房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段成本控制研究與應用

【摘要】近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)競爭也愈加激烈，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在這樣的市場環(huán)境下，提高成本控制水平以保證企業(yè)的經(jīng)濟效益，是企業(yè)持久發(fā)展的不二選擇，本文就房地產(chǎn)項目開發(fā)流程為順序，對房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段如何實行成本控制進行了淺析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；主要階段；成本控制

一、引言

隨著我國的改革開放以及社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深化與發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了非常重要的發(fā)展機遇，并逐漸成為國民經(jīng)濟中的重要部分。房地產(chǎn)行業(yè)高收益的特征吸引了非常多的投資者，但近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展熱潮已經(jīng)逐漸褪去，上海市更是于2013年9月15日步入限購城市之列，于2013年11月8發(fā)布了上海樓市新政，進一步嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，上海的房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，房地產(chǎn)暴利甚至為例的時代都漸漸過去，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場重新洗牌的大格局，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商就越需加強對開發(fā)項目主要階段的成本控制，通過開發(fā)成本地節(jié)省從而達到經(jīng)濟效益最大化的目標。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段成本費用影響因素

1.項目決策立項階段

項目決策立項階段的成本控制指的是對該項目進行可行性研究、規(guī)劃設計、立項報批等，對市場進行調(diào)研、對項目的開發(fā)進行分析研究與論證。該階段的成本控制工作的重點是對整體項目重點實施階段進行所耗資源和成本的估算，為充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本狀況和對各個環(huán)節(jié)成本的把控提供一個成本偏差對照標準。這一階段中對成本費用產(chǎn)生影響的因素主要有：土地及拆遷費、前期工程費、建筑安裝費、配套費、財務費用、管理費及銷售費用、稅費[1]等。

2.項目設計規(guī)劃階段

該階段的成本控制的影響力占據(jù)整個開發(fā)成本影響的一半左右，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重中之重。這一階段中對成本費用產(chǎn)生影響的因素主要有：規(guī)劃設計方案、建筑的平面布置、建筑的高層和外立面、建筑的層數(shù)、戶型與住戶面積的確定、建筑結(jié)構(gòu)設計[2]等。

3.項目招標階段

房地產(chǎn)的項目招標是其吸引投標人的重要方式，在該階段能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目成本產(chǎn)生影響的主要有以下幾點：第一，就標底方面來說，受施工條件、施工技術(shù)、施工組織管理模式差異化等因素作用，使得招標方難以用統(tǒng)一的標底去衡量不同投標方所提供的報價是否合理；第二，就開發(fā)商方面來說，開發(fā)商可能存在只重視報價而忽略了質(zhì)量、企業(yè)信譽、工期、施工組織設計等一些對工程有著直接影響的重要因素[3]；第三，就投標人方面來說，投標人往往只是衡量了招標人所提交的招標文件，對該文件進行評分，卻往往沒有能力對施工方案作出考核，忽略了工程量清單與實際施工困難之間的關(guān)系，造成施工的困難或者是施工效果難以達到投標書所承諾的預期效果。

4.項目施工竣工階段

這一階段是項目從規(guī)劃轉(zhuǎn)為現(xiàn)實、將圖紙轉(zhuǎn)為物質(zhì)形態(tài)的重要舉措，也是最需要耗費人力物力財力的階段，雖然前期的種種規(guī)劃能夠有效的控制這一階段的成本浪費，使得這一階段的成本控制效果甚微，但是在實際施工中仍就存在著計劃變更、施工進度款不到位、氣候惡劣、原材料大幅度漲價、施工方案出現(xiàn)合理性偏差等等一些因素，這些因素也容易造成項目在施工竣工階段出現(xiàn)成本的超支。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段成本控制建議

首先，在預算階段要做好可行性分析工作，對開發(fā)項目產(chǎn)品的市場定位、技術(shù)方案、建設條件等等都進行可行性分析，同時還要就產(chǎn)品的目標市場、客戶群體進行定位與分類，做好產(chǎn)品在業(yè)態(tài)方案方面的規(guī)劃與設計，對開放項目的投資與收益進行論證以防止投資失誤現(xiàn)象的產(chǎn)生，另外還需要就社會效益、社會影響、社會評價以及風險進行評估[4]。

其次，項目規(guī)劃階段做好成本控制需要從以下幾點入手：第一，提高技術(shù)經(jīng)濟分析，提高技術(shù)經(jīng)濟分析可以保障設計的實用性和先進性，同時需要對不必要的工程內(nèi)容進行精簡以防止功能過剩，在保證使用功能和質(zhì)量能夠滿足設計需要的前提下，盡量的降低成本；第二，加強對設計變更的管理，嚴禁任何人員對設計圖紙進行擅自更改，保障設計圖紙成稿的權(quán)威性，若確實有需要更改的部分，則需要及時改動以減少變更圖紙所帶來的損失。

再次，項目招標階段做好成本控制工作需要注意到：第一，防止投標單位的報價低于企業(yè)的成本價出現(xiàn)報價不合理，使得后期項目建設出現(xiàn)資金短等問題；第二成立高水平的專家審委組織，對投標人所提交的設計方案與工程實際實施條件進行考核，以免出現(xiàn)設計方案脫離實際，造成施工不暢的、施工難度大從而是的整個工期成本大幅度上漲的問題。

最后，在施工竣工階段需要做好審查施工組織設計、實施工程進度付款管理、加強工程進度管理、嚴把工程竣工驗收環(huán)節(jié)、對竣工結(jié)算進行審查等，嚴把最后成本控制的最后一關(guān)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本管理是整個項目工程管理的核心工作之一，貫穿項目的始終，本文就以房地產(chǎn)項目實施流程為順序，指出了在房地產(chǎn)項目在決策立項、設計規(guī)劃、招標中標、施工竣工等各個節(jié)點對成本產(chǎn)生影響的因素，并就如何加強這些環(huán)節(jié)中的成本管理工作提出的相關(guān)建議，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1]楊小勇.房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實現(xiàn)[D].華東師范大學，2009.

[2]林華.淺談房地產(chǎn)項目成本控制[D].華南理工大學，2013.

[3]方新宇.A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本控制研究[D].安徽大學，2014.

[4]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學，2013.