戴德梁行：探尋北京房地產市場下一個關鍵詞

北京甲級寫字樓平均租金保持平穩

北京甲級寫字樓市場在本季度迎來兩個新項目，分別是位于中關村商圈的中航廣場1期和位于亦莊的中航技廣場，兩個項目共為北京甲級寫字樓市場帶來318288平方米的優質辦公空間，使得全市甲級寫字樓總存量達到6347831平方米。

本季度寫字樓市場總體表現良好，租賃活躍，受近期部分內資企業大面積成交的影響，本季度全市凈吸納量為159649平方米，環比上升45.8%。至此，2015年前三個季度，全市累計吸納量增至350832平方米，比去年同期上漲86.8%。因此，在本季有兩個新項目入市的情況下，全市平均空置率環比僅上升2.3個百分點至6.82%。

戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管嚴區海表示：“從租賃成交企業來看，本季度資企業在北京寫字樓租賃市場中的占比依然保持上升趨勢，約為86.2%。成交企業中，金融和IT類企業表現活躍，二者大約占到總成交租賃的65%以上。其中，望京商圈的保利國際廣場繼上季度13.3億大單出售后，本季度又迎來了租賃成交大單，由北京現代汽車金融有限公司租下保利國際廣場T1寫字樓的8個樓層，面積近15000平方米。”

就整體市場而言，本季度北京甲級寫字樓市場有效平均租金繼續保持穩定，環比微降0.4%至每月每平方米381.9元（約60.0美元）。分商圈來看，本季度北京甲級寫字樓核心商圈有效平均租金同樣維持平穩態勢，環比微漲僅0.2%至每月每平方米391.4元（約61.4美元）。非核心商圈方面，由于本季度亦莊新入市的項目租金相對較低，拉動平均租金環比下降至241.7元（約37.9美元）。眾多商圈中，望京區域寫字樓市場成交仍保持著較高的活躍度，本季度望京商圈的有效平均租金為每月每平方米288.8元（約45.3美元），平均空置率環比下降了8.4個百分點至17.4%。目前望京商圈已經成為承接國貿、燕莎等核心商圈企業租戶外溢的主要區域，近期因該區域暫無新增供應，預計未來隨著現有項目的去化，平均空置率會進一步降低。

戴德梁行北中國區研究部主管陸明表示：“下個季度計劃入市的甲級寫字樓項目均位于核心商圈，如都能按期入市，將為北京甲級寫字樓市場帶來超過20萬平方米的優質寫字樓空間，屆時全市平均空置率預計會因大量新項目的入市而出現暫時性上漲，而根據新項目的品質及所處區域優勢，租金仍有望小幅上升。”

北京商鋪市場多中心化的特征日益明顯

宏觀經濟方面，2015年1月至8月期間北京市實現社會消費品零售總額達到6503.6億元（1021.0億美元），同比仍增長6.0%，但增速比2014年同期回落2個百分點。

市場方面，北京在本年第三季度有三個商業項目入市，分別是位于北京豐臺區的寶苑國際購物花園、永旺夢樂城及位于朝陽區的金隅嘉品Mall，共為北京零售物業市場帶來407000平方米的新增供應，至此，全市優質商業市場總存量升至8956765平方米。

空置率方面，由于新開業的項目預租情況較好，本季度北京商業市場平均空置率環比上升僅0.6個百分點至12.6%。此外，位于王府井商圈的晨曦百貨東方廣場店已于9月初正式停業，繼晨曦百貨富力廣場店、國貿店和雙子座大廈店后，北京最后一家晨曦百貨亦走進歷史。

陸明表示：“租金方面，由于本季度入市項目位于非核心區，加之目前市場招租的壓力，本季度全市購物中心平均租金環比微降0.6%。”

就具體項目來看，位于北京南城中軸路主干道、豐臺第二商務核心區內的寶苑國際購物花園于7月底正式開業。該項目是城市南部地區舊城改造項目，也是新開業的項目中體量最大的一個。項目為北京中恒寶苑國際商業管理有限公司旗下自持運營的大型商業，主營國際一二線品牌及歐美中高端品牌。整個項目分為地下1層、地上4層，是集購物、餐飲、休閑、娛樂、社交、航空等多功能于一體的購物中心。

戴德梁行中國區商業地產部董事甄仕奇指出：“另外，目前O2O模式在商業市場的應用也越來越廣泛，不僅凱德購物星2.0版于8月正式上線，大悅城也開發了‘value+行動’商業運營分析系統，大悅城與百度亦宣布建立深度戰略合作關系，謀求產品服務的對接。”

下季度北京將有三個商場集中開業，屆時將為北京商業市場帶來超過20萬平方米的優質商鋪空間。從未來供應來看，新項目基本都位于大興、通州等郊區，尤其是通州，下季度有兩個入市項目，而且該區目前還有多個在建商業綜合體項目，預計未來隨著城市副中心規劃的推進實施，北京市場多中心化的特征也將日益明顯。

北京市高端住宅市場供需兩旺

2015年6月至8月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交量價齊升，成交量方面的提升尤為明顯。期內全市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售面積為3171000平方米，環比上漲71.6%，同比上漲92.5%；成交均價為每平方米26785.9元（約4205.0美元），環比上漲6.2%，同比上漲10.1%。

陸明表示：“本季度成交量大幅增長，主要是隨著房地產政策逐漸寬松及貸款利率的下調，房地產市場需求得到釋放，尤其是通州作為城市副中心消息的公布后，使得通州房地產市場再度火熱起來。6月至8月期間，通州新建商品住宅（不含保障性住房）共成交527200平方米，環比大漲182.8%，反映市場需求龐大。”

本季度，北京高端商品住宅項目同樣是供需兩旺，全市高端住宅平均成交價格為每平方米57890.3元（約9088.0美元），環比上漲4.9%；成交面積為456300平方米，環比大漲73.1%。陸明續稱說：“總體來看，本季度市場以價換量現象比較明顯，各物業類型的項目成交量均有大幅上升，而價格變化并不突出，按季漲幅均為個位數字。”

分物業類型而言，本季度別墅類產品成交面積環比上漲78.0%，達到167883平方米；成交價格環比上漲8.6%至每平方米50665.8元（約7953.8美元）。高端公寓市場成交288417平方米，環比上漲70.4%；成交均價為62095.6元（約9748.1美元），環比上漲3.6%。

租賃市場方面，本季度北京高端住宅租賃市場需求穩中有升，全市平均租金環比上漲0.4%至每月每平方米179.3元（28.1美元），其中服務式公寓租金環比增長0.2%至每月每平方米249.6元（39.2美元）；別墅平均租金環比上漲0.4%至每月每平方米118.7元（18.6美元）。空置率方面，由于存量有限且需求穩定，整體市場平均空置率環比下降0.3個百分點至5.4%，其中供應有限的別墅和服務式公寓的空置率分別為7.3%和2.5%，環比下降0.8和0.3個百分點。

陸明表示：“受當前我國經濟下行壓力影響，近期政府通過降準、降息，放寬境外機構及個人購買商品放寬限制等多項措施刺激房地產市場，使得房地產市場需求得到釋放。近期政府又降低二套房首付款及貸款利率，這將在一定程度上釋放部分改善性需求，預計未來高端商品住宅市場會持續升溫。”

北京物流市場租金續現穩步上升態勢

隨著京津冀一體化的推進和落實，北京工業經濟發展進入調整期，調整疏解非首都功能帶來的減量效果日益明顯。陸明表示：“2015年1月至7月，北京全市規模以上工業實現增加值約2020億元，同比增長1.2%，較上半年回落1.4個百分點。其中石油、化工、鋼鐵等高耗能行業增加值占全市規模以上工業的比重，由2011年的28.5%降到25.4%，同比下降3.1%；而工業戰略性新興產業增加值同比增長4.5%，增幅比全市工業高3.3個百分點，對全市工業增長的貢獻率為83.3%；高技術制造業和現代制造業增加值分別增長9.6%和6.8%。重點發展的電子、汽車和醫藥產業增加值分別增長17.4%、4.7%和4.9%，均高于全市工業增速。”

本季北京沒有新的物流倉儲入市，全市優質物流倉儲存量維持在1105987平方米。

由于北京物流市場供應有限而需求旺盛，現有空置面積較少，租戶也相對穩定，本季度全市平均空置率環比微降1.1個百分點至3.4%。本季度北京物流市場大致保持平穩態勢，平均租金微漲環比上漲2.2%至每月每平方米39.5元（6.2美元）。

分區域來看，本季度空港區域仍以其高品質的服務和物流設施領先于其他區域，錄得平均租金為人民幣每月每平方米42.5元（6.7美元），環比上升2.6%。京南和通州區域物流倉儲錄得平均租金分別為38.6元和36.4元，環比分別上漲1.4%和2.1%。成交租賃方面，本季度較活躍的依然是電子商務及第三方物流等相關企業。

本季度北京共成交工業用地15宗，成交面積為1030665平方米，其中有11宗來自大興區中關村科技園區的大興生物醫藥產業基地，拿地企業多為科技、生物制藥及電子類企業。陸明表示：“預計未來北京工業企業向產業園區集聚的趨勢會日益明顯，下季度北京有多個物流倉儲項目計劃入市，若都能按期入市，將在一定程度上緩解北京物流倉儲供應緊缺的局面。”

尋找商業地產下一個關鍵詞

在剛剛過去的十一黃金周，中國消費者讓全世界都見識到了其強大的購買力。七天內境外消費奢侈品金額達到35億美元。可是，與之相比，黃金周期間中國內地商業消費總額僅為海外消費總額的2.57%。如此強大的購買力和消費，如何才可將其留在國內？

縱觀國外的商業項目，有眾多的百年老店，例如中國消費者趨之若鶩的法國老佛爺百貨及日本多家大型百貨公司。雖然歷經幾百年的商業浪潮，但這些公司擅用創新和先進的經營理念，令其得以保持長久活力。

而對于國內商業來說，尤其是北京商業，自2003年第一塊招拍掛的購物中心──新中關購物中心面世以來，也只不過經過了短短12年的發展歷程，時間不算長，但在近年商業變革的急浪中，國內商業也經歷了不小的磨練。日新月異的商業潮流中，不乏大家耳熟能詳的關鍵詞，如體驗式、藝術人文、主題商業、O2O等。在不進則退的商業世界中，人們不禁提問：接下來的下一個關鍵詞會是哪個？新的商機在哪里？

甄仕奇對于國內商業未來發展指示了方向，他認為重點方向有兩個，一為服務的精細化，二為商品的豐富化。

甄仕奇表示：“商業業者要以全面滿足消費者的需求為己任，因此，其服務劃分必須更加精細，從多方面提升消費舒適度。這包括緊抓O2O和線上線下互動的契機，建立完善的會員信息系統，提供全國范圍內的貨品查詢丶快遞上門服務丶打通O2O與實體商業支付渠道，使其更好為商業服務。當然，無論線上線下，提供精準丶熱情周到的服務也是必須的。”

第二點則是商品的豐富化。甄仕奇說：“現有購物中心品牌同質化日趨嚴重，要打破僵局，就需要拓展多元化品牌，例如引入獨家國際品牌首次進入市場；打破區域限制，跨區域導入餐飲及休閑娛樂品牌；扶持本土設計及原創品牌，以及加強其他產業（如電影丶主題樂園）與零售業的互動。”

戴德梁行將攜手更多的品牌，將其引入到國內各個城市的購物中心內，助力實現商業市場的豐富化及繁榮。