試論期權定價理論在房地產開發投資決策中的運用

【摘要】改革開放以來，我國的國民經濟開始迅猛發展，我國市場環境也越來越復雜多變。房地產開發投資在這種復雜的市場競爭環境下不但難以正確地把握投資項目與投資方向，也難以實現有限資源的最優配置。在這種發展趨勢下，在房地產開發決策中運用期權定價理論，有利于對房地產開發項目投資進行科學的評價，降低房地產開發投資的風險.本文就基于這一現狀，從期權定價理論的概述入手，對期權定價理論在房地產開發投資決策中的運用進行了探討。

【關鍵詞】期權定價理論；房地產開發投資；決策；運用

前言企業項目投資決策的關鍵在于對投資項目本身價值與風險的評估。傳統的投資決策理論主要以分析項目現有價值為主，往往會低估不確定性房地產開發項目的價值，存在一定的片面性。由于傳統的投資決策方法存在一定的靜止性，只顧分析項目價值，對項目風險性的表現形式與變化規律認識不足，難以適應當下復雜的市場競爭環境。期權定價理論用發展性的目光看待項目投資，允許企業投資決策根據市場信息的改變進行靈活調整，修正了傳統決策方法的缺陷與不足，使房地產開發投資決策更具科學性，具有一定的現實意義。一、期權定價理論概述實物期權定價理論早在1977年就被提出，這種理論基于投資方案產生現金流量所創造的利潤份額，進行目前擁有資產的使用以及未來投資機會的選擇。在激烈的市場競爭中，實物資產的投資方案可以依照評估期權的方式進行評估，以一定價格進行購進或出售，故此稱為實物期權定價理論[1]。對房地產項目開發決策進行分析，我們可以發現其與期權十分相似，期權中標的資產價值相當于房地產項目的凈現值，同時期權的執行價格相當于房地產項目投資成本，房地產投資開發項目本身便相當于一種期權。房地產開發投資過程中運用期權定價理論，有利于貼合多變的市場競爭形式，進行靈活性的投資決策。二、期權定價理論在房地產開發投資決策中的運用房地產項目開發投資決策存在階段性，大致可以分為項目的開發建設階段與項目管理運營階段這兩大階段。在房地產開發投資的過程中，靈活性的管理決策可以保證項目價值[2]。在復雜多變的市場競爭環境下，合理運用期權定價理論，有利于妥善應對房地產市場的不確定性問題。

（一）項目分解投資與分期開發戰略第一，在房地產開發投資決策過程中，對項目的開發可以利用延遲投資期權手段。項目起步階段暫緩大規模的項目開發，轉而實行小規模的項目開發，了解市場的盈利份額與消費者的反饋，對項目開發前景進行定性。第二，可以利用分階段投資期權手段，減少企業一次性投資份額，盡可能地減少企業項目投資的風險，根據市場需求變化靈活性地決定投資比重。第三，可以利用擴張期權手段，決定項目開發方向。在房地產項目開發過程中，利用期權定價理論可以靈活地對市場需求變化進行分析，如發現項目潛在價值較大，可以通過追加投資的手段增加項目的投資比重。

（二）項目聯合投資與合作開發戰略在房地產項目開發過程中可以由多個投資主體進行聯合投資，有利于分擔風險、擴大投資。在合作開發的過程中，可以利用延遲投資期權手段與擴張期權手段，先進行小規模的開發進行市場測試，如發現項目潛在價值較大可以適當的加大投資比重。在房地產銷售過程中出現較大波動的市場情況下，多投資主體的聯合投資模式可以利用收縮期權手段或放棄期權手段，根據實際運行結果，收縮開發規模甚至放棄投資，盡可能地減少開發風險。

（三）土地儲備戰略期權定價理論中擴張期權手段在房地產開發過程中的運用，是房地產企業在長期的開發過程中擴張性的表現[3]。運用期權定價理論我們可以對未開發的不確定性土地資源進行深層次的價值定量評估，做出更為科學、合理的房地產開發決策。推行土地儲備戰略有利于提升企業的融資能力，儲備的土地不僅在未來有較大的升值空間，而且為房地產開發的追加投資提供了可能，為房地產項目開發投資提供了新的途徑。

（四）項目轉讓策略在房地產開發投資過程中，期權定價理論的擴張期權與中止期權手段，增添了房地產投資決策的靈活性，在激烈的市場競爭中房地產企業可以根據市場實際需求購進或出售項目，靈活性地運用期權定價理論，在項目開發過程中趨利避害，盡最大可能分擔房地產開發與投資的風險，實現項目的預期收益。結論：雖然期權定價理論對房地產開發決策存在著積極作用，但是在理論實踐過程中仍存在一定的問題。西方國家的期權定價理論在房地產項目決策過程中的應用雖然已經趨于成熟，然而這種理論在我國仍處于起步階段。我們在完善我國期權定價理論的過程中，應注意結合我國實際國情，將期權定價理論同傳統投資決策發展有機地結合起來，實現房地產事業的可持續發展。

參考文獻：

[1]何晉. 基于實物期權理論的房地產開發投資決策應用研究[D].西南財經大學，2012.

[2]侯晨曦. 實物期權在房地產投資決策中的應用研究[D].大連理工大學，2010.

[3]劉建平. 實物期權方法在房地產投資決策中的應用[D].西南交通大學，2013.