房地產稅的幾大關切文

9月30日，重慶市地方稅務局發布公告要求，在重慶主城九區行政區域范圍內擁有獨棟商品住宅和新購高檔住房產權的納稅人，在10月1日至31日向應稅住房所在地的地稅機關，主動申報繳納個人住房房產稅。

公告明確，2015年征收對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元的住房，以及在此間無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。該標準與2014年持平。

“重慶版”房地產稅再起波瀾，房地產稅全面開征到底還有多少門檻？本刊記者專訪了華夏新供給經濟學研究院院長賈康。

《新理財》：房地產稅一個重要功能是促使供需平衡，增加有效供給，它對降低房價有多大作用？

賈康：房地產調控新政運行幾年以后依然矛盾重重，處理好這種矛盾需要系統性地理順相關制度和政策，整合優化從土地開發環節到包括住房在內的不動產交易環節，再到住房保有環節等整個流程中所有的稅費，推行合理配套的改革。在公眾關注的房地產調控問題上，如要體現出“調控新政”的治本水準，制度建設是不可忽視和回避的，而使保有環節的稅收成型并與土地開發、房產交易環節的稅費負擔合理協調，是理順這方面制度建設、形成長效機制的關鍵。

房地產稅改革作為整個稅改重要的內在組成部分，關系到國民經濟的支柱產業健康發展而形成長久的支撐力量，也涉及到千家萬戶的實際利益以及整個局面的和諧穩定。此稅在住房保有環節從無到有，會影響相關方方面面利益主體的利益預期和行為選擇，促使房地產市場上供需更平衡一些，在整個社會即使不增加投入的假設前提下，原來很多的空置房也會進入市場出租或交易。這在資源配置上看，當然是一件使整個市場中有效供給增加的好事，會減少房價動不動就往上沖的勢頭。雖然總體而言，它還不足以改變我們城鎮化水平一路走高過程中城鎮中心區不動產價格上揚曲線的基本大模樣，但是可以使這個曲線的斜率低一些，泡沫少一些，發展過程中大起大落的威脅與不良影響少一些。

《新理財》：房地產稅能否成為地方政府主要稅源，從而緩解地方政府財權事權不匹配問題，同時促進政府職能轉變？

賈康：目前，我國的地方稅體系遠未成型。1994年建立的稅制框架運行和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維系，主要是靠共享稅的“一刀切”，它規范了從北京、上海到西藏、青海的稅收分享標準：在主要稅種上，增值稅75%歸中央，25%歸地方；營業稅名義上全歸地方，金融機構的營業稅則按照隸屬關系劃分。這種共享稅為主的框架，雖然維系了分稅分級的基本規范性，但省以下的規范性則嚴重缺失。我們把各個省級行政區的省以下體制列出一覽表，發現即使是發達地區，也沒有真正進入分稅制狀態，而是五花八門、復雜易變、討價還價色彩仍很濃厚的分成制和包干制。

這幾年批評之聲不絕于耳的地方基層財政困難，地方天文數字的隱性負債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財政傾向，其中確實有體制原因，但并非是1994年分稅制改革造成的—因為省以下的各層級間財政體制安排并沒有真正落實分稅制。正是省以下的財政體制仍然在延續著種種規范性極差的分成制和包干制，才和其他因素一同導致了基層財政困難、地方隱性負債和土地財政等等不良問題。解決這個問題，出路就是使省以下的財政體制貫徹好分稅制。

地方稅基的合理化、主體財源支柱稅種的建設，與最適合地方掌握的不動產稅或房地產稅有著緊密聯系。房地產稅改革可以助力解決我國地方稅體系不成型的問題，為地方提供支柱稅種，進而落實省以下分稅制，促使政府職能轉變和市場經濟健康化。房地產稅的概念可寬可窄，廣義上房地產稅是指和房地產相關的所有稅收，狹義上是指不動產保有環節的稅收。美國人把不動產稅稱為property tax或 real estate tax。它是美國地方政府最主要的稅，來自住房保有環節，而且每隔一段時間就要重評稅基，由地方通過立法程序和每年的預算程序決定具體征收方案和稅率。

房地產稅成為地方政府最主要財源，使得地方政府只要維持好市場經濟運行，優化本地投資環境，提升本地公共服務水平，財源建設問題就自然而然隨之解決—在這種努力下，轄區內的不動產進入升值軌道，地方政府也就不用側重于短期行為和其他財源去解決主要的支出資金籌措問題。只要地方政府踏踏實實、不偏不倚地發揮好市場經濟所要求的公共職能，整個財力分配體系里的支柱財源問題就一并解決，這是由內生因素引致職能轉變和激勵—兼容式優化制度建設。

因此，對于地方稅體系來說，這個稅制建設很重要，房地產稅最適合由地方政府掌握，使他們充分考慮怎樣優化本地投資環境和提高公共服務水平。在自覺實行職能轉變的同時，地方的財源建設問題也隨每隔一段時間重評一次稅基的機制而一并解決了，即結合了地方政府轉變職能和財源建設兩重目標的一體化實現。

《新理財》：房產成為居民資產配置的重要標志，房地產稅如何發揮作用，調節收入分配？

賈康：收入分配效應與我國改革開放以來的財產配置演變緊密相聯。在與住房相關的財產配置領域中，僅僅由于理財路線的不同，就可能導致差異懸殊。實際上，我國很多“普通人”手上的資產存量是很大的，與他們個人理財方面的住房投資偏好有很大關系。導致收入分配差距擴大和我國當前財產配置格局兩極分化的最主要原因之一就是住房所形成的資產存量和存量溢價。

房地產稅作為一種直接稅，顯然是調節收入分配和財產配置的優化機制，可以減少兩級分化對于社會形成的負面影響。保有環節房地產稅的調節下形成合理的局面應該是：先富起來的人、住豪宅的人、有多套房的人，他們適當地對公共財政收入多做一些貢獻，這符合支付能力原則，不會對他們傷筋動骨。而公共財政收入中添加了這樣一些財力后，在更好地優化稅制的同時，可以更好地去扶助處于相對弱勢的社會成員，使其共享改革開放的成果，提升他們的幸福感。

《新理財》：稅制改革的一個重要方向是增加直接稅比重，征收房地產稅也是符合這種方向。

賈康：在我國，低收入階層“稅收痛苦”與直接稅比重偏低有關。人們已越來越多提到稅制方面直接稅比重偏低，間接稅比重偏高的矛盾，并已體現在現實生活里中等收入階段，民眾“端起碗來吃肉，放下筷子罵娘”的心態和對于政府治理的壓力上。在早些時候，公民的納稅人意識尚沒有上升到一定水平，因此對于稅收負擔問題大都渾然不覺。但近幾年民眾在納稅人意識方面有了顯著提升，例如聽到說饅頭里還有稅、月餅里還有稅，民間的怨氣很大。

實際上間接稅在消費品里幾乎是無處不在的。財政部、稅務總局都用大量數據反復論證說明，我國國內的宏觀稅負絕非高得離譜，目前我國的宏觀稅負大體上就是發展中國家的平均水平，明顯低于發達國家。但這還并不能夠否定我國民眾感受到的稅收痛苦問題。這種痛苦最主要的來源其實就是間接稅。間接稅成為國庫收入的主體部分，就意味著消費大眾是國庫收入的主要貢獻群體，而我國消費大眾的主要構成部分是低中收入階層。這些稅負的轉嫁與歸宿涉及很復雜的經濟分析，精確計算出某一個具體的消費品在不同階段的稅負演變十分困難，但總的來說，每個消費品里或多或少都含稅。

保有環節房地產稅作為一種重要的直接稅，將在整個稅收收入里面提升直接稅比重，如果宏觀稅負不變，也就可以降低間接稅比重，減少社會成員總體稅收痛苦，增進社會和諧。此外，國內外相關研究亦早已表明，選擇對土地和房產征稅，相較于其他稅種，對市場機制所造成的扭曲更小，除了有利于保持稅收收入的穩定性以外，更利于市場經濟的長期發展。

《新理財》：房地產稅可以推動民主理財、依法理財的制度建設，這個怎么理解？

賈康：作為地方稅中適合于由地方低端來掌握、面對公眾提供公共服務的資金來源，這一稅制有非常值得重視的對于民主理財、依法理財制度建設的催化作用?？梢杂^察一下美國：地方政府層面主要的稅收收入就是直接稅里面的財產稅，也稱之為不動產稅。大到一千多萬人口的紐約市，小到幾千人的一個自治鎮，都是美國稱為local層面的地方基層級，這個層級的政府收入里面，財產稅（不動產稅）可以高到80%甚至90%的比重，低也低不到40%以下。

我國未來如果借鑒美國人的經驗，當然就要學習美國人這一稅制運行過程中間的做法—透明度很高，地方政府轄區的社會成員，都可以參加討論：一個年度這個轄區內應收多少財產稅（通常是在預算程序中把其他收入算清楚以后，看到一個相對于支出的缺口，再按照填補這個缺口的要求倒算出這一年度當地財產稅的稅率）以及錢收上去后怎么用。大家都可參與討論，一旦這個稅率在預算程序中確定，該交稅的就依法交稅，得到的回應，是政府稅務機關給各納稅家庭一個非常明確的通知：感謝您對本地本年度貢獻了多少財產稅，其中多少用于教育、多少用于綠化、多少用于我們的道路建設，等等。這就是公眾參與、民主監督、依法治稅法律框架下一個很好的機制。顯然我國以后在“稅收法定”、“民主理財”稅收建設發展中，所培養的這種現代化制度安排，是會納入國家現代化歷史潮流的。

《新理財》：盡管房地產稅有上述正面效應，但是確實存在一些爭議，比如法理問題、征收條件問題等等。

賈康：房產稅有很多的爭議問題。有討論者說我買的房子里面已經包含著前面繳付的土地出讓金了，為什么還要重復地征收這個稅？其實土地出讓金是地租，租與稅性質不同，各行其道，并無“二者只能取其一”的關系，各國皆如此。

還有人強調：別的國家開征有道理，而我國法律上過不去，因為人家是土地私有制，我國是土地國有制！這個說法其實也是不成立的：國外確實存在城鄉土地私有制，但也有土地國有制。比如英國，土地終極所有權既有公的也有私的，所有住房的土地所有權可歸為兩種類型，一種是直接有一個很清晰的不動產私有產權，另外一種是要簽一個契約，比如取得公有的土地的使用權，再在上面蓋居民住房。無論這兩種類型的哪一種，房地產稅都是全覆蓋的。

另外還可以看看我國自己的改革經驗：我們上世紀80年代初經兩步利改稅推出了國有企業所得稅，從邏輯上講，有人就說連企業自身都是國家的，國家還征什么所得稅啊，但當時的道理也說得很清楚：在國家終級所有權的旁邊，現實情況是經營權與之分離，一個個國企具體而言是具有相對獨立物質利益的商品生產經營者，需要以稅收調節讓他們進入公平競爭狀態，所以所有的企業包括國企都需上繳法定的企業所得稅。這個邏輯，對我們現在認識國有土地上的不動產調節機制也適用。我國城鎮建成區的土地均為國有，但取得土地使用權和持有自己住房的主體，都有自己相對獨立的物質利益，如果需要調節相關利益關系的話，我們可以通過立法程序確立房地產稅來進行調節。當然，“七十年”土地使用權到期之后，一般情況下應按《物權法》對住房的用益物權作“展期”處理，那么就不應當是收回土地或再收一輪土地出讓金的問題了。

還有人提出房地產稅稅基評估的復雜性與難度問題，其實十余年前已啟動的“物業稅模擬空轉”就是要解決這方面的技術性問題，試點十個城市，所有的不動產都要確權，取得全套基礎數據，把所有的數據輸入計算機，設計好稅基評估程序軟件，具體區分了制造業的不動產、商業的不動產和住宅，然后給一個指令，就自動給出一個評估結果。這種評估結果應當跟當事人見面，有爭議的情況下可以通過仲裁認定。這些事情做起來，我們一開始當然要付出管理成本，但沒有過不去的硬障礙?，F已明確，2015年3月1日實行全國不動產登記制度，到2018年，城、鄉、海洋所有的數據信息將可以“一網打盡”。這些事一旦進入軌道以后，就是常規運行的問題了。

總之，在相當長的歷史時期內，面對直接稅改革我們還有不少難題，但如果碰到難題我們便退而放棄改革的進取，矛盾會越來越積累起來而積重難返，貽誤現代化大局。現階段確定建立不動產登記體系，加快立法開征房地產稅，真的是一種倒逼下的必然選擇，即拖了這么多年的“攻堅克難”，一定要有一個解決方案。