對房地產經營的風險管理策略研究

【摘要】我國政府在房地產市場中的宏觀調控是不可或缺的，尤其是近年來，房價的不斷攀升，使得政府通過出臺相應的政策進行規范以及干預是十分必要的。文章基于政府宏觀調控的角度，對房地產經營中存在的風險因素以及具體的應對策略進行了相關探討。

【關鍵詞】房地產行業；風險管理；宏觀調控

城市化進程的快速發展為房地產行業的蓬勃展開奠定了良好的基礎，房地產行業在我國國民經濟中占據重要位置，并發揮著重要的作用。然而近年來，房地產行業在迅猛發展的同時也呈現出現諸多問題，例如房地產的過快投資、投機行為以及房價出現非理性的飆升的現象，使得政府必須采取必要的措施對其進行規范和約束，以便于引導房地產行業逐步回歸到理性的狀態中。

一、房地產市場目前面臨的問題和風險

房地產作為我國國民經濟以及社會發展的重要基礎和前提，一是其能夠為社會經濟以及社會活動提供必要的構成要素，二是，其能夠有效改善居民的生活水平和品質。然而目前房地產行業在發展中依然暴露出諸多的弊端。

（一）過度依賴于銀行貸款，促使房地產投資風險轉嫁到商業銀行

目前，在房地產開發資金的來源中，其自籌的資金來源于商品房的銷售收入。而商品房的銷售收入大部分來自于購房者的銀行按揭貸款。按照目前首付的30%來計算，也就意味著房地產企業大約有70%的自籌資金都來源于銀行的貸款。這種現象就使得房地產企業過度的依賴于銀行貸款，若房地產市場狀況不佳，房地產企業的資金鏈條一旦出現問題，則必然會引發諸多問題。同時導致銀行出現大量的房地產壞賬，使得銀行成為了房地產商損失的第三方承擔者。

（二）二三線城市房地產庫存存在過剩現象

近年來，隨著政府在房地產行業中宏觀調控力度的增強，使得房價基本趨于穩定。但是受我國區域經濟不平衡等因素的影響，在二三線城市中依然存在較多房產庫存，甚至在部分城市中還出現了“空城”和“鬼城”等現象，這就要求政府依據實際狀況，合理選用調控措施，例如降低首付比例，加大公積金貸款力度等措施，不斷促進二三線城市中房產庫存的消化步伐，進而為房地產行業的進一步健康發展創造良好的市場環境。

（三）“假按揭”現象凸顯的道德風險

假按揭也是目前在個人住房貸款中較為凸顯的風險現象。具體表現為：個人房地產貸款過程中，部分銀行經辦人員不具備足夠的風險意識，對于貸款資料的審查流于形式，未嚴格審核資料的真實性和合法性。同時部分銀行貸款之后的管理較為混亂，缺乏必要的風險預警措施。由于上述現象的存在，導致部分房地產商將假按揭作為融資的一種渠道，部分不良開發商由于難以賣出房屋，最終選擇攜款潛逃，造成極為惡劣的社會影響，并加重了商業銀行的壞賬。

（四）房地產中部分新政的實施條件不還完全具備

雖然目前國家為提升促使房地產行業回歸到理性的狀態中，開始研討部分新政，例如房產稅等。但是這些新政在具體實施中還缺乏一些條件。主要表現在：二套房的認定標準難以執行；非本地房貸的界定對象還不夠周全，易于誤傷到部分購房者；房地產行業的行政管理還不夠規范，不利于房貸業務的健康發展。

二、促進房地產市場健康發展的對策建議

（一）加強房地產市場管理力度，把好土地源頭關

近幾年，面對著不斷飆升的高房價，給百姓的生活帶來了巨大的壓力。單純依靠市場經濟條件難以促使房地產行業回歸到理性狀態中，因此必須借助于政府的宏觀調控措施。目前政府針對房地產市場的宏觀調控逐漸過渡為以法制手段為主。同時政府應做好土地征收等關口，結合城市具體特點，制定更加切合實際和嚴禁的土地管理制度。實現建設用地的合理有效控制，同時做好年度土地供應的計劃，進而構建出較為全面和完善的土地產權制度。

（二）重點打擊投機行為，逐步完善財產稅制度

由于在房地產資源中存在無效配置的現狀，這就催生了以投機為目的的財產集聚以及沉淀，并加速了投機行為的發展。例如在城市中，有很多人不僅擁有一套房產，還擁有多套房產，這些以投機為目的的人通過故意抬高房價等方式來實現自身經濟利益的增加。因此政府需通過適時改革以及完善財產稅制度來有效抑制投機性炒房的行為，確保房地產市場回歸到理性狀態中。

（三）應用差別化引導市場，加快金融創新步伐

我國地大物博，且區域經濟發展不平衡現象極為突出，東南沿海城市經濟發展水平明顯高于西北內陸城市。這也就要求政府在進行宏觀調控的時候，不能全部“一刀切”，而是應該結合具體狀況，運用差別化的市場引導政策，實現區域間房地產市場的均衡發展。同時，還應該不斷豐富金融產品的品種，并不斷推動金融行業走創新之路。

（四）加強信貸管控，防范房地產信貸風險

政府需通過規范房地產貸款等措施，來最大限度的降低商業銀行的風險。銀行應嚴格遵循“三個辦法，一個指引”等貸款的新規政策，以避免信貸資金被挪用現象的發生。其中需重點做好保障性住房建設資金的監管力度。

（五）為房地產的健康發展營造優良的市場環境

為化解房地產市場經營風險，塑造一個良好的市場經營環境。政府應合理簡化房地產開發的相關審批程序，切實提升辦事效率，提高整體服務水平，為房地產的健康發展塑造良好的市場環境。

（六）做好保障性住房的規劃建設工作，提升保障性住房的覆蓋面積

為全面提升廣大人民群眾的生活居住水平，政府應合理規劃建設保障性住房，并盡可能的擴大保障性住房的覆蓋面。同時構建廉租房、經濟適用房、公共租賃房的相關建設計劃，完善二手房市場以及住房租賃市場的相關制度。此外還應該加快城中村和危房等的改造力度，盡可能的滿足低收入群體的住房需求。

總之，政府在房地產市場中起到不可或缺的重要作用。政府通過頒布出臺一系列的政策法規，能夠有效規范和約束房地產市場，抑制投機炒房行為，促進區域房地產市場的均衡發展。同時有利于促進二三線城市過剩庫存的清理力度，最終在全面提升廣大人民群眾的住房需求、住房品質的前提下，營造良好的市場環境，最終促進房地產企業的健康可持續發展。

參考文獻

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