總體平穩，鈔票難賺

經過2014年的市場洗禮，大家終于發現，一線城市才是中國房地產真正的不倒翁。限購還在執行的四個城市（三亞雖未明文調整，但早已名存實亡）——北上廣深，反而顯示出較大的活力、潛力和抗風險能力，這讓其它城市羨慕不已。去年前三季度的大幅回落并沒有打垮北上廣深，而四季度的回升又來得那么迅速，之前“消失”的需求、“回落”的房價、“蟄伏”的土地、“隱忍”的房企、“觀望”的購房者一下子都回來了。一線城市經歷了風雨，在2015年應該可以看到更多的彩虹。

政策：暫無放松，未來可期

大家期待的北上廣深限購政策的放松或調整，從短期來看，可能性不大，尤其是當京滬兩市市長還向外喊話暫不調整政策，市場依然向好。但是這種行政調控手段遲早要退出市場，這給接下來的市場留下了較大的想象空間，反而成為了最大利好。

市場：穩中有升，供求合理

2014年年末，一線城市房地產市場供過于求。庫存量除深圳外，其余城市相比2013年均有所攀升，北上廣深的庫存消化周期分別為10.8個月、8.1個月、9.6個月和9.7個月，也有所上升。但從整體看，四個城市的庫存消化周期都在一年以內，非常安全。作為中期指標的土地消化周期，在北上廣深分別顯示為1.42年、1.29年、1.04年和0.44年，給市場吃下了顆定心丸。因此，2015年北上廣深的成交量應會有所回升。但是考慮到供應偏緊，回升也不會太高，估計在10%左右。

房價：總體平穩，看高一線

全國房價目前處于僵持狀態，但一線城市房價在2015年卻仍有上行空間。即使在堪稱轉折年的2014，北上廣深的房價仍然小幅上升，前三季度走低，特別是三季度末時，北上廣深的大量剛需盤以價換量，但隨著“9·30”房貸政策出臺，市場迅速回暖，房價也馬上企穩。從城市看，廣州一路緩升，上海基本平穩，北京、深圳有所回落。從整體看，北上廣深房價相比全國其他城市表現更為平穩。隨著市場的回穩，考慮到日趨平衡的供求關系，預計2015年北上廣深房價幾乎沒有下行空間。當然也不可能回到2011年、2013年那種高歌猛進的狀態。總體上說，北上廣深房價將穩中有升，整體漲幅會在5%左右。

土地：一枝獨秀，地王頻生

2014年成交的經營性土地總價排行榜中，位于前十的土地中有9幅在一線城市，單價榜前十地塊則全部在一線城市。去年前三季度，土地市場較冷清，到了四季度，開發商又開始拿地，但目光全部聚焦在一線城市，特別是北京和上海，總價榜前十位有5幅土地在這兩個城市，單價榜前十地塊則全部在這里。2015年一季度，土地市場表現類似，1月總價和單價前十榜中分別有6幅和5幅在北京。考慮到土地供應緊縮，一線城市未來土地的爭奪會越演越烈，地價進一步走高是大概率事件。因此，開發商拿不到地懊悔、拿到地后悔的戲劇性場面會經常上演，但懊悔、后悔之后，這些房企又會出現在下次拍賣場里。

房企：外來拼搶，大鱷廝殺

外來房企積極加快進入、房企大鱷競爭激烈，是一線城市房地產市場的真實寫照。一方面，站住腳的大鱷繼續殺作一團；另一方面，還未進入一線城市的房企，仍將北上廣深作為首選。這四大城市將成為大型房企競爭的主戰場。你死我活的競爭必然導致一線房企利潤率快速回落，甚至會出現很多房企只賺吆喝不賺錢的情形，但他們仍然會樂此不疲。

城市：整體趨同，差異并存

北京和上海后市上漲的可能性要高于廣州和深圳。無論是從成交量還是房價的角度看，北上住宅市場上升的空間要比廣深更大，高端豪宅市場也遙遙領先。在這四個城市中，廣州近幾年走勢最穩，今年仍將延續此走勢；而深圳由于供應量較小，供求比一直較為健康，當然市場容量也最小。

風險：競爭激烈，無錢可賺

一線城市的風險，來自于不斷攀升的土地價格和有限上漲的樓市價格。開發商獲利空間被壓縮，只賺吆喝不賺錢的局面著實讓房企為難。2015年，北上廣深的房地產市場，將是總體平穩、價格上漲、土地稀缺、競爭激烈、鈔票難賺的局面。