房屋面積測算標準與得房率確定分析

摘要：本文圍繞我國現行的房屋面積的測算標準和得房率確定方法展開討論，研究了對比分析和數值分析等方法，分析了房屋面積測算標準的適用范圍及條件，闡述了房屋得房率的科學概念，說明了房屋得房率在分析和量化房屋所有權權益方面的作用，經過實踐證明該討論的結果對于房地產的發展有著重要的意義。

關鍵詞：得房率；套內使用面積；建筑面積；測算標準

引言

隨著我國經濟的不斷增長，城市化進程不斷加快，房地產行業得到了良好的發展。但是在房屋面積測算標準的使用和得房率的確定方面仍然存在著許多的問題，影響了房地產的進一步發展。因此，如何對這兩方面進行詳細的探討成為了保障各方權益的重要基礎。下面就此進行討論分析。

1 房屋面積測算標準

1.1 房屋面積測算的國家標準與適用條件

目前，在我國住宅開發建設各階段中，規范房屋的國家標準主要有三個，即國標50096-1999《住宅設計規范》、國標GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》和國標GB/T17986.1-17986.2-2000《房產測量規范》，如何正確選擇和運用每個標準是最終得出公正、客觀、科學合理的測量和估價結果的關鍵因素。

《住宅設計規范》主要用于住宅規劃設計階段，目的是為保障城市居民基本的住房條件，提高城市住宅功能質量，使住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求，注重使用功能，服務對象主要是政府規劃管理部門及開發商。

《建筑工程建筑面積計算規范》主要滿足工程招投標、預決算的需要，規范工業與民用建筑工程的面積計算，統一計算方法，注重的是住宅及工業等項目實物量消耗的大小，服務的主要對象是開發商和建筑施工企業。

《房產測量規范》主要是采集和表述房屋實物及用地的有關信息，為產權產籍管理、房地產開發利用、房地產交易、征收稅費，以及為城鎮工業與民用規劃建設提供依據，注重的是權益，服務于政府房地產管理部門、開發商及各業主。

1.2 各測繪標準的主要區別

1.2.1 強制性不同。三個規范中《住宅設計規范》是強制性標準，另外兩個規范是推薦性標準。

1.2.2 應用范圍及側重點不同。《住宅設計規范》用于住宅規劃設計階段，注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面積計算規范》用于工程招投標、預決算工程量的計算，注重的是住宅及工業等項目實物量消耗的大小；而《房產測量規范》用于房屋交易、產權產籍管理及稅費征收等，注重的是權益。

1.2.3 建筑面積涵義不同。《房產測量規范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，結構牢固、有頂蓋、層高在2.2米以上各層的外圍水平投影面積，同時包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設施的面積。房屋建筑面積的計算原則上應具備以下條件：

（1）應具有上蓋；

（2）應有圍護物；

（3）結構牢固，屬永久性的建筑物；

（4）層高≥2.2米；

（5）可作為人民生產或生活的場所。《建筑工程建筑面積計算規范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，層高在2.2米以上按外墻結構外圍水平面積計算全面積，坡屋頂內空間凈高超過2.1米以上計算全面積，凈高在1.2米-2.1米的部分應計1/2面積，凈高不足1.2米不計面積。

《住宅設計規范》中強調的是住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本空間。如：套型分四類，各類居住空間按使用面積依次分為34㎡、45㎡、56㎡、68㎡，即規定和強調每個功能空間使用面積大小，同時對高度、采光、通風、保溫及各功能區之間的平面布局均有嚴格的要求。而套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數。標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。

2 房屋得房率的確定

房地產估價師在評估過程中，除了分析房屋所在的區域環境、工程質量、價格、房型、產權面積、容積率、綠化率等因素和指標外，同時還特別關注房屋專有部分面積占產權面積的比率，即房屋的得房率。關于房屋得房率目前有如下三種計算方法：

得房率=1-共用面積分攤系數……………………①

得房率=套內建筑面積/建筑面積 ………………②

得房率=套內使用面積/建筑面積 ………………③

但一直沒有一個統一、明確和權威的說法。本文將以實例的形式來分析和探討這三種計算方法的數值大小、理論性及合法性。

2.1 數值大小分析

假設上述三種說法均正確，則通過實例用數學方法對各自大小進行對比分析。第一組為某小區40#樓，主體六層，共計三個單元，一至五層一梯兩戶，戶型、面積相等，有1.8/2m2的半封閉陽臺（附加面積0.9m2，下同），六層兩戶合成一戶，有歸產權人所有的56.2m2未計建筑面積（即附加面積）的平臺；第二組為開發區內某高層公寓28-01和28-02號房，主體32層，框剪結構；第三組為區內某住宅小區9#樓，主體六層，三個單元，一至四層一梯兩戶，房型、面積相同，南北有半封閉陽臺面積為5.33m2/2，五層與標準層差別在于南北半封閉陽臺無頂蓋，不計產權面積（5.33m2/2）。依公式①、②、③在不考慮附加面積的前提下計算的得房率如表1所示。

表1 不考慮附加面積前提下的得房率

從表1可以看出：

（1）三種方法計算的得房率大小不等；

（2）若分攤系數相等，則各套房的得房率①、②是各自相等的；

（3）在同一幢樓中即使是建筑面積、套內面積相等，而室內平面布局及墻、柱等分布有不同，則得房率③也不同。

2.2 理論性分析

房屋建筑面積包括套內面積和分攤面積，而套內面積是由套內使用面積、套內墻和柱等結構水平投影面積。用公式表示為：

S=S1+S11+S12……………………④

式中：S為房屋建筑面積即產權面積；S1為套內使用面積；S11為套內墻、柱等結構水平投影面積；S12為分攤共有建筑面積。

經過整理后，得房屋產權面積各部分構成比例如下：

……………………⑤

依式⑤進一步整理得如下各式：

……………………⑥

……………………⑦

公式⑥所表示的是套內使用面積與套內墻、柱等結構面積之和與產權面積的比例，即為式②表示的套內面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內面積扣除套內墻、柱等結構面積和分攤面積與產權面積的比率，即為式③表示的套內使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分攤系數是一個以套內面積為分配基數按比例分攤共用面積的系數，與建筑面積及得房率沒有直接關系，僅能表示得房率的變化趨勢，即分攤系數大則得房率低，否則得房率高，不能確定準確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數的，并與套內面積和套內使用面積直接相關。因此，式②、③表述的房屋得房率相對于式①較合理，即有充分的理論依據及確定的數值表示。

2.3 合法性分析

依據《物權法》第六章第70條之規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即將房屋產權面積區分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內面積和套內使用面積均屬于專有面積范圍內，主要區別在于套內墻、柱等建筑結構面積的權屬不同。而第71條規定“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益”。這充分說明，套內空間內的墻、柱等建筑結構部分是設計部門按國家相關規范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進行科學設計的結果，雖然處在專有范圍內歸權利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結構不能隨意拆改和處分，否則會危及建筑物整體安全，損害其他業主的合法權益。

所以，權利人實際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產測量規范計算得到的套內使用面積（即為套內面積扣除套內墻、柱等結構水平投影面積）和附加面積（即實際有相同或相近使用功能的按房產測量規范不計或少計的使用面積）。

2.4 房屋得房率的定義

經過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據，符合相關法律的規定。

因此，房屋得房率的定義應是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。

采用式③計算房屋得房率有如下特點：一是計算方便，即已知房屋產權面積，通過實地測量房屋凈使用面積可以直接準確計算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即可以量化房屋所有權權益的大小；三是得房率大小與房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3 結語

總的來說，房屋面積測算的各個標準之間都有著一定的聯系，在計算房屋面積時要使用科學合理且符合實際情況的計算標準，才能保證估價任務順利完成。恰當定義得房率，不僅可以時計算過程得到簡化，而且可以進一步提高估價結果的準確性和科學性，保障了各方的權益。

參考文獻：

[1]廖清華，張永杰.房屋面積測算方法分析與比較[J].江西測繪，2012.

[2]高敏逯.關于房產面積測算有關問題的分析[J].科學中國人，2014.