控制性詳細規劃與房地產開發研究

【摘要】伴隨著我國城市化建設進程不斷加快，對城市規劃與發展提出了更嚴的要求。控制性詳細規劃是應城市發展而出臺的一項規劃政策，彌補了傳統總體規劃太粗、修建性詳細規劃太細的空白，對房地產開發具有較強的控制和指導作用。房地產開發是城市建設和發展的重要組成部分，為城市發展和城市化建設發揮了重要作用。然而，大量的房地產事業的發展在某種程度上嚴重阻礙了城市規劃的有序發展，而城市規劃又嚴重束縛了房地產開發，使得城市規劃和房地產開發之間的矛盾逐漸加深。本文就控制性詳細規劃與房地產開發之間的聯系和作用，以及發展策略進行了分析。建議粗淺，僅供參考。

【關鍵詞】控制性詳細規劃；房地產開發；研究

引言

控制性詳細規劃是上世紀90年代出臺的以城市總體規劃或分區規劃為依據，控制建設用地性質、使用強度、空間環境、道路和工程管線控制的規劃。控制性詳細規劃的出臺，彌補了城市總體規劃和修建性詳細規劃之間的空白，它能有效地結合城市規劃管理體系和土地市場操作，是引導和控制城市建設項目的主要手段。過去房地產開發的隨意性不改給控制性詳細規劃帶來重大影響，如何處理好控制性詳細規劃與房地產開發之間的關系，對于城市發展和建設具有重要意義。

一、控制性詳細規劃對房地產開發的作用

城市政府有關部門在編制城市內控制性詳細規劃要根據本地實際情況，結合城市空間布局、規劃管理要求、社區邊界、城鄉建設要求，將城市建設區域劃分若干個控制單元，編制單元控制計劃，各控制單元并非相對獨立，要結合統一，以城市規劃為方向，確定區域控制性詳細規劃。控制性詳細規劃對房地產開發的作用應包括以下四種：一是對房地產開發土地使用具體功能控制要求；二是對房地產開發規劃的建筑容積率、建筑高度、建筑密度以及綠地占有面積等有地指標的控制；三是對建筑的基礎公共設施、服務設施、安全設施以及地下鋪設管線的控制和指導；四是對房地產開發用地界線控制、綠地范圍控制、歷史文化街和歷史文明保護建筑保護界線控制，地表水體保護和控制地域界線等控制。

二、控制性詳細規劃與房地產開發之間的內在聯系

房地產開發作為城市發展建設的重要組成部分，成為我國現代化城市建設的開發者和建設者，助推著我國城市化建設的快速發展，房地產開發的發展與狀態雖然成體現出城市的發展速度，但也與城市建設的另一項內容，即控制性詳細規劃發生矛盾與沖突，如果沒有控制性詳細規劃，就是城市化建設沒有方向，是與我國和諧社會建設與發展背道而馳的。所以，要重視控制性詳細規劃與房地產開發之間的關系，抓住兩者的特點，改善兩者關系，是促進城市發展的必由之路。

從城市建設的宏觀角度分析，控制性詳細規劃與房地產開發有必然本質聯系，首先兩者具有共同的服務理念。都服務于人們的社會出行和休閑居住的，對人們的生活環境改善有獨特的促進作用，滿足人民生活需要。其次兩者對城市快速發展及城市化水平具有重要的推動作用。具體來說，有以下兩個方面內容：一是房地產開發受到城市規劃部門管制。依照我國城市建設法規，城市土地使用和建設必須由城市規劃部門審批和管理，其土地建設與開發使用都必須經過嚴格的審批和規劃，違規建設則屬于私建濫建。二是房地產開發使用必須符合控制性詳細規劃內容。用地審批并不是將地賣給開發者，任由開發者建設和使用。而是開發商必須按照政府控制性詳細規劃確定建設內容和建設等級，合理規劃建設內容，審批后不得任意更改建設項目。

三、控制性詳細規劃與房地產開發策略分析

1.共同方向，共同努力。從可持續發展的角度來說，控制性詳細規劃與房地產開發具有共同建設城市、服務社會、服務人民的共同目的，兩者要本著和諧發展的理念來進行控制性詳細規劃和房地產開發建設的管理，站在城市化發展大局角度考慮規劃與建設，找出自身發展中存在的不足，不斷進行整改和完善，最大限度提高工作效率、實現城市建設科學發展，運用信息化管理模式，提高管理水平，提升管理效果，共同為城市建設努力。

2.重視規劃，加強監督。城市規劃相關部門和工作人員，要本著服務人民、服務發展、服務社會的理念，站在發展的角度結合城市實際情況進行控制性詳細規劃，在制定規劃中，站在大局角度研究制定詳細規劃。一旦規劃制定并實施后，具有一定的法律效應，規劃必須具有法律基礎保證，房地產開發必須在相關部門的指導和監督下進行開發工作，開發項目商必須按照審批項目進行，并對建設內容公眾，接受人民群眾的監督。

3.發揮功能，合理調控。房地產開發商要重視城市小區的開發建設，豐富小區功能。城市小區功能的劃分與實現對房地產開發具有很重要意義，傳統城市小區往往只想體現居住的功能，沒有體現出綜合功能，隨著人們生活水平不斷提高，社會生活不斷發展，人們越來越講究生活的舒適性，新型小區的功能逐漸豐富和綜合化，能滿足人們日益增長的物質文化和精神文化需求，對人們生活水平的改善有積極促進作用。同時，在房地產開發的同時，控制性詳細規劃要全面展開，力求整體調控和發展，實現城市建設工作全面開展，這樣，既避免了二者之間的矛盾與沖突，也在建設過程中互相調控與改進。

結語

隨著城市化進程加快，城市建設市場化發展和法制化建設，控制性詳細規劃的作用顯得尤為重要，在當前的發展趨勢下，房地產開發與控制性詳細規劃必然產生各種聯系，房地產開發要絕對服從控制性詳細規劃的要求，在要求框架內進行規模開發建設。控制性詳細規劃要發揮好控制與引導作用，通過對城市空間和社會資源的合理分配，將城市建設各項活動限定在城市規劃所確定的范圍內，真正成為實現城市整體經濟效益和社會效益的重要保障。

參考文獻

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