養老地產是個偽命題

人口老齡化催生了養老地產熱潮，包括萬科、保利、藍光等大型房地產商已在全國展開積極布局，中小開發商也趁熱打鐵，紛紛進軍養老地產領域，并制定了雄心勃勃的計劃。四川本土房企置信早在5年前就開始探索醫療養老地產，過程曲折，得失多多。如今有了首個落地產品——鷺湖·適老公寓，就此邁出了置信以城市打造商向城市服務商轉變的第一步。"不過不同的是，置信這一產品脫離了以養老名義做地產的概念，他們不銷售產權。

這個位于溫江國色天鄉鷺湖畔，被冠名了“置信”品牌的適老公寓究竟是個怎樣的產品？置信對于養老產業有哪些思考？帶著這些問題，《養生雜志》采訪了置信旗下分管醫養板塊的成都和思康健公司總經理蘭波。

《養生雜志》：蘭總好，請問置信地產涉足養老行業是出于什么考慮？

蘭波：我們都會老，如果中國再過十多二十年，養老還像現在這樣，就是國家的悲哀。置信一直在摸索，從紙上談兵到實踐演練，我們已經做了4年。并且，我們已經在養老服務上積累了一定的經驗。2013年投入運營的親睦家，就已經成了成都養老行業的一張名片。所以，今天我們才有信心來做更大規模的。

《養生雜志》：你怎么看當前的養老行業現狀？

蘭波：我認為當前的養老行業現狀有以下幾個問題：產品形態單一，服務標準低，行業規范性差，做起來很困難，消費者市場也未被教育?，F在我們做的就是教育人的事情，我們要讓老人知道，他們其實還可以有一種更好的生活方式。因此，我們是想在三年以后再賺錢。

《養生雜志》：置信為什么會選擇在國色天鄉鷺湖項目落地養老產品？

蘭波：因為置信在國色天鄉附近已經做好了整個配套，自然環境和休閑旅游氛圍都有，與城市的距離也符合養老產品的選址要求。置信在這個地方已經做好了一個養老中心，叫成都溫江臻熙·親睦家養老服務中心，所經營的就是服務。

我認為不應該把老年人列為孤立生活群體，而是在鷺湖全齡社區引入和思康健的養老服務。將養老產品嵌入一個有旅游和生活配套設施的全齡社區，在適老建筑里提供和思康健的健全養老服務，這才是老年人需要的養老產品。在這個項目中置信積累了標準化體系，并且明白做養老最核心的是服務。置信現在不著急一下做很多這樣的產品，而是在有能力和信心之后才決定做一個更大養老公寓。

《養生雜志》：目前有很多企業開始做養老地產，置信開發的鷺湖·適老公寓有哪些不同？

蘭波：養老地產是一個偽命題，其實沒有什么養老地產，養老就是養老，地產就是地產，養老是經營服務，強調的是生活方式，而地產是經營投資，強調的是資產收益，兩者是完全不一樣的。區分兩者最重要的是看產權是否銷售。所謂的養老地產其實只是一個噱頭，核心還是賣房子，置信所做的養老地產項目是不銷售的。

國內真正做養老的企業不會售賣產權，因為房子沒在自己手上不好管理。如果客戶高興就來住，不高興就不來住，又或者租給其他人，這樣一來，我們產品的定位就混亂了。統一管理雖然對資金的壓力非常大，但我們還是愿意來扛。

我們的鷺湖適老公寓是由置信集團下屬的四川置信開發，在進駐以后，裝修設計主要靠自己主導。你可以把它看做是一個酒店，也可以看成一個老年活動中心，因為它不是一個房地產項目，也不是養老機構，而是一種新的健康生活方式。住在這里的老人進出自由、無需登記，鑰匙就在他們自己手里，工作人員不能隨意進出。而且，公寓的各種醫療、餐飲、文化設施配套，都是面向整個片區開放的。它是一個開放的社區生活平臺，只是我們做了適老化的設計，更方便老人的生活。其實我們就是要讓這些老人覺得，這里就是他們的家，而不是養老院。

《養生雜志》：你覺得評價一個養老項目好壞的標準是什么？

蘭波：評價一個養老機構運營體系的指標，是老人的滿意度，而評價老人滿意度的指標，是看他們住在這里是否愿意搬走。像我們鷺湖適老公寓，是一個既像家、又像酒店、還像醫院、更像療養院的地方，住在里面的老人，會受到親睦家養老運營服務團隊的專業服務，住這兒的老人，將會感受到家的溫馨安全和酒店的尊貴舒適，并獲得醫院的健康保障和療養院的專業照護。我們給機構的量化目標，不是看賺了多少錢，而是有多少人會搬走。我們的公寓能住400多人，如果有95%以上的忠誠度，就算非常成功了。這既是給行業樹立起了標桿，同時完成這樣一個目標對我們又是一個挑戰。

《養生雜志》：健康醫療板塊是置信近幾年來新開辟的一個領域，在探索過程中是否走了很多彎路？這是否是為置信養老地產開拓做鋪墊？

蘭波：和思康健的成立就是為了做醫療和養老，這一板塊的規劃我們也是邊做邊摸索，也走了很多彎路，交了很多的學費，但失敗和彎路可能不是資本的投入失敗，而是人力和精力的投入。在這個過程當中，我們摸索出了社區的健康小站，體檢中心，健康管理中心，包括做這個醫養結合的服務中心和養老公寓。我們是做經營服務的，必須要找好我們的定位，發揮優勢，才能在這個市場上站穩。集團要求我們不能依附地產項目，要在這個醫療養老行業做一些影響力。我們花了很長的時間培養了一支自己的隊伍，而不是簡單的合作一個團隊來經營，因為這不符合置信的服務標準，所以團隊一定是自己的。目前團隊有200人，今年會增加到300人。

《養生雜志》：你認為做好養老地產的核心是什么？

蘭波：養老地產想要獲得成功，最重要的是細節，而置信在細節中有硬件和軟件之分。硬件包括建筑規劃、家居裝飾物和無障礙等針對老年人的設計;軟件則包括置信為了關聯效益、提高客戶滿意度而自己研發的養老信息系統，讓每個客戶滿意這個地方，認為自己在這里被需要、受到尊重并且得到更好的服務才是成功的核心法寶。

《養生雜志》：就你了解，養老行業現在的盈利能力如何？置信·鷺湖適老公寓呢？

蘭波：從整個行業來看，盈利狀況是不好的。但我們作為一家企業，有自己的社會責任感，但也不得不考慮到產品的盈利性，畢竟沒有盈利，企業就不能持續生存和發展?，F在社會上大部分的養老機構都沒有盈利，很多都是由政府在補貼。我們和其它機構相比，不同之處在于我們想做的是一個產業鏈條。

當然，你投入了軟、硬件設施配套，做好服務人員的服務態度和標準，老人會明白你是花了大成本在做這事兒。所以，即使他知道你的經營是在盈利，他也會認可。何況，他們也知道去對比。每個老人都會有自己的評判標準，用腳來投票的。

《養生雜志》：置信關于養老地產的未來規劃是什么？

蘭波：置信會加快運營體系和人才培養體系，其中包括人員儲備，對市場和客戶的認知。雖然一個項目會花很長時間，但是當項目成功且具備復制能力后，會讓后面的擴張快一些。