淺析房地產(chǎn)建設的項目管理

生特瑞（大連）工程項目管理有限公司 遼寧 116021

摘要：該文先將房地產(chǎn)承建項目管控進行了簡單闡述，簡單闡釋了地產(chǎn)公司管控項目的特殊之處，并在這一前提下，著重強調管理房地產(chǎn)建設的政策和思路，同時給與自己相應的看法及思路。

關鍵詞：房地產(chǎn)建；設項目管理；成本管理

引言

房地產(chǎn)建設進程中，在能源、人員、原料等每個方面的投入資金均十分的龐大。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取豐厚的投資回報，制造滿足使用客戶需求的物品，并且在計劃時限內施展作用就須要加大建設工程的管理，提高施工水準，達到經(jīng)濟和社會效益的統(tǒng)一。

1房地產(chǎn)建設項目管理概述

在房地產(chǎn)的發(fā)展進程中，項目策劃、項目估計、項目開展、項目工作，包括項目監(jiān)理管治等都屬于概要的項目管治工作。對于這部分內容而言，在房地產(chǎn)的項目管理中最關鍵的就是項目建設。對于建設項目，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，通過相關的決策與實施而實現(xiàn)的一個過程，另外，在相關的條件要求下，實現(xiàn)固定資產(chǎn)在目標上的過程與程序。房地產(chǎn)建設項目中的項目管理應該包含項目統(tǒng)籌管理和項目的施工管理。

其中，項目統(tǒng)籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協(xié)調項目實施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。其要在各類管理體制與考核系統(tǒng)健全的條件下才可以達到。房地產(chǎn)建造工程施工的整個進程管理就包含：招投標、合同、成本及資金管理、還有施工組織與風險管控等，他的作用在于恰當?shù)倪\用資金，提升資金的運用成效，進而達到房地產(chǎn)建造工程定位規(guī)劃的執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發(fā)運營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件[1]。所以，做好房地產(chǎn)建設項目管理，對該企業(yè)的快速發(fā)展與事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

2房地產(chǎn)企業(yè)建筑工作管治的重要性探討

2.1房地產(chǎn)工作建造的需要房地產(chǎn)企業(yè)工程工作的管治要兼顧以保證城市發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)品體驗者的要求為條件來達到市場、經(jīng)濟、環(huán)保利益相符合的目標和處理類別數(shù)量大的裝備與材料的的每個技術聯(lián)系問題，調節(jié)階段間和各種間的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重建造工程鼓勵工作。同一時間，房地產(chǎn)企業(yè)項目建造的重點是建造工程管理工程。比如，一座高層建筑住宅在施工建設過程中，對于混凝土、土方、鋼筋以及設備管轄的需求量非常大，且涉及電焊、電管、砌筑等工種實行結合交織操作，施工程序眾多，所以在組織及搭配方面便極其繁瑣，加大土建技術掌控非常必要。此外，隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，為適應市場的需要，房地產(chǎn)公司必須引進各種新技術材料以及新思維，進行工程的施工建設與管理，實現(xiàn)管理的創(chuàng)新，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司效益最大化。

.2房地產(chǎn)土建管理現(xiàn)狀的需要

在房地產(chǎn)公司工程的土建管理中，人是管理工作的核心因素。具備高素質職工隊伍以及管理核心是房地產(chǎn)企業(yè)及其建設項目管理的關鍵所在。然而，就目前的形勢而言，在我國現(xiàn)有的4400萬建筑從業(yè)人員中，農(nóng)民工占據(jù)的比例就達71%左右，而建筑方面的專科生與本科生占有比例小。因為農(nóng)民工在工程方面的專業(yè)性還比較薄弱，大部分素質偏低，對工程產(chǎn)品的品質有巨大的影響。所以對建筑工作管治的重視及提升工程品質非常有必要。

3房地產(chǎn)建設項目管理措施

房地產(chǎn)建設項目管理內容豐富，涉及面廣，加強房地產(chǎn)建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產(chǎn)建設的方方面面，確保房地產(chǎn)建設項目管理的有效實施。

3.1成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設的關鍵內容就是開展成本管理工作，對地產(chǎn)企業(yè)來說，實現(xiàn)利潤最大化是其建設開發(fā)的根本目的，所以想要實現(xiàn)利潤最大化，就必須做好成本管控工作。從其策劃到最終完成，都與成本管理存在直接的聯(lián)系，在整個項目運行的過程中，所有環(huán)節(jié)都必須要實施高質量的成本管理，保證項目順利實施，因此，企業(yè)必須要對次引起足夠的重視，保證項目建設各個環(huán)節(jié)成本管理的質量，全面加大對財務的管控力度，提升成本管理的效率和質量，為整個項目的順利完成提供保障，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

3.2進度管理

房地產(chǎn)建設的項目管理中，從房地產(chǎn)項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行明確的劃分[2]，主要劃分為幾個節(jié)點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好對該工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查、及時采取措施，努力運用組織、技術等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設進度。

3.3合約管理

在地產(chǎn)項目建設管控過程中，必須依據(jù)完備的合約規(guī)范來管控項目，好的合約可以高效轉移地產(chǎn)開發(fā)風險，甚至實現(xiàn)低本高質的革命性變化。招標是進行合約管理的必要條件，健全的招標制度可以降低風險，在招標過程中，建設方能夠更深入地了解過程實施者，也能更多、更好、全方位地認識控制的過程。所以說，要做好合約管理，就需要特別設置一個部門管理這些，并做好和工程管理部門的銜接。

3.4目標責任管理

在房地產(chǎn)建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產(chǎn)公司需要把公司的管理工作確定分配給各個小組，確定分配到各個負責人員，所以負責人員直接受到公司總負責人管理，這樣保證所以工程的開展和進行。

與此同時，項目經(jīng)理要把項目盡可能的細化分配，責任到人，權責分明，這對項目內部組織對項目的操作情況以及量的實施情況都能夠準確的把握和進行評估，對企業(yè)整體的進度和量的完成情況起著很好的監(jiān)督作用。

3.5質量管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，質量保證是首位，若建造項目留下任何質量隱患，后果令人擔憂。所以，在房地產(chǎn)建設項目中，要強化對質量的控制，建立并完善保障體系及質量監(jiān)督體系；其次，該項目經(jīng)理在質量管理中需努力做到下面幾點：首先，嚴格執(zhí)行招標書中的驗收指標，對其實施整個過程的質量檢查和驗收；其次，在驗收中所取得的每條檢驗數(shù)據(jù)，須進行科學的分析，做到有根有據(jù)；此外，原料的品質檢驗要求出示檢驗結果和訂單檢驗檢測報告；除此之外，對于此項目中產(chǎn)生的不達標的情況，務必按照有關質量管治原則進行嚴厲懲處，并且馬上返工。

4結束語

房地產(chǎn)創(chuàng)建工程治理是一個動態(tài)的治理系統(tǒng)，其治理內容關系到房地產(chǎn)創(chuàng)建工程的開始和結束，工程經(jīng)理在工程治理中務必對每個時段、每個階段時時刻刻保持著明確的思緒，仔細剖析，定期翻查，不僅要有用的節(jié)省本錢，而且要充足地保確保工程創(chuàng)建的質量，進而實現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]湯海輝.房地產(chǎn)建設項目的工程成本管理[J].中國新技術新產(chǎn)品，2014，（3）：159-160.

[2]劉蕾.我國房地產(chǎn)建設項目成本管理存在的問題及其對策研究[J].黑龍江科技信息，2013，（6）：157-157.