宏觀調控對房地產企業盈余管理的影響

【摘要】在我國，房地產行業依舊是一個十分重要的基礎性行業，其發展動向必將會對我國的國計民生產生直接影響，所以務必要讓我國房地產行業健康、合理地發展。為了達到這個目的，我國政府根據房地產行業的實際情況不斷出臺各種調控政策，這不僅對市場總體的發展有較好的引導作用，也將會對房地產企業產生不同程度的影響。本文將會針對我國宏觀調控對房地產企業盈余管理所造成的影響進行簡單的分析和研究。

【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；盈余管理

一、前言

幾年來，我國政府已經意識到房地產行業對我國市場經濟發展的重要性和促進作用，根據我國房地產的實際情況積極出臺了很多關于房地產行業宏觀調控的政策，爭取為房地產行業創建一個健康、平穩的發展環境。這些政策對我國房地產企業盈余管理工作都產生了不同程度的影響，本文將會從會計學的角度，對此進行簡單的探究和分析。

二、盈余管理的概念及其主要目的

從經濟收益觀的角度來分析，盈余管理是企業的管理層通過會計政策的可選擇性，來謀求自身利益或企業價值的最大化。直到上世紀90年代后期，我國數名經濟學界學者在國外學者的基礎上，并根據我國房地產企業的盈余管理現狀進行了深入的分析，最終初步確定盈余管理是房地產企業為了實現自身價值的最大化，影響投資者對企業所作出的決策，在我國會計準則和法律法規允許的范圍內，通過合理選擇會計政策和會計方法，對房地產企業的財務報表進行粉飾的行為。開展盈余管理工作的主要目的是為了避免房地產企業在經營過程中出現虧損或者退市的情況，幫助經營情況不佳的企業為了能夠盡快獲得銀行對其的貸款，對房地產企業的會計信息和財務報表進行修正，滿足銀行的貸款要求，甚至還可以根據企業所得稅費用的實際情況，適當減少所得稅的成本。所以總的來說，房地產企業合理進行盈余管理，能夠幫助企業獲取最大化的經濟利益，并實現企業價值。

三、宏觀調控對房地產企業盈余管理的影響

我國大部分房地產企業都出現了盈余操縱的現象，這主要是由于政府對這種現象的監管力度不足，工作不到位。為了令房地產行業能夠在健康、平穩的環境中發展，政府正不斷針對我國房地產發展特點和存在的弊端，積極制訂并出臺各種調控政策，這些政策或多或少都會對我國房地產企業的盈余管理工作產生不同程度的影響。

（一）我國宏觀調控的主要方向

自從我國房地產行業繁榮發展后，我國多地房價不斷上漲，尤其是經濟發達的地區及城市，大多都出現房地產市場投資過熱的局面，為了能夠穩定控制我國房地產行業及市場的健康、平穩發展，我國自2003年開始積極出臺各種宏觀調控政策，其主要方向可以分為四個：

（1）信貸措施：包括提高房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例、加強房地產貸款的風險管理、上調存貸款利率、上調第二套住房貸款首付款比例等；

（2）限制外資措施：包括頒布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，重新修訂《外商投資產業指導目錄》在房地產方面的規定等；

（3）稅收措施：包括征收個人二手房轉讓所得稅、實質性征收土地增值稅、加強住房營業稅征收管理等；

（4）規范土地出讓措施：包括加強對房地產開發土地供應的調控、切實落實最嚴格的耕地保護制度、嚴格審批各類非農建設用地等。

由此可見，房地產企業的利潤水平在政府價格管制決策中就是一個重要而敏感的角色。為應對政府部門的抑制政策，房地產公司有必要加強盈余管理，降低企業利潤會計數據，以規避政治成本。

（二）宏觀調控對房地產企業盈余管理的影響

（1）政治成本與盈余管理的關系

對于某些容易受到政府嚴格監管，企業經營成本較高的的行業，大部分企業都會有著較為強烈的負向盈余管理的動機，以逃避政府的監管。早在1990年海灣危機期間，外國學者對石油公司面對油價上漲而作出的會計反應進行研究，經過收集數據并對其進行分析可得，煉油公司在1990年第三季度和第四季度通過存貨和特殊應計項目來調減盈余，以降低非正常的大額盈余增長帶來政治成本。盡管政治成本假說在國外已經發展多年，并得到了廣泛驗證，但我國一部分學者認為政治成本假說在我國無法得到驗證，公司規模對會計政策選擇無顯著影響，因為大公司的財務制度可能更健全，政府對其財務監管的力度可能更大，這或許抵消了大公司操縱會計政策選擇的力度。也有學者從自愿性會計政策變更的層面，結合我國向市場經濟轉型的經濟背景，分析了宏觀調控對上市公司的影響機制，認為規模較大的上市公司越愿意進行收益平滑。

（2）政策鼓勵和緊縮年份與房地產企業盈余管理的關系

當我國房地產價格增長過快時，上市公司可能更有可能進行向下的盈余管理工作。這主要是因為房地產行業發展過熱時，政府可能出臺一系列政策加以管制，而政策出臺的依據一方面可能是市場上房地產的價格，而另一方面可能是房地產企業的利潤。房地產的價格越高，房地產企業的利潤越大，政府可能會為了限制房地產行業獲得暴利而加以調控。

（3）管理層的變更與房地產企業盈余管理的關系

一般地，房地產企業的管理層發生變更將會改變企業的生產經營方針和投資融資策略，這些改變往往會令房地產企業原有的資產價值出現貶損。而新管理者為了能更好地完成房地產企業未來的盈利目標，因而會與原管理者劃清經營責任界限，這種責任的劃清往往會進行相應的盈余管理。

四、結言

綜上所述，我國大部分房地產企業在進行盈余管理工作的時候，都是根據我國宏觀政策調控作為參考指標的，而且國企或非國企對政治成本敏感程度不同，不同性質的房地產所采取盈余管理工作的程度也會不一樣。但是為了能夠令我國房地產行業健康、平穩地發展，政府應該充分發揮對房地產市場的引導作用，對房地產企業進行盈余管理進行合理的控制，才能夠維持房地產行業的健康運行秩序，促進我國房地產行業的發展。

參考文獻：

[1]邱月.政府調控對中國房地產企業盈余管理的影響[J].時代金融.2014（15）

[2]董素銘.新一輪宏觀調控對房地產企業的影響[J].上海房地.2012（11）

[3]柳紅.宏觀調控背景下房地產企業財務管理面臨的風險及其防控[J].現代經濟信息.2013（23）