商業綜合體建筑設計研究與分析

摘要：近年來，商業綜合體類公建項目大量涌現。商業綜合體可以給人們帶來多功能、全方位的商業購物和休閑生活新體驗，其為人們正常生活工作提供了極大的便利，因此具有一定現實時代意義的。本文就商業綜合體建筑設計進行了相關研究與分析。

關鍵詞：商業綜合體;建筑設計

參考案例工程概況

參考案例由一棟19"層的商業辦公綜合樓（6～19層主樓為甲級寫字樓，1～5層裙樓為商業）和一棟獨立的"22"層公寓式辦公樓組成。地下共設3層，地下一層大部為商業用房，局部為設備用房、自行車庫、貨物裝卸區，地二層和三"層為汽車庫、自行車庫和設備用房。項目總建筑面積為157947m2，其中辦公3萬m2，公寓式辦公2萬m2，商業5萬m2，其他為車庫、設備等附屬用房。

一、總體功能劃分及布置方式

確定功能比例是綜合體建筑設計時首先要面臨的問題。一般而言，商業用房的價值高于公寓式辦公或酒店式公寓;而公寓式辦公或酒店式公寓的價值高于大開間式辦公。根據規劃條件如容積率、建筑密度、建筑高度、層數限制等，可以大致得出一個工程中商業、辦公以及其他功能的比例。地下室部分一般打折扣計入容積率，所以地下室設商業用房既有商業價值又可少占容積率，值得采用;但同時地下室空間的需求變大，地下室層數可能會增加而提高建筑造價，因而需要根據地段因素進行取舍。

布局上，主樓辦公部分宜盡量沿城市道路設置，可以突出建筑形象，同時方便出入。裙房是商業綜合體的主體部分，在滿足建筑密度指標情況下占地面積宜盡可能大。公寓式辦公區盡量沿主體的邊緣布局或獨立布置。

圖1""為廣場整體鳥瞰圖。

二、商業部分業態劃分、布置以及面積比例

綜合體中的商業部分是整個項目的重心。商業綜合體中的業態龐雜，找準市場定位并定出各種業態的比例和分布方式需要高度的前瞻性。綜合體商業業態布置的一般原則是：面積需求小、租金水平高的業態布置在低樓層;面積需求大、租金水平低的業態布置在高樓層;購物隨機性高、選擇時間短的業態布置在低樓層;購物目的性高、選擇時間長的業態布置在中高樓層;消費頻率高的簡餐、食品類布置在地下室;正餐、休閑娛樂類布置在中高樓層相對獨立區域;目標客流相近的業態可以布置在一起;超市、建材家居店等進出貨量大或貨物尺寸大的，需要接近卸貨區。不同業態在按區域劃分的同時也可一定程度混合，比如餐飲有調節人流的作用，特色的風味小食、甜品等可分散布置，步行街的端部、屋頂平臺或下沉廣場等開放空間周圍也適合布置餐飲業態。

以筆者近期工作的經驗來看，餐飲、娛樂休閑類功能的業態占比有提高的趨勢;影院一般要設IMAX"廳;一些新興業態形式如體驗店、形象店等模式會更多出現;一般的零售占比會趨于減少。

三、營業廳平面布局

商業平面總體布局常見分“大中庭”或“步行街”模式，又有室內與室外之分。廣場為典型的大中庭布局。大型商業建筑的營業廳布局應注意如下設計要點：應盡可能讓每一家店鋪都有朝向中庭或主要步行街的門面，防止出現“死鋪”。

中庭宜長，但不宜過寬，中庭長可以多布置面向中庭的店面，而過寬反而導致看不清對面店鋪，也浪費空間，一般短邊開口十余米即可，再小些也可接受。中庭宜避免直行走道太長，否則顧客可能產生懶得走到另外一端的念頭。幾個連續的中庭空間效果好。

考慮到人流通暢度以及距離櫥窗的視角感受，一邊為中庭的通道寬度宜取"4m左右，兩側都是店鋪的通道寬度則宜取"7～8"m。

中庭內要有連接兩翼的天橋，既方便人行走，又可豐富內景。

中庭內的自動扶梯上下不一定都對齊，可有意進行一些錯位，這樣能產生比較豐富的動感效果，同時使得扶梯上的人流視線可擴散，看到更多的店面。面向中庭的觀光電梯也能創造活力效果。扶梯、電梯宜錯開布置。

因底層店鋪價值比較高，沿中庭的"1"層店鋪可擴大至"2層走道下方，但應注意解決好防火卷簾和水電設備安裝問題。

普通店鋪開間一般取一跨（8～10"m），進深一到兩跨（8～17"m）。面積小的店鋪比面積大的容易招租;面積特別小的店鋪有時很受歡迎。廣場將商業部分平面布置成相對窄而長的布局，設計了"3"個連續而轉折的中庭，使得空間變化十分豐富，實景見圖"2。

圖2""廣場中庭

另外，同一商業綜合體，兼有室內外商業步行街的，室外部分人氣會比室內差很多，這應該是室內不受日曬雨淋、可享受空調的緣故。但不少開發商還是會設計相當比例的室外獨立鋪位，其原因主要是迫于資金壓力，必須出售一部分物業所致。廣場整個工程均為自持，所以采用全室內商業的模式。近期有一些項目采用室內商業但分割銷售的模式，為了降低銷售總價，將鋪位分割得極小，出現了很多不靠中庭的鋪位，形成“死鋪”，因而不是好的解決辦法。

平面設計中，劃清公共空間與出讓空間的界限十分重要。一般公共空間做統一精裝修，出讓空間為業主自理裝修，應做到租戶裝修不影響整體設計的完整性。

四、交通流線

場地的總體流線布置非常重要。商業建筑的最大特點是其招徠性，交通設計應照顧不同方向的顧客的便捷到來，同時還要盡量做到人車流不交叉、辦公商業出入不沖突，且辦公主入口要有車行道通達。由于商業建筑室外行人比較多，地下車位多又導致地庫坡道出口多，要做到各股流線通達且又少干擾是很不容易的。

地下車庫室內交通也是頗有講究，主車道應明顯，停車位區域要易于辨識（可采用不同色彩醒目涂裝）。廣場因為追求商業平面變化，柱網非常不規整，導致地下車道比較曲折，筆者已經聽到多人抱怨在地下室里暈頭轉向，應該在一個整齊的柱網基礎上調整局部柱位滿足上部建筑需要（甚至可以考慮柱轉換），這樣地下室才能通暢。

另外，應重視地下車庫到地上營業廳的垂直交通，電梯應位于地下室醒目位置，有條件的設自動扶梯下地下室。

五、建筑造型與結構設計

商業綜合體項目的結構設計比較復雜，商業的中庭空間、影院中間不能有柱，這樣就會出現大跨度、大出挑、大空間的設計，同時為了在造型上出新意，建筑師會做出挑戰結構極限的設計。這時作為施工圖設計單位需要能從施工難度、工期、造價等多方面分析利弊，供甲方作出合理的選擇。解決方案通過結構專業設法克服，方案設計也需放棄一些結構上很難實現的想法，最終形成一個成熟可行的方案。

商業綜合體的荷載設計，一般需要比規范取值大一些以滿足不同業態的通用性，而超市、廚房等荷載特別大的范圍一定要與甲方事前溝通妥當，避免后期加固。

六、影院及超市

商業中心必須要有吸引人氣的主力店（一般為超市或百貨），影院也是帶來顧客的重要業態，此兩者的共同特點是占據面積大、對土建具體要求多。電影院線公司對影廳的個數、大小、候場面積、小賣部、廁所等有基本的要求;超市連鎖公司也同樣，對營業廳面積、輔助用房、層高、電梯扶梯、荷載、入口門面以至廣告位等都有明確的要求，如果不能滿足其基本要求，則很難招租。

七、商業層高

大型商業建筑的室內凈高以"3"600～3"700"mm為宜，加上結構需要的高度和設備、裝修所需高度，一般而言層高不應小于5"m。另外因為商業建筑的消防疏散寬度計算值很大，所以商業建筑經常采用剪刀樓梯的形式，由于商店建筑的樓梯踏步高度不能超過"160"mm，而一跑樓梯的步數按規范不能大于18"級，因此可計算出采用兩跑剪刀樓梯的形式，最大層高不宜超過"5"760"mm;另外因為梯段凈高不宜低于"2200"mm，所以層高低于"5000"mm"時樓梯會因半層高太矮而碰頭。綜上所述筆者認為層高取5500"mm"左右是比較理想的。廣場的商業層高為：首層"5700"mm，其他層"5250"mm。

八、下沉廣場

下沉廣場對大型商業中心的意義十分重大。下沉廣場在解決通風、采光方面的作用顯而易見，更大的優點是在消防疏散上，由于地下商業的疏散寬度規范要求比地面高，而規范對于下沉廣場通往室外地坪的樓梯要求是“應不小于進入該下沉廣場計算總寬度"30%且不小于任一防火分區的設計疏散總凈寬度”，利用好這條規范，把下沉廣場設計成多個防火分區進入疏散，可以節省相當數量的樓梯。另外面向下沉廣場的店鋪有對外的獨立門面，可獲得價值的提升，廣場本身還可作為活動場所。故采用下沉廣場是一舉多得的設計。廣場有兩處下沉廣場，充分發揮了其應有的作用，見圖3。

圖3""下沉廣場

九、貨運流線以及卸貨區

貨運流線的設計應做到前后場流線少交叉，但又不應過分浪費通道面積。地上部分的水平向貨運流線有混合走道和背走道兩種常見形式，廣場采用了兩者兼有的設計。商業中心的卸貨區一般設計在地下室，卸貨區如集中在一處，水平向運輸距離就會長;而如果將卸貨區分散，因為貨車需要凈高較高，這樣地下室車庫凈高就要高，或者多設貨運坡道。廣場采用了卸貨區集中在一處、貨運電梯分散的做法，這樣做的優點是地上貨運距離較短、地下室只對局部凈高有要求，但是地下室卸貨區到貨梯的流線比較長。

十、建筑造型與泛光照明的結合

商業中心一般有比較醒目的建筑造型，同時還需要炫麗的夜景燈光以烘托商業氛圍，所以建筑造型上宜結合夜景照明進行設計，在設計過程中為夜景燈的安裝做好預留。廣場采用了大量的幕墻內置泛光照明的形式，需要在幕墻后部背板上開安裝口才能安裝燈具;而在施工圖設計時未作充分的考慮，部分幕墻后部的實體墻阻擋了燈具的安裝。直到施工后期才注意到燈具安裝問題，經過節點細化，才把問題解決。另外廣告位的照明也需要在施工圖階段考慮好燈光安裝的位置，才能把控好建筑最終效果。

十一、消"防

消防設計是商業建筑設計的難點。

解決疏散問題一定要選用合理的平面布局。商業中心的平面布局宜為走廊在里圈靠中庭，樓梯在外圈靠外墻，這樣樓梯不會占據沿中庭走廊的商鋪面，在底層又便于直通室外。由于規范有疏散距離的限制，所以商業建筑不宜設計成長寬都很大的平面，否則會導致疏散距離難以滿足規范要求。廣場窄而長的布局就非常有利于消防疏散的組織。另外應合理利用好規范允許的手段，如采用剪刀樓梯以減少樓梯數量，借用相鄰防火分區進行疏散以平衡不均勻布置的樓梯，設置部分庫房以減少疏散總寬度，采用室外天橋或下沉庭院等，盡量壓縮輔助面積，增加利用率12"影響觀感的設備安排大型公建有相當一部分設備必須設計在室外，如冷卻塔、熱泵機組、風機、油煙處理設備等，這些設備一般安置在屋面，但商業中心往往還利用屋面作為上人露臺，這樣如何合理安排設備位置并進行遮擋、美化就成為設計中的重要一環。廣場在設計過程中對"5"層上人屋面上的設備位置進行了有意的歸并，并通過屋頂綠化的遮掩，擠出了幾處較為完整的露臺，可供"5"層餐飲部分擴展利用。值得注意的是這些影響美觀的設備大多是通風設備，進風與排風設備一般是有距離要求的，所以需要將進風和排風分類集中。如造型能夠處理好，宜優先考慮在外墻上直接開百葉通風。一般商業建筑會采用幕墻飾面，結合部分百頁是不難做到的。

結束語

城市綜合體作為城市發展過程中新興的一種建筑形態，它不僅需要強調使用功能的合理性、建筑形態的地標性，同時也需要在建筑設計中更多的考慮到人與自然的參與性、協調性，使人們在使用過程中，體驗怡人的使用環境。

在今后對商業綜合體的研究方向上，我們需要不斷研究和創新，以體驗式為主題的商業模式正悄悄的走進我們生活中，更好的創造優良的購物環境、更多的考慮使用者真正的心理需求，將會成為商業綜合體建筑設計中至關重要的一個環節。