銀行產權式酒店信貸業務的法律風險及其防范

摘 要：隨著國民收入水平持續上升，投資、旅游度假需求不斷擴大，兼具投資收益、旅游度假功能的產權式酒店開發經營模式逐漸受到青睞。海南以其得天獨厚的自然條件、人文環境和國際旅游島政策，使得產權式酒店有著廣闊的發展前景。本文對當前產權式酒店信貸業務的發展概況進行了調查分析，揭示其中的法律風險，并提出相應的防范對策。

關鍵詞：產權式酒店；銀行信貸；法律風險；防范對策

中圖分類號：D922.28 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2015）03-0062-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.13

一、產權式酒店及其信貸業務的發展

（一）產權式酒店發展概況

產權式酒店，是指開發商將其開發建設酒店項目的每間客房獨立產權出售給投資者，投資者買斷酒店客房的產權，并將客房委托給酒店管理公司經營，分取投資回報和獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權的房地產經營模式[1]。作為旅游房地產項目開發的重要類型之一，產權式酒店的實質是“房產投資+委托經營+分時度假”，其法律性質即為買賣合同+委托經營合同（或租賃合同）[2]。

“產權式酒店”最早興起于20世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區。到2013年，全球產權式酒店銷售收入已經超過1000億美元。1995年，海南省三亞市的銀海度假酒店在全國率先引入了產權式酒店開發經營模式，為房地產和旅游業的結合作了有益的探索，此后，產權式酒店開發經營模式開始在國內東部沿海城市逐步得到發展。進入21世紀，隨著國內旅游地產業的持續升溫，產權式酒店的開發從南到北、從東到西迅速在全國全面發展。據統計，目前我國產權式酒店項目已經遍布20幾個省、自治區和直轄市，酒店數量已經超過1000余家，且呈現大幅上升趨勢。

海南依靠良好的自然資源優勢、人文環境和國際旅游島政策，逐步成為全國的“度假天堂”、最理想的“第二居住地”和“養老基地”。作為旅游與地產相結合的產權式酒店在海南有良好的發展潛力。2003年，位于海南省三亞市亞龍灣的三亞華宇皇冠假日酒店以產權式酒店出售，高達2萬元/平方米的開盤價令業內震驚。隨后，三亞市的天福源、卓達、匯凱、天澤海韻等項目也貼著產權式酒店的標簽迅速進入房地產市場，房價出現翻倍增長，商業地產及旅游地產迅速升溫。據海南省三亞市統計局統計，2006—2009年，三亞市產權式酒店累計建筑面積106.74萬平方米，銷售均價16046元/平方米，部分高端產品達到6-7萬元/平方米。長遠地看，產權式酒店將成為海南省房地產轉型發展的方向，迎來新一輪發展熱潮。

相對于其他省市對于產權式酒店監管的空白，海口市政府在2012年2月正式施行《?？谑挟a權式酒店管理暫行辦法》，該辦法成為我國第一個針對產權式酒店的地方政府規章。制度上的保障必將吸引投資者對海南的產權式酒店加大投資，從而促進海南經濟發展。

（二）產權式酒店信貸業務的發展和種類

1.產權式酒店信貸業務的發展

作為房地產與旅游相結合的物業開發新模式，產權式酒店的發展需要銀行的融資支持。一些商業銀行已經陸續開展涉及產權式酒店的信貸業務，在北京、上海、廣州、深圳、昆明、珠海、北海、桂林等旅游城市以及沿海城市，產權式酒店信貸業務發展尤為迅速。海南的三亞、文昌、瓊海、陵水等地的產權式酒店快速發展，各主要商業銀行都陸續開展產權式酒店信貸業務給予融資支持。產權式酒店貸款主要涉及的法律關系為借貸法律關系、抵押擔保法律關系。

2.產權式酒店信貸業務的種類

產權式酒店信貸業務主要包括法人商用房開發貸款及個人商用房貸款。如中國工商銀行三亞分行先后辦理了三亞國光酒店法人產權式酒店商用房開發貸款以及三亞紅樹林酒店、三亞美麗之冠、三亞翡翠谷產權式酒店個人商用房貸款等。

（1）法人商用房開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于寫字樓、商場、購物中心、賓館（酒店）等商用項目及配套設施建設的貸款。產權式酒店的開發商是法人商用房開發貸款的借款主體。開發商投資建設產權式酒店，在取得政府部門審批的土地使用權證、建設規劃許可證、建設工程施工許可證，且開發商已投入一定比例的項目建設資本金后，以所建產權式酒店土地及地上建筑物作為抵押，向銀行申請商用房開發貸款投入酒店建設，并以項目酒店產權式客房銷售款歸還銀行貸款。

（2）個人商用房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買商鋪、住宅小區的商業配套房、辦公用房（寫字樓）、酒店和車位（庫）等商業用房的貸款。個人商用房貸款的借款主體就是產權式酒店的終端投資者，即購買產權式酒店的業主。產權式酒店的終端投資者購買產權式酒店客房，在支付一定比例首付款后，以所購產權式酒店客房為抵押物向銀行申請貸款用于支付剩余購房款。其所購客房為一手房的，在辦妥房屋正式抵押登記前，由酒店開發商為其銀行貸款向銀行提供階段性保證擔保。

二、產權式酒店信貸業務面臨的法律風險

（一）商用房開發貸款的法律風險

一是產權式酒店項目的合規性風險。比如產權式酒店項目的土地證、建設規劃許可證、施工許可證等是否齊全，項目是否符合相關環保要求等。二是項目建設中存在的風險。比如借款人在項目出現超投資，而無力籌措資金再投入項目建設的情況下，為了規避貸款銀行監督，私自與施工方達成協議由施工方墊資進行項目建設，同時將與施工方墊資額等值的項目房產以銷售的方式抵押給施工方。雖然這種銷售行為未在房產部門辦理備案登記，其法律效力有瑕疵，但在借款人出現貸款違約而發生法律訴訟時，勢必會影響到銀行抵押權優先受償的行使。三是開發商的信用風險。比如開發商不按銷售比例還款、違規超面積建設，如規劃只批準建設10層房屋，但開發商卻建了12層，導致無法辦理房產證。四是因自然災害等不可抗力導致建設項目或抵押物，受到損害，導致抵押物價值貶損，貸款出現風險。

（二）個人商用房貸款的法律風險

一是因商用房借款人收入下降等原因導致個人償債能力下降，可能無法按時歸還銀行貸款。二是酒店運營風險，產權式酒店若經營管理不善，營業收入下降，達不到對投資者承諾的收益，將直接影響個人投資者的還款意愿，導致貸款風險[3]。三是個人投資者購買的往往只是酒店客房的所有權，而酒店的公共設施如餐飲用房、商場、會議用房、娛樂用房、文體用房、室內（外）游泳池、室內車庫和車位等酒店必備的配套設施多數仍登記在開發商名下[4]，若開發商以這些公共設施為其他債權辦理抵押，則可能會出現酒店客房與公共設施分別抵押給不同抵押權人的情況，由于按揭酒店客房的價值高度依賴于酒店的配套設施，在功能不全的情況下對按揭房進行處置，將嚴重影響抵押物的變現價值。四是抵押房產的價值高度依賴于酒店的經營管理狀況，如因酒店經營管理不善，將導致抵押物價值下降或變現困難，抵押擔保受到影響[5]。