頂級豪宅和它們的未來主人

又有頂級豪宅要上市了。

市場暌違兩年之久的融創“壹號院”項目，曾經使融創成為2013年的北京地王，如今它臨湖40萬的預測單價也再次將中國頂級豪宅市場推向新的高潮。公司董事長孫宏斌在新聞發布會上笑言，稱自己也買不起壹號院的房子。

真應了電影《大腕》中的那句：不求最好，但求最貴。

樓市新生態：豪宅扎堆

6月，中國股市的跳水式振幅并沒有真正給中國頂級豪宅的成交量拖后腿，甚至就連中國樓市漫長的萎縮期，也沒能影響中國頂級豪宅發展的腳步。

僅在北京，目前預計上市或已經在售的豪宅項目就包括融創壹號院、中赫萬柳書院、中糧瑞府、佳兆業廣場（原長安8號）等十余個項目以及包含過億頂級豪宅的遠洋LAVIE、麗宮別墅、頤和原著等頂級項目。而在上海，綠城黃浦灣新推出的樓王，最高單價報38萬元/平方米，刷新上海豪宅價格紀錄。在深圳，“第一豪宅”深圳灣1號部分房源的單價，也達到20萬元/平方米。

根據中原地產市場研究部公布的統計數字顯示：2015年上半年，北京實際簽約的豪宅項目達126套，超越2015年以前北京地區累計總成交量13套。上海地區同等水平的豪宅的成交量為194套，也超出近5年當地豪宅成交量統計年均量。上海地區中單套成交總價超過1億元的房源共計7套，單套面積均超過600平方米，主要位于浦東和閔行地區，以高端獨立別墅為主。而深圳，豪宅市場更是呈現井噴之勢，成交量達到最近6年來的峰值，成交總金額位列全國第一。

毫無疑問，中國一線城市頂級豪宅市場火爆已經成為不爭的事實。

雖然在北上廣深等經濟較發達地區，隨著收入水平的提升，中產家庭摩拳擦掌或許可以努力出一套千萬級臨界房產，但飛速發展的豪宅市場其實并沒有給他們留下機會。僅以北京為例，2015年，千萬級以下的豪宅量越來越少。年內預計有15個銷售單價在10萬以上的項目上市，再加上已經在售的項目，預計總項目數過25個。

豪宅項目的跳躍式漲價并沒有因為審批或其他約束有所阻礙。稱霸上海多年的“樓王”湯臣一品如今也似過往云煙，完成了它的歷史使命。萬科翡翠濱江及綠城黃浦灣的最高單價均已超過湯臣一品。

價值溢出顯現

無論是低價倒逼，還是開放商抬高定價，市場顯然已經接受了這種改變。

孫宏斌對媒體說：“我們不介意40萬的紀錄在什么時候打破，只要土地供應不增加，豪宅價格一定會往上走。”

他還表示：“四大一線城市應該是北京、上海、深圳、香港。我們只看好人口凈流入的市場，所以我們一直過得不錯。豪宅的購買力一定是在有互聯網和金融的地方，北京上海的供應量太少了，所以短期內放開限購的可能性不大。豪宅的購買力是不用擔心的，要擔心的是供應量。豪宅買家主要有三種人：第一種是改善型客群，以前是煤老板，現在是新三板的老板；第二是外地客戶；第三種是做資產配置的。”

如果億萬豪宅的目標客戶群體是可以預測的數百人，那么千萬級豪宅的需求量明顯更富有吸引力。

有評論認為，是股票市場的大量財富溢出效應，使獲利人群增加了購買欲望，也有評論從市場角度分析，認為在三、四月傳統豪宅市場的銷售旺季，一批豪宅項目采取放量措施，拉升了頂級物業的成交上揚。亞豪機構副總經理高姍認為：“換房成本增加，一步到位置業需求增多，使得頂級人群更青睞于大戶型、高品質的終極產品，也成為頂級豪宅受捧的原因之一。

“頂級豪宅項目不同于普通住宅，打動購房者的往往在于項目對稀缺城市資源的占有，以此滿足高端客群對于居所的復合性功能。因此，越是高品質的頂級豪宅，其項目的不可復制、不可替代的屬性就越明顯，客戶的忠誠度也就越高。”

中國的富豪群體在不斷發展，在滿足居住需求的同時，豪宅的價值也因為抗跌和稀缺成為投資和消費的主體。

新富豪趨于年輕及流動性強，他們會同時在很多城市購置房產，而他們中的絕大部分對于通過購房進行資產配置抱有相當堅定的信心。

在中原地產首席分析師張大偉看來，在未來的豪宅競爭中，價格體系非常關鍵：城市中主流高端的價格一般是城市水平房價的2-3倍，而高端房地產豪宅的價格一般是城市水平房地產價格的4-6倍左右。頂豪的價格達到水平房地產價格的7-9倍。位于塔尖的超級豪宅，是可以脫離城市的價格體系的。