投行式園區探路

“大眾創業，萬眾創新”風起云涌，轉型中的園區開發公司也在尋求突圍之道。作為上海張江的上市開發主體——上海張江高科技園區開發股份有限公司（以下簡稱“張江高科”）正在重塑園區地產的新角色。

“張江高科將逐漸淡化以銷售和租賃為主的產業地產模式，著力于打造園區內創新生態體系，并擇機以投資模式參與到創新產業的發展中，回歸張江高科的高科技本質。”張江高科總經理葛培健近日接受《財經國家周刊》專訪時表示。

園區開發公司是中國自成特色的高新區開發下的產物，通常走土地批租、滾動開發之路，承擔園區開發建設、租售運營和招商引資等功能。去年12月初，國務院常務會議部署“在更大范圍內推廣中關村試點政策，加快推進國家自主創新示范區建設”，園區地產介入科技投資已是大勢所趨，在謀求轉型發展中更好的服務于“雙創”這個新時代。

園區地產和科技投資有機融合，帶動園區經濟轉型升級，也將創新園區開發公司的商業模式。“未來張江高科的利潤點和價值點，不是在租售環節，而是在資本市場上。”葛培健說，預計3年后股權投資收入將占張江高科主營業務收入的半壁江山。

倒逼轉型

淡化產業地產模式，以科技投行為轉型導向，葛培健表示，張江高科是“被逼”的。

自1990年4月中央正式宣布開發開放上海浦東以來，先后形成了陸家嘴、金橋、張江和外高橋四大園區開發公司，每家旗下各有一上市平臺。其中，張江高科對應張江集團，1996年在上證所掛牌上市，是張江高科技園區開發、運營和服務的主力。

在資本市場，張江高科一直被定義為房地產企業。葛培健告訴記者，和其他幾個開發公司相比，張江高科是產業園區，以低租金低地價吸引高新企業來落地，“產業地產通常難以贏利，要靠政府反哺或是住宅地產來平衡，但張江高科沒有”。

在低租金低地價的商業模式上，張江高科經營了近20年。去年4月底“空降”到張江高科后，葛培健經常反問，“低租金模式，還能維持下去嗎？”

張江高科2014年年報顯示，其30億元營收中，房地產銷售18.93億元、房產租賃6.39億元，總計占比84%。葛培健坦言，租賃和銷售不會是張江高科未來的發展戰略。隨著國家土地新政策出臺，提高了出售工業地產的限制門檻，張江高科的轉型迫在眉睫。

撬動轉型的“支點”是培育新的商業模式——以科技投行為發展導向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商，盈利模式由“土地紅利”向“資本紅利”和“創新紅利”轉變。

葛培健稱之為“新三商”戰略：產業地產上，張江高科著力盤活存量資產，尤其是處理效益較低的功能性資產，為投資業務提供資金支持;增量資產上，嘗試輕資產化擴張，以基金操盤模式擴展區外產業發展空間，提升產業地產業務效益。

產業投資上，以“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，使張江高科的投資業務形成良性的持續滾動。葛培健說，轉型不是要放棄產業地產，而是用基金操盤的輕資產模式參與市場競爭，并進一步集聚產業投資的客戶資源。

歷經20年的開發積累，張江高科擁有275萬平方米的產業地產，與700家優質的高科技企業及上下游關聯企業建立了承租關系，并充分利用銀企合作、投貸聯動的金融資源優勢，共同到資本市場尋求價值發現。

葛培健說，產業繁榮了，地產也差不了，從而實現張江高科的持續獲益。

初顯成效

從產業地產到科技投行，張江高科的轉型已“初顯成效”。

今年上半年，張江高科的房地產銷售收入0.27億元，同比下降89%。佐證了葛培健對產業地產難以長久維持的擔憂，并導致張江高科上半年營收同比下滑30%，但投資收益大幅上升使得凈利潤大幅增加1.71倍。

一降一升，吻合了張江高科的發展規劃。數據顯示，張江高科已累計投資40億元，投資創投項目51個。在境內外已上市20家企業，其中，已完全退出有4家;預披露3家;即將報會12家;擬改制上新三板1家。

葛培健說，張江高科對產業投資的判斷，一是符合園區產業發展導向;二是有合理的退出途徑，張江高科是“為退而投”。

公告顯示，張江高科最近一筆產業投資是旗下全資子公司——張江浩成創投投資有限公司于今年9月25日增資1000萬元，持有上海朗朗信息科技有限公司5.62%的股權。這家成立于2014年3月的創業公司，致力于移動健康、大數據分析挖掘、人工智能算法開發及產品化，提供基于移動互聯和互聯網的高效健康服務。

“有進有退，滾動發展，這種模式是健康的。”葛培健說。

今年以來，立足于旗下10萬平方米的孵化器空間資源，張江高科著力于打造創新創業服務平臺。以“895營”為例，又分創業營、成長營”和上市直通車”，囊括了各階段的企業需求。其中，“895創業營”第一季吸引了200多家全球創業項目報名參與，經篩選共有34個項目入營。葛培健說，張江高科將全程觀察入營項目，隨時參與優秀項目的投資。

由中國航天系統科學與工程研究院、張江高科和興中實業集團發起成立的“飛天眾智中國智造科技服務平臺”也于10月11日正式上線。

葛培健表示，這個項目是落實“中國制造2025”，通過需求牽引、技術推動，為300萬中小企業提供科技解決方案，對接多層次資本市場，尋找項目化的生成可能。

目前，張江高科還擁有上海股權托管交易中心23.25%股份、張江小額貸款19.67%的股份、上海金融發展投資基金5.56%股份，逐步完善了園區創新生態體系的布局。

在葛培健看來，搭建創新服務平臺本身可能不賺錢，但可以培育優先投資的項目池，完善張江高科的投資鏈。“我們有個‘私董會’，園區內的CEO們定期舉行閉門的頭腦風暴，我每次都參加，在風暴過程中觀察哪個公司是否值得投。”