美聯儲加息將沖擊房地產

無論中國，還是境外，房地產市場繁榮與否，根本上是與住房按揭貸款的出現有關，而住房按揭貸款的核心又是利率。有了住房按揭貸款，就有了房地產市場發展的杠桿。如果沒有住房按揭貸款，全球房地產市場要發展到今天這個樣子根本不可能。試想，價格昂貴的耐用消費品，如果沒有住房按揭貸款，有多少人有能力一次性支付來購買住房？

住房按揭貸款最為關鍵或最為核心的問題，是首付比例和利率的問題。首付比例低，購買住房者的進入門檻就低，就能讓更多人進入住房市場。當然，如果利率是一定的情況下，首付比例低只是讓進入者門檻降低，只是把要支付的款項延遲到以后付款，并沒有降低購買住房的成本。如果購買住房者年輕、就業前景好，把要還的購買住房款項延后支付當然是好事。因為，年輕人支付能力會越來越強，購買住房的負擔也就會越來越近。但是，對就業前景不好、年紀較大的人來說，首付款降低并不能讓其減輕購買住房負擔，反之會感覺到今后壓力更大，進入房地產市場會更謹慎。

按揭貸款的利率高低則完全不同，利率低當然購買住房者的融資成本低，進入住房市場不僅門檻會降低，而且購買住房負擔也會全面減輕。再加上住房這種產品既可用于消費，也可用于投資。如果通過住房按揭貸款，讓住房投資者的杠桿率高，而貸款利率低或融資成本低，在一些國家對這種投資限制不多的情況下，購買住房就成了許多投資者最好的投資工具，這也是近十年來不少國家住房市場過度發展與繁榮的關鍵。特別是在實質負利率情況下，更能鼓勵更多人涌入住房市場，從而把住房市場的價格推高再推高，把房地產市場泡沫吹大。

香港中文大學地理及資源管理學系姚松炎教授研究表明，無論香港還是其他地方，房價高企根本上與土地供應和房地產消費沒有多少關系，主要是與實質負利率有關。在實質負利率情況下，房地產市場融資杠桿高及融資成本低，就使得住房投資有利圖，或買房比租房更劃算，這就必然鼓勵更多人購買住房，或消費更多的是投資。

姚松炎教授把1984至2009年25年間的數據進入回歸分析，證明實質負利率對推升房地產價格起到重大作用或具有重大影響。2008年全球處于金融危機期間，香港實質利率再次進入負數區域，當實質投資負利率來臨，香港房地產市場泡沫立即吹起。

香港的情況是這樣，中國、加拿大、澳大利亞房地產市場也是如此。最明顯的是加拿大多倫多，美國金融危機之前房地產市場價格增長還較平穩，但美國金融危機一來，隨著加拿大央行基準利率降到1%水平，房地產市場不僅沒有因美國金融危機爆發受到重大沖擊，反而越來越繁榮，房價則越來越高。受此影響，加拿大經濟不僅沒受美國金融危機的沖擊與影響，反而增長更平穩。多倫多房價能夠在這種情況下快速上漲，最核心的問題是按揭貸款利率一而再，再而三地降低。再加上中國不少民眾看到這種機會沖入這個市場，多倫多這個地區的房價就一直創新高。按揭貸款利率極低成這些地方房地產發展與繁榮、房價推高最關鍵的因素。

目前看，12月美聯儲加息已成90%以上概率，如果美聯儲加息，就意味著近十年來全球廉價資金時代將結束。而美聯儲加息，各國住房按揭貸款利率會隨之上升。住房按揭貸款上升，不僅影響購買住房者的融資成本，也將全面減少住房投資者的利潤。這種情況下，如果住房投資者預期住房價格下降，就可能讓其退出市場，全面影響住房投資者的預期或預期逆轉，房地產市場的泡沫也就可能在這個過程中破滅。因此，美聯儲加息會敲響全球房地產市場泡沫的喪鐘，中國投資者也得對此有所警覺。

對于中國來說，盡管美聯儲加息不會對中國貨幣政策產生直接影響，因為中國金融市場仍屬不開放市場，但它對人民幣匯率將產生巨大沖擊，甚至會影響人民幣再次貶值。而人民幣貶值則可能引導資金流出中國市場，引發中國房地產泡沫破滅。目前中國房地產市場，看上去一線城市困境已經緩解，住房市場價格又開始上升，但這些城市的過高房價早就把其置于過高風險中，任何原因都可能成為房地產泡沫破滅的導火線。而三四線城市的房地產市場，早就走上不可再往前走的路。所以，美聯儲加息會對中國房地產市場產生影響，這種影響有多大，目前還不確定。

總之，因利率是住房按揭貸款的核心，美聯儲加息將全面結束全球廉價資金時代，按揭貸款利率將全面上升。這將對房地產市場造成巨大影響，甚至會敲響房地產市場的泡沫喪鐘。

作者簡介：

易憲容，中國社科院金融所研究員，經濟學家，2005年他以一篇《謹防房地產業要挾整個中國經濟》的千字評論，和一路躥升的房價一起吸引了大眾眼球，之后便被稱之為“房地產平民代言人”，著有《現代合約經濟學導論》、《經濟學與經濟的迷思》等。