房產新政能否逆轉樓市調整的步伐？

今年3月底，央行與財政部等部委聯合行動，分別從金融和財稅角度提出了支持房地產的“新政”。央行、住建部與銀監會政策是，重點支持改善性住房貸款需求，對于商業貸款的二套房，首付比例降至40%；對于公積金貸款的二套房，首付比例降到30%。

同時，財政部的政策是，購買2年及以上非普通住房對外銷售的，按照其賣房收入減去購房價款后的差額征收營業稅；2年及以上普通住房對外銷售的，免征營業稅。

兩個政策的同時推出，立刻使低迷的房地產市場成交開始迅速回暖。據業內專家介紹，此次房地產新政雖力度超出市場的預期，但也在意料之內。早在今年全國兩會，李克強總理在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，這無疑是中央釋放了“支持居民自住和改善性需求”、“穩定住房消費“的信號。

當然，市場派人士反對政府過度干預樓市調控，因為房地產新政破壞了市場自由運行規則，中央政府曾在2008年和2012年先后連續兩次救市，使得國內樓市的自我調節機制受到破壞，房地產市場迄今無法理性回歸到正常狀態。

早在2008年11月1日，我國政府通過兩個辦法宣布救市，第一，取消印花稅、增值稅、契稅降低1%；第二，按揭利率打七折，首付比例甚至降到20%。值得關注的是，一般西方國家政府調控之手，只涉及到基準利率這一層面，從不干涉按揭利率，而我國的房產調控政策的觸角卻直接對準房貸利率。

此外，到了2011年，房地產形勢又趨嚴竣，2012年我國政府又開始了第二次救市：按揭利率打8.5折，很多地方政府提高了公積金的貸款額度。而第二次中央政府救市的結果是，房地產本身應有的調整被遏制了，泡沫程度再次加重。

其實，中央政府出手拯救房地產歷史上也只有三次而已。如今對樓市調整最著急的還是地方政府。自去年以來，除了少數一線城市之外，各地紛紛放棄限購限貸政策，通過自救方式來刺激本地房地產市場。雖然在放松政策后銷售狀況有所改變，但市場活躍狀況難以持續，今年1-2月份各地房地產出現了罕見的“價跌量減”的現象。顯然地方政府救市的效果十分有限。

中央此時出手救市意圖何在？

3月底，我國政府在兩天內連續推出“收縮土地供應并允許調整用途”、“降低二套房首付”、“減免二手房轉讓契稅”等三大刺激樓市政策，這不僅意味著2009年12月“國四條”以來堅持5年多、史上最長的樓市調控一夜之間便告壽終正寢，而且本屆政府一直強調的“保持定力、不搞強刺激”的經濟政策主張也一下子發生了根本逆轉，這背后究竟有何原因呢。

首先，房地產市場低迷，會加大經濟下行的壓力。進入2015年，中國經濟下行壓力較大，出口和消費均難有較大突破，雖然3月份的PMI（采購經理人指數）回到榮枯線上，但如果房地產市場再持續低迷，那么中國經濟有失速的風險。

①銷售全面嚴重下滑，已經傳導到房價上。2014年，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，商品房銷售額7.6萬億，同比下降6.3%。商品住宅市場的惡化程度大于非住宅市場，2014年商品住宅銷售面積10.5億平方米，同比下降9.1%，商品住宅銷售金額6.2萬億，同比下降7.8%。

尤其進入2014年7月之后，商品房月度銷售面積同比降幅明顯放大，盡管地方政府早在去年中期開始想方設法來救市，包括全面放開限購乃至收購閑置商品房做保障房，但住宅地產的銷售頹勢仍一直延續到2015年第1季度，未有根本好轉。2014年7月到2015年2月的7個月中，有5個月的銷售面積同比降幅超過兩位數。

銷售的壓力很快傳導到房價上。進入2014年的下半年。全國主要城市的房價全面出現環比下跌甚至同比下跌。到2014年12月，國家統計局統計的70個大中城市，有68個城市出現新建商品住宅價格同比下降。

即使在北京和上海房價“只漲不跌”的神話也被打破。如北京和上海2015年2月的房價都已跌回到了2013年7月前的水平。而杭州的房價更只有2012年6月的水平，三年里停滯不前，而溫州的房價更是2011年起就跌跌不停，如今已經跌去三成。

②庫存快速增加，消化尚需時日。2015年2月末，全國商品房待售面積6.39億平方米，同比增長24.4%；同期商品住宅待售面積4.21億平方米，同比增長23.4%。

在房地產業內普遍認為，待售面積除以銷售面積的去庫存周期最高不宜超過12個月。但自去年初以來，全國一線和二線重點城市商品房存量大多一直持續處于高位。一線城市除了北京、上海在15個月左右徘徊。二三線城市的房地產庫存周期經常超過40個月。二線城市中風險最大的是杭州，2014年6月一度達到40個月，后期在地方樓市政策刺激之下去庫存速度有所加快，曾降至20左右，但近期又有明顯反彈。

③房產過剩趨勢無法逆轉。2014年，全國房地產開發企業房屋新開工面積17.9億平方米（其中住宅新開工面積12.5億平方米），房屋施工面積72.6億平方米（其中住宅施工面積51.5億平方米），房屋竣工面積10.7億平方米（其中住宅竣工面積8.1億平方米）。

這意味著，全國目前潛在的房屋供給——在建施工、竣工和待售的商品房合計有90億平方米，其中商品住宅64億平方米，相當于每個現有城鎮人口未來幾年內需要消化12平方米的商品房和8.5平方米商品住宅增量。這還意味著，即使全國房地產企業從現在起一平方米商品住宅不再新開工興建，同時房屋銷售情況還能保持2014年水平不再繼續下降，那全國已經有的商品房與商品住宅潛在供給分別需要7.4年和6.1年才能銷售消化完畢。

再者，房地產若是出現危機，地方政府在經濟下滑調整期中財政稅收出現嚴重困難，還在迫切指望通過房地產投資來拉動土地財政和恢復相關稅收。2013年全國各級政府總收入約18.15萬億元（中央6.44萬億元，地方11.70萬億元），其中房地產貢獻的政府收入就占到6.53萬億元，房地產領域稅收對中央政府總收入的貢獻度高達35.98%，對地方政府的財力貢獻度更是達到50%以上。

事實上，根據財政部數據顯示，去年第4季度土地出讓收入下降21.6%，綜合2014全年，全國招拍掛的土地出讓收入3.79萬億元，僅增長1.7%。2014年全國財政收入14萬億元，僅增長8.6%，全國稅收收入11.9萬億元，僅增長7.8%，雙雙創下2009年以來最低點。財政部公告明確表示這與房地產市場下滑直接有關。最新數據顯示，進入2015年后全國財稅情況加速惡化，各主要稅收均普遍出現極低速甚至負增長。

筆者認為，房地產一旦長期陷入低迷，或者泡沫快速崩潰，會使土地財政難以為繼，這不僅會對地方政府的債務償還能力提出嚴竣挑戰，而且還會引發地方財政危機。所以，鼓勵剛需或自住型需求入市，與其說是救房地產，不如說是救地方政府。

最后，房地產硬著陸，將會引發金融系統性風險。2014 年末我國銀行業各類房地產貸款余額 17.37 萬億元，占同期人民幣貸款余額的21%，當年新增房地產貸款2.7萬億元，增量占同期各項貸款增量的 28.1%。這還沒計算到數十萬億的地方融資平臺和地方政府負債都主要以房地產和土地為抵押品，還有數以萬億計的房地產信托、私募基金和保險資金都在房地產方面有巨大投入和高杠桿。

因此，如果中國房價大幅下跌的話，將不僅會對中國的房地產企業和居民家庭財富造成巨大損失，還會對銀行業乃至整個金融系統都產生巨大沖擊，若無法及時應對，將很可能形成災難性的金融系統性風險。

本輪房地產新政的利好有多少？

對于普通購房者而言，他們最為關心的是自己在此次房產新政中能獲得多少利益。中央政府雖然已亮出房地產新政組合拳，鼓勵自住消費和改善型消費群體積極入市。但筆者覺得，在沒有實質性把高房價降下來的情況下，本次房產新政對大眾真正的實惠還是比較有限。

其一，降首付門檻，卻不降成本。根據新政，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請房貸的，最低首付比例由60%調整為不低于40%。這必然是降低了改善型購房者入市的門檻。

不過降低首付比例，并不代表著房貸成本降低了。以200萬元總價的住房為例，按照一線城市原先要首付7成的比例計算，那么首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元的貸款如果按照商業貸款進行計算，那么20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為102萬元，月供4264元；而現在首付比例降至4成來進行計算，那么首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。這樣120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，還款總額為205萬元，月供8528元。

如此對比，降低首付比例，對于此類改善型購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。比如說，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元；實施4成首付，首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元。這樣對比，要增加43萬元的貸款成本。

其二，免征營業稅對購房者乃是實質利好。免征營業稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。對于購房者而言，這倒是“真金白銀”的實惠。假設某購房者在上?？粗幸惶?012年的二手房，總價為200萬，但由于未滿五年且不是唯一住房，在新政未出臺前，其不得不繳納5.6%的營業稅，即11.2萬元。新政出臺后，營業稅變為免征，這筆資金可以有所節省。

其三，房地產新政能否給個人房貸帶來利率優惠？從監管者的態度來看，在推出此次新政之時，給銀行留出了更多的彈性空間。央行在公告中強調，將按照“因此施策，分類指導”的原則，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督。

這就意味著，各地的銀行將根據不同的情況，各自為政，未來住房貸款利率差異化的趨勢將顯現。不過購房者要想得到七折利率優惠，恐怕不太可能，現在銀行對房貸利率是在基準利率上浮10%。主要原因有二：一方面個人房貸時間長、風險大，如果利率再過低，風險將無法得以控制。另一方面，在互聯網金融和金融脫媒的雙重影響下，銀行的吸儲成本肯定低不下來，如果對個人房貸利率定得過低，那銀行只能是做虧本的買賣。

此次住房新政的推出，在短期內可以改變房地產市場的預期。不過，除了在稅收方面給購房者以切實的優惠外，無論從降低首付比例，還是新政對個人房貸利率的優惠力度都十分有限。所以在樓市新政推出的當天，新浪新聞對網民調查顯示，65.4%的網友表示“不會因樓市新政購買二套房”，在不買房的網友中，有53.7%表示“因為房價太高買不起”。

本輪房產新政對后市影響幾何？

這次中央政府推出的330房產新政能否使國內樓市調整出現大逆轉呢？筆者認為，從短期來看，樓市下滑的壓力會有所緩解，因為鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，很大程度上改變了房地產市場的預期。但從中長期來看，政府的各項政策只能維持一段時間，長期國內樓市還將走回市場化的道路。

其一，剛需入市已經進入了下降通道，即使國家放開人口生育政策，也遠水解不了近渴。目前的狀況是，一方面我國的老齡化社會已經形成，很多大中城市老年人口占到了總人口的四分之一。剛需對房地產需求的紅利正在消失。另一方面，房地產經歷了十多年的上漲，一線城市居民買不起房，二三線城市居民的房產擁有量已趨于飽和狀態。在這種情況下，剛需入市的數量已經遠遠不及2009年了。

此外，從表面上看，330新政是鼓勵剛性消費群體入市，但在經濟通縮壓力日顯的背景下，消費性需求不會因為新政而出現爆發式增長。相反在房產稅預期下，改善性住房需求可能出現既買新房，又賣舊房的行為模式，這也難以解決當前各地房產供大于求的不利局面。

其二，在房地產是“量價齊升”的情況下，央行要求各大銀行放松對個人房貸的束縛，肯定會受到熱烈響應。而這次一方面是在利率市場化的情況下，倘若給個人貸款長期較低利率，無疑會使銀行存貸利差受到擠壓，銀行方面未必肯接受。另一方面，銀行不良貸款率急速上升，且在當前房地產下行周期的影響下，銀行業不得不考慮到放貸的風險控制問題。所以即使上面有新政，下面未必肯真正不打折扣的照搬執行。

其三，從2013年下半年以來，房地產的賺錢效應正在逐步消失。330房產新政雖然能激起少數剛需入市，但房產在居民資產配置中的比重已經大幅下降。過去人們投資的渠道有限，只能貸款去抄房，現在隨著互聯網金融產品、銀行理財產品、債券市場、股市的賺錢效應的回升，大家發現投資一點小錢照樣也能獲得不錯的高收益，根本無需動輒數百萬的資產去買房。所以房產造富時代已經終結，剛需最好不要去接房價下落的快刀。

其四，本屆政府早已放棄了房地產作為支柱產業的思路。新思路是雙軌制，就是政府負責對中低收入群體托底，其他都將交給市場來決定。所以本屆政府一直以來還是鼓勵消費屬性，而不是投資屬性的購房者入市。而我們看到的330房產新政，也是為了緩解經濟下行壓力、防范各種危機的發生，為深化改革留出時間。

330房產新政出臺后，將會給房地產市場帶來些許回暖之氣。管理層希望通過鼓勵住房消費的回暖，來延遲經濟下行和金融危機的步伐，從而完成經濟結構轉型的步伐。但是畢竟國內房地產經歷了十多年的上漲，政府部門雖可以延遲房地產調整的進程，但不可能讓房地產泡沫永遠不破。如果是自住型購房置業，現在買房也無可厚非，而在此期間的投資性購房者，應該慎之又慎，畢竟房地產造富的時代已經終結了。