關于房地產行業的財務分析

【摘要】近年，我國房地產行業發展迅猛，財務風險問題也隨之爆發出來，引起了國家與社會的關注。我國房地產行業財務風險由外部風險與內部風險構成，在財務管理過程中還存在一定的不足，為了有效的防范房地產行業財務風險，提出了相對應的解決對策，旨在將房地產行業財務風險降至最低。

【關鍵詞】房地產行業；財務風險；措施

隨著房地產行業的迅猛發展，競爭逐漸加強，外部環境、內部管理等都可能帶來嚴重影響。尤其是房地產行業具有資金密集的特點，最易出現財務風險，為了對房地產財務風險進行合理規避，國家也加大了對房地產行業的宏觀調控。

一、我國房地產行業財務風險現狀

1.財務風險類型

房地產行業財務風險主要包括兩大類：外部風險、內部風險。市場變化、政策調控都是典型的房地產行業外部風險[1]。近年房價的不斷攀升，使得眾多人紛紛投入了房地產行業，加之消費者需求的變化，使得房屋大量積壓，無形中加劇了房地產商的競爭，房地產行業財務風險也日趨增長。國家政策也給房地產行業帶來了諸多政策風險，對房地產行業的宏觀調控，有效的降低了房地產投資增速。據國家統計局數據顯示，2012年房地產開發總投資為71804億元，比上年實際增長14.9%，成為近年來投資增速的次新低，給房地產行業帶來了一定的籌資風險。

除了無法避免的外部風險外，房地產行業的內部風險也不可小覷，內部資產結構不合理、公司治理無方、財務管理混亂等都會誘發財務風險。房地產行業投資金額較大，多是通過銀行貸款實現的，因此多數房地產企業資產負債率都在70%以上，更有超過100%的房地產企業，具有極大的償債風險隱患。而管理水平低下，財務管理不嚴格等也加大了房地產行業的財務風險。

2.財務風險管理現狀

我國房地產行業的財務風險不是一蹴而就的，而是在長時間演變過程中逐漸出現的，加之導致財務風險的因素眾多，因此，房地產行業財務風險呈現出積累性、復雜性的特點。通過近年我國房地產企業相關資料分析，發現在財務風險管理上存在以下問題：

首先，房地產企業資產規模大，引發了高負債率。從下表1可以明顯看出，2008年資產是109842.16億元，到2012年就增長到351858.65億元，增長了242016.49億元，相當于220.3%，負債率也在逐步增大，2012年為75.2%[2]。由此可見，我國房地產行業投資規模過大，負債率較高，增大了財務風險概率。

其次，資產結構單一，存貨過多。房地產行業資金投入大，且周轉相對緩慢，自由資金較少，使得房地產行業的資產結構過于單一，存貨所占比例最大。房地產行業這一特殊的資產結構，往往會因資金周轉不靈而出現財務風險。

最后，缺乏風險意識，財務人員素質偏低[3]。由于我國房地產行業起步較晚，許多房地產企業都缺乏完善的財務管理制度，認為財務管理就是單純的會計核算，缺乏對企業資金的全面管理。同時，房地產企業財務管理人員的工作過于表面化，許多都未達到相關規范要求，加上本身素質較低，風險意識淡薄，難以進行專業的數據分析，也就難以為企業決策提供切實的建議，誘發了財務風險。

二、應對房地產行業財務風險的措施分析

1.控制資產擴張規模，降低資產負債率

資產擴張是促進房地產行業發展的重要途徑，最常見的資產擴張方式是籌資，這是外來資產。經營創造是由房地產企業自身通過投資、經營等獲得的利潤，也是資產擴張的一種方式。然而近年來資金規模擴張過大，在帶來房地產行業發展的同時，也帶來了高負債率，必須進行一定的調控規劃。同時無論是籌資，還是經營創造的資產擴張方式都具有一定的風險，必須將二者結合，選擇資金成本最少的方式籌資，并逐步增加企業的經營收入。這樣可以得到更多資產，在一定程度上還能控制企業負債率。

2.優化資產結構，拓寬籌資渠道.

房地產行業投資規模較大，且籌資較為困難，相對的自由資金較少，為了預防財務風險，必須拓寬房地產行業籌資渠道，進一步加強資金管理意識，優化資產結構，以保障具有足夠的自由資金。在資金籌集方式上，除了傳統的銀行信貸外，還可以通過典當、民間融資、產權交易、合作開發等方式實現。只有通過對籌資成本進行分析，選擇最適合的籌資方法，才能將財務風險降低[4]。當然還可以在不影響企業發展的同時，利用自由資金進行投資，增加資金的使用效率，便于效益最大化。

3.加強風險意識，提升財務人員綜合素質

房地產管理人員與財務人員必須充分認識到房地產行業的高收益、高風險特點，樹立一定的風險意識。這樣利于對財務風險的預測及防范，共同對房地產企業的財務風險進行管理[5]。同時，房地產企業高層作為領導，必須以身作則，做好表率作用，努力提高自身的管理決策水平，全面把握對房地產市場的分析，提高財務信息質量。當然，財務人員作為房地產企業財務風險管理的直接參與者，必須樹立一定的風險意識，并通過不斷的學習，逐步提高自身綜合素質，這是實現財務風險管理的關鍵。

三、結語

綜上所述，房地產行業財務風險是由外部和內部因素共同導致的，表現出了資產規模大、負債率高、資產結構單一、風險意識淡薄、素質偏低等問題。因此，采用一定的解決措施，加大對房地產行業財務風險的防范是房地產行業發展的重要途徑。

參考文獻：

[1]李紹奎.房地產行業財務風險評價研究[J].財經界，2013（15）：209.

[2]陳舒琴.房地產行業財務風險的防范研究[J].商，2015（11）：265.

[3]賈守華，高萍.析房地產行業財務風險的成因及防范[J].中國集體經濟，2014（30）：142-143.

[4]韓樹磊.論房地產行業財務風險[J].現代營銷，2013（3）：64-65.

[5]陳文秀.我國房地產行業財務風險研究[J].中國電子商務，2014（11）：190.