淺談如何從設計階段控制房地產景觀成本

[摘要]隨著房地產行業的迅速發展，房地產園林景觀越來越得到人們的重視，而景觀的投入成本對房價產生直接的影響。本文針對設計階段中的概念方案階段、深化階段、擴初階段，闡述如何在不影響景觀效果的同時控制景觀成本。

[關鍵詞]房地產；景觀設計；景觀成本

近年來，隨著房地產行業如火如荼地發展，與之相應的房地產景觀行業也取得了快速發展。一個優秀的景觀可以成為一個房地產項目的標志，甚至可以成為一個品牌的形象，因此景觀工程越來越多的受到開發商的重視，越來越多的企業希望通過加大景觀的投入提高房地產項目的檔次成為賣點以吸引客戶，但是景觀投入是沒有具體標準，簡直就是一個無底洞，如何更好的控制景觀成本是一個難點。因此從景觀設計的三個階段（概念方案階段、深化方案階段、擴初階段）著手分析控制景觀成本的的因素。

1.概念方案階段成本控制

在設計一開始就控制投資的思想根植于設計人員的頭腦中，通過在設計階段開展設計招標和設計方案競選等方式進行優化設計方案，提高設計質量，做到技術與經濟相統一。預算人員在設計過程中要與設計人員密切配合和溝通，及時對項目投資進行分析對比，積極能動地促使優化設計，以保證有效地控制投資。設計人員也應多采取新型材料和新型技術的推廣，以及在保證相應質量和效果的基礎上優選材料和工藝。

1.1景觀空間

景觀方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態又決定了景觀方案。目前常見的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式①。大高層住區一般采用圍合式和行列式布局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較小，景觀層次分明，中心突出，能以少量的景觀亮點給你留下深刻的印象。而洋房和別墅類項目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類項目往往缺少景觀中心，而顯得每一部分都零碎，這就要求每部分都要做的精細，成本分配也就顯得更為關鍵。自由式布局常應用于山地或地形復雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非常優越，景觀需要地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體，軟件比硬景更占優勢。景觀設計營造不同的空間，或開敞或密閉，給人不同的空間感受。而處理空間的手法常常用到植物，尤其是規格大的植物。綠化的成本就在于是種樹還是種草，等面積的土地，栽一棵大樹和只種植草坪的成本大約是8：1，因此合理的樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種，價格差異較大，所以這部分的成本在概念方案階段時需要進行初步概算，擴初階段可以根據苗木市場情況做調整。

1.2景觀節點

不同的景觀元素單方成本不同。在有限額成本的要求下，成本管理景觀要是的管理。在概念方案階段主要控制景觀節點的數量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、數量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區中有“小區-組團”兩級結構，一級景觀節點通常為三個：主入口、核心景觀、軸線景觀節點。二級景觀節點是指組團中心，一般根據組團的數量而定；三級景觀節點根據空間大小和服務半徑，分散布置在宅間。在設計過程中，對一、二級景觀節點的品質要求必須貫徹始終，確保樓盤品質不變形。

1.3景觀硬地

景觀設計中應以功能為主，減少無必要的硬地；非功能性的景點，酌情考慮是否保留。因為硬質景觀的成本高，因此有效控制成本就是必須安排合理的軟硬景比例。某標桿企業的指導原則是，硬景：軟景=3：7，集團在審批項目景觀方案時重點審核該指標。根據行業經驗，一般來說硬景面積不要超過40%，這一標準普遍已被接受，不過要根據具體項目的功能而定。

1.4景觀水景

水景根據形式不同可分為硬質水景和軟質水景。硬質水景一般作為入口處或廣場上的點景。以鋼筋混凝土為主要做法，表面貼石材，并配以各種與主題相符的雕塑，烘托小環境的氛圍，這種水景單方成本高，應嚴格控制其數量，其設置一般位于在主入口或主景觀節點。軟質水景通常是依據場地內原有的水文條件，因地制宜挖湖堆山。也有純人工造湖而成，這種形式的水景面積大、水系自我凈化能力強，單方成本低，但面積浪費，除特殊項目外，一般不提倡用。

1.5景觀小品

在房地產景觀工程中，都或多或少地從住戶的生活便利程度，生活品質等因素考慮，而設置景觀小品，但任何一個園林小品的設計都應從景觀效果、施工的可行性、施工成本、使用期養護成本等因素綜合考慮確定該小品所采用的形式和材料類型。

目前很多項目存在浮夸和攀比的心理，開發商及設計人員不顧項目的具體情況，盲目地把景觀搞得很復雜、很豪華，服務設施過于密集，發生“景觀綜合癥”，認為景觀小品、服務設施多就是高檔，就是豪華。其實通過合理地布局，巧妙地結合景觀小品，就能達到相應的效果和目的，同時也降低了投入成本。

2.深化方案階段成本控制

根據設計任務書要求，設計方提供的深化方案階段性成果應包括投資估算，但因為長期脫離施工現場和材料市場，投資估算參考的意義不大。因此設計師根據現場條件和設計成果完成投資估算編制。

管理體制晚上的地產公司可以建立數據庫，所有經過實踐的景觀元素在竣工后由設計師錄入數據庫，包含內容：施工圖紙、材料詢價、結算成本，竣工后實拍效果，及其他附屬說明。這都將為新項目的投資估算提供可行性依據。

深化方案投資估算與成本目標誤差小于5%的情況下，進入審批程序，成本核算部針對投資估算進行復核，并提出下階段的設計指導意見，確保成本分配方案合理、有效。

3.初階段成本控制

擴初設計是對方案的細化研究和落實。設計方提交包括園建、結構、種植、亮化、給排水、電各專業的CAD圖紙，成本部核算根據圖紙核算工程量，檢驗景觀設計是否滿足成本要求。設計師根據成本部提供的工程預算，對具體的工程做法提出合理化建議，調整成本結構。擴初階段調整成本結構的中心思想是改變硬質部分的材料和工程做法，降低這部分的投入，確保軟景效果。

3.1設計參數

設計參數要符合工程模數，這樣不僅方便施工而且對減少材料的浪費，保障工程的施工進度，對景觀工程最終成本起到有效地控制。

3.2景觀材料

景觀硬質景觀中地面所采用的石材不宜超過3種，主要出入口及節點上的石材種類不宜超過5種（鋪裝拼花主要復雜切割，復雜切割需要異形加工、鋪裝人工費高、材料損耗率高），盡量使用或利用市場上通行的材料規格來進行設計，節省材料的損耗。

3.3景觀小品

景觀小品盡量使用成品，這樣既可以減少制作的人工成本，又可以使景觀小品標準化，從而在保證景觀效果的基礎上，加快景觀施工進度，降低成本。

3.4植物

植物在景觀工程中起到舉足輕重的作用，它是唯一象征著生命力，最賦予季節變化的。在植物的配置上，要考慮當地的生長環境，要考慮采購的規格，成本控制在于植物的種類和規格，因此在設計大規格的植物時，要做到有的放矢的，不可盲目的群植。

此外也可以通過植物的臨界值規格進行設計，這樣可以既保證景觀效果，有極大的控制綠化成本。

4.結束語

房地產景觀本質是為襯托建筑，美化居住環境，是給房地產項目的增色添彩。所以在景觀投入一定的前提下保障景觀預期效果是我們進行景觀成本管理的重點，通過景觀設計的各個階段進行成本的控制，是實現整個景觀工程成本的主要依據。