經濟新常態下房地產企業轉型研究

【摘要】“新常態”時期，房地產企業發展面臨著轉型提質的要求。經濟增速下降、人口轉型以及行業生命周期的內在動力促使房地產企業加速轉型，呈現出“多元化”、“服務化”、“證券化”、“產業化”等趨勢特征。本文分析經濟“新常態”下，房地產企業尋求轉型的特征及趨勢，并提出引導房地產企業健康持續發展的政策方向。

【Abstract】Real Estate firms should deal with the same questions like growth upgrading. With the external pressure of macro-economic and demographic change， and the inner motive power of industry life cycle， the whole Real Estate industry is going to diversification， servitization， securitization and industrialization， etc. This paper analyzes the real estate firms’ activities seek to transform in the ‘new normal’ economy， and provide the suggestions could guide the Real Estate industry development healthy and sustainable.

【關鍵詞】房地產；企業轉型；房地產政策

中國經濟正在從高速增長的“舊常態”進入中高速增長的“新常態”。舊常態下的高增長主要依靠資本、人力和土地等要素投入，積累了產能過剩、區域二元發展、收入差距擴大、公共配套服務短缺與失衡等社會問題，并帶來資源環境壓力。新常態的增長動力更為多元，主要依靠經濟結構優化升級，創新驅動，但發展進程艱難曲折。

一、經濟新常態對房地產業的影響

舊常態下的房地產業迅速發展，同時也積累了不少矛盾和問題，如供應大于需求、庫存消化能力不足、住房分配不均、居住配套不完善、居住品質較低等。為應對新舊常態轉換的挑戰，中國政府提出“新型城鎮化”國家戰略，旨在通過產業轉移、鼓勵創新創業、加大公共配套和服務投入等措施協調區域發展，推動農村人口向城市轉移，促進服務業發展，進而激活消費潛力和增長動力。相比舊常態時期，新常態下房地產業的發展條件已經明顯變化，正在對房地產業發展產生著深刻的影響：

（一）房地產業面臨增長放緩的壓力

2014年以來，全國商品房銷售面積結束高增長出現同比下降，在2015年鼓勵住房消費政策刺激下，銷售面積增速也只恢復到個位數。商品房銷售增速放緩并非短期波動，而是趨勢性的。因為我國商品住房供求格局已經變化，住房短缺的局面已經基本結束。估計“十三五”時期新增商品住房需求仍有一定的增長空間，但難以回到過去十年高速增長的黃金時期。房地產業快速擴張發的展階段已接近尾聲，轉而進入穩定發展的成熟期。

（二）房地產市場分化日益加劇

長期來看，未來各城市房地產發展的空間很大程度上取決于城市產業發展和對提升城市功能的投資。這種分化趨勢一方面迫使房地產企業從單一業態的開發轉向綜合業態開發，對開發商和城市的實力都是一種考驗。一線城市和部分二線城市具有強大的人口集聚能力和相對較快的收入增長潛力，吸引著資金和需求不斷集聚；三、四線城市乃至小城鎮房地產市場將面臨人口增長減緩甚至是凈減少的局面，房地產市場發展前景不容樂觀。

（三）房地產業整體面臨資金壓力

房地產業增速減緩也意味著房地產資產價格增長空間受限，房地產業資本回報率和房地產投資回報率整體下降。房地產業從銀行貸款的難度日益加大。雖然具備實力的品牌房企加大了股權融資、債券融資、信托和資產管理等直接融資的比重，也在嘗試通過REITs、股權眾籌和P2P等新型融資工具突圍，但多數中小房企陷入了融資困境，特別是三、四線城市市場疲軟，中小房企很難從銀行獲得貸款，同時又難以承受信托、債券或P2P的高融資成本，面臨資金鏈斷裂的風險。

（四）房地產品質提升面臨成本壓力

城市資源環境壓力和城市功能提升要求房地產業升級建筑技術，加強產品設計，實現綠色節能環保，提升房屋品質，但是在目前較高的房價水平和有限的消費能力下，高品質住房不一定能獲得市場認可，專注技術和產品升級的企業也可能面臨逆向淘汰。

（五）“互聯網+”將開創房地產業發展新時代

近年來，“互聯網+”正在深刻改變著房地產業的格局。隨著“自雇型經濟”、“O2O模式”、“房屋眾籌”、“虛擬電商”、“互聯網金融”等新經濟模式的出現，“互聯網+”已經逐漸滲透房地產開發經營的各個環節。如SOHO的樓宇經濟、小米的國際青年公寓實現了開發商向運營商的轉型，房屋眾籌模式使業主和小投資者參與到購買土地、規劃設計、開發建設和銷售等多個環節，并能分享資產增值的收益，萬達集團與騰訊和百度的合作正在將物業資源與消費接口整合；Airbnb的房屋租賃社區使普通住宅可用于旅游住經營。“互聯網+”強化了房地產業與金融、資產管理、物業服務的相互滲透，為房地產轉型帶來機遇。

二、房地產企業轉型升級的方向

行業周期中的企業總是要面臨不斷變化的市場，作出適應競爭的調整，新常態給房地產行業帶來挑戰的同時，也創造了機遇，預示著房地產業轉型升級的方向：

（一）從房屋建造為主向綜合服務升級

行業轉型首先要區分房屋購買和房屋消費。在商品房30-70年的生命周期中，開發銷售約3-5年，而住房消費則包括除了購買之外的裝修、改造、物業服務、轉售和租賃、抵押融資等具有“長尾效應”的消費活動。從產業結構上看，開發建設屬于第二產業，而其他活動屬于第三產業；從價值鏈來看，前者附加值較低，后者附加值較高；從要素投入上看，前者依靠資金、土地和勞動力，資本密集，后者依靠智力、管理和經驗積累，勞動密集。

我國不乏前瞻性的房地產開發商向服務商轉變的案例。例如SOHO中國在2013年就在北京上海等城市推出可靈活租賃的高質量、高水準辦公物業服務。這種趨勢在近年來日趨明顯，例如萬科提出的“城市配套運營商戰略”、綠地集團提出的“綜合地產運營商”戰略和遠洋地產提出的“住宅開發、不動產開發投資、房地產金融、客戶服務四元業務格局”，均預示著地產開發商開拓房屋服務性業務的方向。

（二）積極參與產城一體化發展

我國自2010年以來，批準成立了13個國家級新區，如上海浦東、天津濱海、重慶兩江等，這些新區在結合自身區域經濟和地方特點，以產業先行、產城融合為目標，通過基礎設施投資和公共配套建設，吸引企業、研發機構、醫院和學校等要素聚集，推動城市建設，實現城鎮化。除了國家級新區之外，在中心城市的周邊也存在產程融合發展的“白地”，為房地產發展帶來了廣闊的機遇。例如，綠地集團在北京市房山區打造的京津企業服務平臺，創新運營樓宇經濟的“房山模式”，承接產業轉型升級，實現產城協同發展。

（三）房地產業態多元化發展

隨著需求和創業的多元化，對房地產空間的需求也日益多樣，如養老地產、旅游地產、產業地產、創意空間等。上述大的地產類型又可對業態進一步細分，如養老地產有社區養老、居家養老、機構養老、療養養老等多種業態；產業地產中出現了電商用房、都市工業等新興業態。即使是傳統的居住和商業地產，也出現了商住融合的趨勢。多元化地產最終強調的是功能設計、商業服務，而非物業本身，其發展的前景仍然依托房地產業服務能力的提升。

（四）嘗試房地產資產證券化融資

受銀行對房地產業態度趨向保守的影響，房地產間接融資的比重不斷下降，房地產業融資模式出現了轉變。為充分盤活利用不動產資產，品牌房企已經開始資產證券化的突圍。2015年來，萬科、綠地、萬達、中信、銀泰等龍頭房企，均推出專屬的類REITs理財產品。資產證券化更大的積極意義是，有效解決了房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產開發運營。通過REITs的分級技術，不同風險偏好的資金將會流向商業地產運作的不同環節，進而實現資金的風險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經營績效規模化溢價高的項目，促進商業地產行業的經營趨向精細化運作。

（五）創新租賃服務模式

租賃市場是房地產市場的重要組成部分。相對于發達國家，我國住房租賃市場發展滯后，但是隨著房價增速放緩，住房回歸居住屬性，租房市場將引來發展的機遇期。我國住房租房市場存在著誠信缺失和服務水平低等問題，但傳統的地產中介并沒有意愿和動力解決這一問題。新的住房租賃企業，如鏈接地產、丁丁租房、火炬租房、愛屋吉屋等，通過建立租房社區、提供附加值服務正在謀求解決上述問題。如鏈家地產的“自如公寓”產品，通過租賃代理合約將分散的房源集中起來加以管理和經營。對業主提供全程托管服務，返回穩定的租金收益；對租戶提供經過二次設計裝修的產品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業等增值服務，是對存量房源重新定位、加工，再向市場投放的居住服務，強烈的體現了以用戶為核心的思維。

三、引導房地產業轉型升級的支持政策

十八屆三中全會以后，中央提出“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”。中國住房制度的市場化進程，是房地產政策從直接行政干預轉向經濟和法律手段規制的過程。在新舊常態轉換時期，房地產作為過去的支柱產業在經濟增長中仍然占有較大比重，新的經濟增長動力和熱點行業還沒有出現。因此，在當前“三期疊加”的時期，房地產政策既要銜接過去的調控資政策，又要引導啟動行業的轉型升級。

（一）減少行政干預，完善市場調節機制

目前，全國各地正在逐步取消直接的行政性干預措施。但是從2015年以來的情況看，房地產市場出現“虹吸現象”地區間、城市間房地產市場分化日益加劇，資金、需求不斷向一線城市和二線熱點城市聚集，房地產投資和土地市場依然高漲，仍然存在濃厚的投資投機氛圍；三、四線城市資金和需求加速流失，市場面臨進一步萎靡的風險。在當前脆弱的市場環境下，行政干預要穩妥有序退出，即要防止個別城市市場惡性反彈，對于局部地區還要保留必要的干預措施，。同時，要加快稅收、信貸等制度政策完善出臺，更好發揮經濟手段對市場的調節作用。還要加強對房地產開發企業和經紀機構行為和住房質量的監管，維護市場秩序，提高服務水平。

（二）完善房地產金融體系

我國房地產從開發到消費的融資主要依靠以銀行為主的信貸體系，使房地產市場隨著貨幣政策和貨幣市場變動而出現較大波動。降息降準、貨幣超發是催熱中國房地產的主要因素之一。近期，出于對風險控制的考慮，銀行對房地產貸款的態度趨于謹慎，中小房企陷入資金鏈斷裂的困境，利差收窄也使銀行減少了住房按揭貸款的供應。總體來看，目前的住房金融體制在過熱時期加大了房地產市場的波動，在偏冷時期又抑制了市場的恢復。

對房地產金融體系的完善可分為兩個方面：一是依托資產證券化，盤活房地產資產，吸引社會資本進入房地產開發和經營領域，提高房地產經營的精細化度，提升大中城市房地產發展水平；二是擴大住房公積金的歸集范圍，依托公積金的繳存和貸款體系建立獨立于商業銀行的住房信貸體系，允許公積金用于具有公益性質的房地產開發貸款，支持中小城市的房地產發展。

（三）嚴格住房質量標準提高行業門檻

技術創新只有為企業產生利潤才會被市場接納。住宅產業化、綠色節能技術能夠在美國、日本等國家推進的主要原因，是因為能夠提高建筑效率，降低建筑能耗和材料消耗，最終為企業創造利潤。而企業愿意投入建筑技術研發、提高建筑品質的根本原因是能帶來利潤。同時，也有賴于鼓勵“高價值、高質量”的“向上競爭”的行業氛圍。我國房地產行業存在依靠“低價格、低質量”的“向下競爭”，這種環境下，敢于采用新技術、新材料的房屋產品在走向規模化之前，可能會因成果過高內遭遇市場的“逆淘汰”。要糾正這種市場失靈，需要設置行業門檻和產品質量標準，使產能落后的企業退出市場。

（四）培育租賃市場并允許存量房靈活使用

在長期“重購買、輕租賃”的導向下，我國住房體系出現了交易市場飽和、購房需求透支、租賃市場發展滯后的局面。短期看，鼓勵住房租賃能夠減少存量房空置，減緩開發商資金壓力；長期來看，培育住房租賃市場是完善住房消費梯度，健全住房供應體系的必要舉措。我國房屋租賃市場仍有較大潛力，而“互聯網+”也為住房租賃市場提供了新的模式和工具。近年來，互聯網企業、地產商和經紀機構加大了對住房租賃市場的布局，市場前景良好。但是我國目前仍然存在兩個方面的行政因素，制約著房屋租賃市場的發展。一是完善房屋租賃稅收政策。為鼓勵空置房屋的出租，建議采取對空置房征稅、對出租房屋減免的稅制，并采用主動申報制度。即將推出的營業稅改增值稅、房地產稅等制度也應納入類似的制度設計。二是允許房屋多用途利用。跨界地產對房屋功能的需求混合多變，為了適應這種需求，空間的功能也應該是多樣化的。建議調整根據土地性質規定房屋用途的政策，允許房產業態的調整，以契合新型的需求。

（五）實施因地制宜的差異化政策

房地產市場是地方性的市場，城市是房地產發展的直接受益者。房地產發展滯后，或城市配套不完善，將降低城市對外來人口的吸引力；而城市過度擁擠，房價（租金）過高，需求容納力不足，營商居住成本過高，又會提高城市對外來人口的排斥力。隨著人口紅利結束和人口流動更自由，城市必須尋求房地產市場的平衡，以保持城市的競爭力。基于這種思考，房地產調控的行政、金融、稅收政策應該給予地方政府更大的裁量空間。

參考文獻：

[1].艾經緯，“房市2015年危險信號：購房適齡人口達峰值”，第一財經日報，2014.12.05。

[2].曹云建、陳頎，“人均GDP3000美元后經濟社會發展趨勢分析”，成都行政學院學報， 2008年第3期。

[3].楊現領，“存量房時代的互聯網生意”，中國房地產業，2015年Z1期。

[4].郭增利，“讓商業地產回歸城市配套屬性”，中國房地產業，2014年Z1期。

[5].李東宸，“新型城鎮化中房地產業的發展機會”，上海房地，2015年第4期。