住宅改商用法律問題分析

【摘 要】國務(wù)院近日召開會議，會上確定了對市場主體登記制度進行改革，其中之一便是決定對市場主體的登記住所有所放寬，把規(guī)定具體條件的機關(guān)下放到各當(dāng)?shù)卣种校龠@也是對《物權(quán)法》第七十七條的進一步解釋，在這之前，關(guān)于《物權(quán)法》第七十七條住宅改商用的規(guī)定一直存在爭論，本文就是關(guān)于《物權(quán)法》第七十七條相關(guān)問題的分析以及這次登記制度改革的相關(guān)思考。

【關(guān)鍵詞】住宅改商用；業(yè)主同意；登記制度

根據(jù)《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定，這條是關(guān)于住宅改商用的基本條件。什么叫住宅改商用？就是相關(guān)業(yè)主為了一定的目的，將自己的居住性用房，經(jīng)過一定的程序和方式，改為商業(yè)性用房，并從事商業(yè)活動的行為。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的居住用房已不完全是用來生活起居，住宅改商用這一現(xiàn)象已經(jīng)大量存在于現(xiàn)今社會中，而與之伴隨的問題也一并顯現(xiàn)出來，早在物權(quán)法關(guān)于這一問題規(guī)定之前，各地的政府部分關(guān)于住宅改商用的規(guī)定也不盡相同，第七十七條的出現(xiàn)為住宅改商用提供了合法依據(jù)。

法律法規(guī)和管理規(guī)約都是具體明確的，在實際實務(wù)中也容易理解，但是七十七條中有個補充規(guī)定，這可以說是住宅改商用的前提條件之一，其實里面的一個名字定義，即有利害關(guān)系的業(yè)主，在實際生活和用語中并不常見，且是一個模糊的概念，一般人并不能很好的理解。

1.“有利害關(guān)系的業(yè)主”如何界定

根據(jù)最高人民法院頒布的相關(guān)文件，在里面明確了其他有利害關(guān)系的業(yè)主的定義，其認為在整棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主都被認定為有利害關(guān)系，不在本棟建筑的業(yè)主如果認為申請業(yè)主的行為損害到了自己的利益，則需要對此進行證明。那么，根據(jù)上述規(guī)定，什么人是符合法律規(guī)定的利害關(guān)系人在實際操作中應(yīng)該是很容易判斷的。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的解釋，申請“住宅改商用”的業(yè)主如果以取得大多數(shù)其他業(yè)主的同意，來對其他不同意的業(yè)主進行抗辯的，人民法院是不會予以支持的。依據(jù)這一原則，申請“住宅改商用”的業(yè)主務(wù)必要取得利益相關(guān)人的“全部同意”，在這里是不適用少數(shù)服從多數(shù)原則的，這在實際上其實也加大了“住宅改商用”的難度，比如實際生活中出現(xiàn)的空置房，承租房等，這些房要找到業(yè)主也是一項大工程，因此要經(jīng)過所有業(yè)主的一致同意在實踐中的操作性是非常大的。

第二，何為“同意”？業(yè)主準(zhǔn)備申請民宅商用之前，首先應(yīng)當(dāng)通知各個相關(guān)的其他業(yè)主。那么其他利益先關(guān)的業(yè)主如果要同意，是和申請人簽訂合同呢？還是口頭約定就行？還是通過相關(guān)行為來表示默許，？例如一樓居民利用自己的陽臺開了一個小賣部，賣些生活日常用品， 開業(yè)一段時間后二樓居民也經(jīng)常到小賣部購買，這種情況是否可以認定二樓居民以行為表示了同意？而且，怎么確定其他利益相關(guān)業(yè)主在表現(xiàn)自己想法時是自己真正的想法呢？根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，其他利益相關(guān)人可以直接表示不通過決定，而且不需要證明有損害事實的出現(xiàn)，他可以只證明有業(yè)主存在“住宅改商用”這一事情的出現(xiàn)，然后不同意申請業(yè)主住宅改商用的請求就可以了。只有本棟建筑物之外的業(yè)主，如果表示反對，則需證明其受到或可能受到改為商用后的不利影響。這就可能導(dǎo)致一種情況的發(fā)生，假如申請住宅改商用的業(yè)主拿到營業(yè)執(zhí)照后，并沒用如實按照管理規(guī)約的規(guī)定來進行活動，損害了其他業(yè)主的利益，這個時候其他業(yè)主就找不到一個可以救濟的辦法，或者說很難通過一個合理的方式來通過法律途徑解決。所以其他業(yè)主很有可能會在本能上避免這種情況，在最初就否定了這種申請。這對 申請“住宅改商用”的業(yè)主而言是不公平的，因為根本就沒有考慮到“住宅改商用”后損害事實的出現(xiàn)的現(xiàn)實情況，是否一定發(fā)生根本不能預(yù)料，在實際中也有帶來利益的情況出現(xiàn)。

2.關(guān)于完善“住宅改商用”法律規(guī)定的一些建議

第一，關(guān)于不得違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定的建議。筆者認為，住宅改商用在本質(zhì)上還是屬于民事行為，法律不應(yīng)做過多的強制干涉，只有當(dāng)涉及到公共利益時，法律法規(guī)才應(yīng)該介入，假如“住宅改商用”造成噪音污染或嚴(yán)重的環(huán)境污染， 影響到了一定地域的人們的正常生活時， 法律法規(guī)理當(dāng)禁止。換一個方面說， 法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)禁止那些有可能會造成生態(tài)破壞的企業(yè)建立在住宅內(nèi)， 比如， 大型工廠、造紙廠等。

第二，按照合理的適用條件來界定其他有利害關(guān)系的業(yè)主。現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)都沒有對將“住宅改商用”后業(yè)主所進行的具體商業(yè)活動進行區(qū)分。商業(yè)活動各種各樣，不是所有商業(yè)活動都一定會給本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主帶來不利影響。這類不分情況地取得本棟建筑里其他業(yè)主的 “一致同意”的通過方式肯定增加了“住宅改商用”的難度，在實際生活中是不具有可操作性的。而且會使業(yè)主或者物業(yè)人為了達到“住宅改商用”的目的還有可能會采取不正當(dāng)?shù)氖侄危焯摷俨牧蟻砥垓_工商行政管理機關(guān)給其頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。筆者認為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制“住宅改商用”后經(jīng)營性活動的種類，對于擾民特別嚴(yán)重的商業(yè)類型應(yīng)當(dāng)不予同意，對于有益大家日常生活的商業(yè)類型可以進入但同時應(yīng)該受到一定限制。

第三，依據(jù)“有利害關(guān)系的業(yè)主”受“住宅改商用”后所受影響的大小來分別采用不同的同意方式。現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)都沒有對申請“住宅改商用”的業(yè)主，取得其他有利害關(guān)系的業(yè)主的同意的方式作出規(guī)定。在現(xiàn)實生活中，人們很容易受到自己主觀情緒的控制，如果利害關(guān)系業(yè)主在主觀上一開始就回避這個問題，則大多數(shù)人很可能表現(xiàn)出否定態(tài)度，有學(xué)者觀點認為，“住宅改商用”是對現(xiàn)存秩序的一種破壞和沖擊，有利害關(guān)系的業(yè)主的同意方式需要以明示的方式表達出來，假如未以明示的方式表示同意，則可以推定其本意對“住宅改商用”是不同意的。②登記制度的改革對“住宅改商用”的影響。

今日的國務(wù)院會議確定的關(guān)于市場登記制度的改革，確定了登記住所條件的放寬，將制定具體規(guī)定的權(quán)利下放到各級具體政府中，這也是根據(jù)各地方經(jīng)濟水平發(fā)展不一致的合理做法，它一方面保證了市場主體進入市場的必須條件，另一方面又在相關(guān)條件上加以放寬，根據(jù)實際情況來確定門坎的高低，也是一種實際的做法，尤其對于個體戶，中小企業(yè)帶了了福音，鼓勵了創(chuàng)業(yè)，激發(fā)了市場潛力。

上述改革在“住宅改商用”方面發(fā)揮著重大意義，打破了《物權(quán)法》第七十七條關(guān)于“住宅改商用”的嚴(yán)格限制，放寬了進入市場的條件，各地方政府可以根據(jù)本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的實際情況來擬定相關(guān)規(guī)定來對“住宅改商用”的條件作出限制或放寬。隨著越來越多的小型市場主體的出現(xiàn)，這種趨勢也是很有必要的。\"住宅改商用\"不是一個新話題，卻是一個難話題，這次的改革則成功的突破了這道難關(guān)，將市場主體的住所登記條件下放到各級政府手中，更好地促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。

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