近年來樓市結構的調整。而對于二孩政策放開對房產市場的深遠影響，薄夫利稱將來消費者對住宅的居室個數要求將有所增加，同時更注重幼兒園和學區的配置，兩個孩子的教育將成為家庭的重要考慮要素。如果能入住好的學區房，將大大減少父母的后顧之憂。濟南取消擇校名額后，學區房的地位將更加穩固。

對于二孩政策的影響，房地產業內人士普遍認為，長期看人口增加對房地產市場的整體需求及平穩增長都存在積極意義，且人口結構的優化有利于緩解人口增長回落對房地產市場需求萎縮的沖擊。短期看，生育政策變化對產品類型需求影響較大。易居中國下屬克而瑞集團研究員楊科偉做過一項研究，結論表明理論上將帶來大量住房需求，中長期年均約1.4億平方米。

但在山東中原地產首席分析師薄夫利看來，二孩政策確實會對房地產市場產生重大利好，只是不會立即扭轉現在樓市庫存高企、結構不合理的現狀，其影響必然會有滯后性，“房產市場不可能會因為二孩放開政策落地，就再回到黃金時代”。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉也認為，開放二孩政策對住宅市場短期內不會產生顯著影響，據2013年“單獨二孩”政策宣布后的情況看，實際結果不及預期，大約只有13%符合要求的父母提出二孩申請。因此，此次政策變化很可能不會為人口增長帶來立竿見影的效果。但出生率的提高肯定會推動住宅需求增長。二孩政策放寬后，開發商短期或2-3年內也不會有太多應對措施。目前，二線及三四線城市的房屋供應量仍然處于高位，這是市場首先要解決的問題。

財政部財政科學研究所原所長賈康接受媒體采訪也稱，面對二孩全面放開，各方要在分化的市場中注意交易決策上的區別對待、具體分析。如果以均價來看目前房地產市場的景氣水平，中國房地產市場最底端的代表——近乎崩盤的溫州已經企穩，其樓市底部已經出現。而全國的房地產市場仍在調整分化中，大部分城市的樓市只是在探底或回暖。