試述房地產項目開發過程中的質量管理

【摘要】眾所周知，房地產項目的開發是一個非常復雜的過程，不僅表現在周期長，還有資金大見效慢等特點。這在個過程中，每個環節都會影響整個工程的進度。現在很多房地產企業都是負債經營，個人認為，主要是在開發過程中的質量管理是起到關鍵作用。做好房地產項目開發過程的質量管理是整個工作的重中之重。

【關鍵詞】房地產項目開發；建筑工程質量；工程質量管理

一、質量管理定義

質量管理是指在質量方面指揮和控制組織協調的活動。質量管理，通常包括制定質量方針和質量目標以及質量策劃、質量控制、質量保證和質量改進。在房地產開發項目中的質量管理包括：房地產項目設計階段的質量控制；房地產項目招標過程中的質量控制；房地產項目施工過程中的質量管理和房地產項目驗收階段的質量管理等幾個部分。

二、房地產項目設計階段的質量控制

房地產項目設計階段一般有如下幾個環節：即設計規劃條件論證，前期的可行性報告研究調查，市場調查，項目產品的市場定位等。做好前期的資料收集，對以后的施工有不可估量的作用。房地產項目在設計階段質量控制應以計劃任務書為基準，在任務書中一定要以前期的決策，規劃的設計條件和以往的工程記錄指標為依據，不能豪無根據的隨意編寫。我們為了有效的提高項目質量，必須對設計進行實時的跟蹤，由專人進行記錄。當設計過程中的某個階段完成時，項目主管人員應對設計的任務標書，招標文件、設計合同，以及設計文案進行詳細考核。在審查過程中，特別要注意過分設計和設計不足兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差；設計不足，存在隱患或使功能性降低。

要在房地產項目開發過程中能夠有效的實現質量管理，個人認為還要建立領導責任制。設計部門的主管要在上一級的領導下，對設計過程進行管理。時時關注每個環節的動態，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求；同時還有積極組織設計策劃，并將策劃結論編入設計要求；做好各個環節的銜接工作，不要讓任何環節脫軌；負責組織設計的人員應按各專業的綜合技術方案進行技術審查和協調，確保綜合技術方案的科學性、合理性，并保證能夠順利實施；負責組織或監督檢查的人員要及時根據各階段的設計要求進行實時監督。在房地產項目開發過程中的過程管理中，我們還應采取相應的組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施，保證設計質量在受控狀態下進行。

三、房地產項目招標過程中的質量控制

1、控制要點：獲取競爭性低價成本，盡量采用工程量清單方集中采購。

2、控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原。

3、主要管理措施

在房地產項目中招標一般主要包括設備材料采購和施工招投標兩個方面。施工單位進行招標，主要是通過招投標來選擇符合條件的開發商和材料供應單位和供應商，選擇好的開發商及材料供應商對工程項目投資乃至質量、工程進度的控制以及整個工程都有至關重要的作用。

四、房地產項目施工過程中的質量管理

項目進行到在工程施工階段，這就標志著工程設計階段已經完成，大部分細節也做到了很好的準備。并且也同時完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據有關資料統計說明，在這一階段影響工程投資的可能性不大。除此之外，在施工階段要加強對合同的管理，重點加強施工現場的動態管理。具體表現在如下幾個方面：

1、控制要點：施工管理

2、控制原則：權力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認原則。

3、主要控制措施

1）抓好合同管理，避免工程索賠

合同管理在整個工程中是非常主要的，一些單位往往為了獲取更大的利潤，經常采取“低價中標，索賠贏利”方式進行竟標。我們要杜絕這種不良現象的發生，同時更要時刻提防，嚴格審核工程變更。從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，時時進行監督，以減少不必要的工程費用支出。

2）盡量減少設計變更

由于工程本身的特性和一些外在因素會有一些變更，如設計、或者工程質量與圖紙不符、市場供應材料規格和設計標準不符合等等。

3）嚴格現場簽證管理

現場簽證在工程施工過程中是非常常見的一種行為，但是往往很多人根據這種常見的行為做一些有損于工程的行為，這給工程結算帶來非常大的麻煩。更有甚者給我們帶來很多的經濟利益損失。所以我們一定要嚴格控制現場簽證管理。這就要求我們潔身自好，從自我做起，做好工程技術人員必須與工程監理人員相互配合工作。

綜上所述，房地產項目在施工過程中控制成本是非常重要的，綜合起來有三點：一是要合理的控制和開發商資質，二是要控制承包的索賠要求，最后就是控制好材料的選購。對于開發商的管理應建立科學的簽證管理制度，并且要明確一些管理人員的職權。確保虛假文件或材料的發生，對于發現的問題應該及時的解決。一切工作都為工程順利進行服務。

五、房地產項目驗收階段質量管理

1.對于單項工程和項目竣工之后，我們應該首先進行自我檢查，之后再進行復查，到最后再行驗收，這三個環節必不可少。

2.在房地產項目驗收階段，有些環節必須參加工程驗改，例如：設計環節、工程審核環節、還有銷售以及物業管理部門。

3.對于一些影響正常的使用和給業主帶來不方便的地方，要要求相應的部門在一定的期限內進行整改，如果在規定期間的不進行整改的要追究其法律責任。

4.待工程完工后，應按照相應的協議和法律條文簽訂相應的保修協議，而且在簽保修協議時一定要注明保修時間，并且要明確保修的范圍，如果有某一方違反約定應按照協議進行處罰，讓其承擔相應的責任。

隨著房地產行業的發展，市場對這個行業也提出了更高的要求，房地產企業要想立足于市場，必須增加自己在市場的占有率，所以必須做好質量管理，房地產的質量管理不僅局限于某個環節，而是貫穿著整個管理過程。我們必需要努力完善管理體制，學習先進和管理經驗，認識自己的不足，才能使企業得到一個更好的發展。

參考資料

[1]吳云雨.建筑工程質量管理存在的問題及對策.中國房地產業.2015.7