宋朝不動產登記

宋仁宗在位時，有一個大臣名叫劉沆，非常聰明能干。據說他母親生他的時候，夢見唐朝宰相牛僧孺穿著官服進了他們家，然后他就出生了，所以大伙都說他是牛僧孺轉世。

牛僧孺是名相，擅長斷案，可巧的是，這個劉沆也擅長斷案。比如說有一年，劉沆去湖南衡陽當市長，接了一宗不動產案子。這宗案子其實是二十年前的舊案，已經被很多任領導審理過，但是始終沒能審出結果。為什么審不出結果呢？因為缺乏證據。

案情很簡單，大意如下：

張三是個地痞無賴，欺負鄰居李四不識字，偽造了一份地契，偷偷地將李四家的土地轉移到自己名下，等李四一死，他就去奪地。李四的兒子李小四肯定不答應啊，質問道：“你憑什么奪我們家的地？”張三拿出那份假造的地契，地契上寫著某年某月李四把地賣給了張三，賣了多少錢，當時都有誰在場作證，寫得一清二楚。李小四哭了：“我爸什么時候賣過地?。课以趺床恢溃氵@地契肯定是偽造的，我去衙門告你！”張三說：“地契上還有你爸的手印呢，不管你告到哪里，都是我有理?！?/p>

張三有地契（雖然是偽造的），李小四沒地契，所以他告了二十年都沒有告贏，他家的土地最終還是被張三占了。

劉沆審理這個案子的時候，一眼就看出張三不是個好東西，可是斷案不能憑感覺，得靠證據，他要想辨別張三手里的地契是不是偽造的，就得核對上面的手印是不是李四的，可惜李四早就死了。如果李四當年辦過土地證，如果衙門里存放著每一宗不動產的登記簿，那更好辦，直接核對土地證和登記簿就行了?？上纬]有土地證，更沒有登記簿，不但宋朝沒有，中國歷史上任何一個朝代都沒有這些東西，古代中國唯一可供證明產權歸屬的文件就是地契和房契。

怎么辦呢？難道就任憑張三強占李小四家的土地嗎？劉沆想了一個主意，他讓張三拿出最近二十年來繳納地稅的稅單，以此來判決產權歸屬。這招兒太有效了——假如李四當年真的把地賣給了張三，肯定也會把繳稅的義務“過割”給張三，不可能地都賣了，還替張三繳稅。結果呢，張三自然拿不出稅單，隨即被劉沆以巧取豪奪的罪名關進監獄。至于那份土地，當然要物歸原主啦！

鑒于古代中國沒有土地證，沒有登記簿，一旦發生不動產糾紛，只能靠契約來判決，而契約是可以造假的，你偽造一份賣契，就能白占別人的地皮和房子，如此荒誕的案例在中國古代史上屢見不鮮。

宋太宗在位時，一個名叫趙孚的法官就曾經感嘆說：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益?！彼囊馑际钦f房地產糾紛越來越多，幾乎每一宗糾紛都涉及虛假契約，而且官方又無從查考，很多案件只能懸而不決。

為了解決這個問題，趙孚上奏太宗，建議進行不動產登記：將每一宗不動產交易都登記在冊，當民間發生糾紛時，以官方登記簿為準，凡跟簿冊不一致的，一律視為偽契。

宋太宗采納了他的建議，隨即頒發圣旨：“應典賣倚當莊宅田土，今后并立合同契四本，一付錢主，一付業主，一納商稅院，一留本縣，違者論如法?！币院鬅o論不動產買賣還是不動產抵押，一律要簽四份合同，一份交給買方，一份交給賣方，一份交稅務局備案，一份交縣政府備案，否則以違法論處。

宋太宗的做法非常合理，也非常有意義，既有利于明晰產權、減少糾紛、保護民產，使其免遭巧取豪奪，又有利于增加稅收——過去老百姓為了逃交契稅，買賣房屋很少過戶，現在好了，交易雙方必須拿著契約去衙門登記，想偷稅漏稅也不可能了。

可惜的是，太宗的圣旨并沒有真正推行下去，直到他駕崩，甚至直到三百年后宋朝亡國，“天下契書之奸巧一如往時。”不動產交易很多，不動產登記很少，虛假契約一如既往，民間糾紛一如既往。

宋朝以降，每個朝代隔三差五都會呼吁一回不動產登記，結果都沒能實現。包括上世紀三四十年代，國民政府先后四次頒布《不動產登記辦法》，讓“一切公私房屋之所有人向地政局作確定之報告，請領登記證，并照章納稅”，響應者依然寥寥無幾?？梢钥隙ǖ卣f，中國歷史上每一場不動產登記最后都是以失敗而告終的。

不動產登記利國利民，意義重大，這樣的好政策為什么總是推行不下去呢？我講一件往事您就明白了。

我大學畢業那年，曾經參與豫南某市土地規劃的修編工作。這項工作的第一步是摸底——摸清當時當地都有多少土地，哪些土地種了莊稼，哪些土地蓋了房子。

摸底是很簡單的，因為土地局有圖有賬，理論上講，年年都更新，你想查哪塊地現在是什么樣子，一翻臺賬，一查地籍圖，一清二楚?？墒钱斘覀冞@些技術人員拿著臺賬和地籍圖去現場踏勘的時候，立馬崩潰了：檔案跟現實差著十萬八千里，檔案上登記的是耕地，我們看到的是工廠；檔案上寫著張三在承包這塊地，實際上這塊地早就轉讓給了李四。

我找地籍科咨詢：“不是說土地檔案年年都要更新嗎？”地籍科長苦著臉說：“我們科就這幾個人，哪有力量更新??？別說我們這兒了，你去其他地方看看，地籍圖和臺賬基本上還是十年前大普查時搞的，這些年都是年底復印一套交差完事兒，要說年年都變更，一缺人手，二沒經費，根本不可能嘛！”

我說的這件往事離現在都有十幾年了，那時候電腦尚未普及，GPS價格昂貴，地籍圖更新起來費時費力、耗資不小，基層部門為了省錢，只能長期拖著不辦，使檔案跟現實完全脫節。

十幾年前尚且如此，那一百年前呢？一千年前呢？受技術力量的限制，土地登記和更新工作自然更加難做。沒錯，二十五史里詳細記錄著歷朝歷代的土地數據，可是您知道那些數據跟史實有多脫節嗎？宋朝商品經濟那么發達，中央財政那么富裕，全國性的土地普查僅僅搞過三次，平均每一百年才搞一次而已。至于房屋普查，一次都沒搞過，因為技術太弱，花錢太多，政府搞不起。

除了技術原因，古代中國在制度上也存在大缺陷：官員不受百姓限制，搞不搞不動產登記，怎樣搞不動產登記，老百姓說了不算。本來搞不動產登記有利于保護私產，對老百姓是有利的，可是地方官嫌麻煩，陽奉陰違，朝廷政令就流于形式了。