淺析房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理

生特瑞（大連）工程項目管理有限公司 遼寧 116021

摘要：該文先將房地產(chǎn)承建項目管控進行了簡單闡述，簡單闡釋了地產(chǎn)公司管控項目的特殊之處，并在這一前提下，著重強調(diào)管理房地產(chǎn)建設(shè)的政策和思路，同時給與自己相應(yīng)的看法及思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建；設(shè)項目管理；成本管理

引言

房地產(chǎn)建設(shè)進程中，在能源、人員、原料等每個方面的投入資金均十分的龐大。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取豐厚的投資回報，制造滿足使用客戶需求的物品，并且在計劃時限內(nèi)施展作用就須要加大建設(shè)工程的管理，提高施工水準(zhǔn)，達到經(jīng)濟和社會效益的統(tǒng)一。

1房地產(chǎn)建設(shè)項目管理概述

在房地產(chǎn)的發(fā)展進程中，項目策劃、項目估計、項目開展、項目工作，包括項目監(jiān)理管治等都屬于概要的項目管治工作。對于這部分內(nèi)容而言，在房地產(chǎn)的項目管理中最關(guān)鍵的就是項目建設(shè)。對于建設(shè)項目，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，通過相關(guān)的決策與實施而實現(xiàn)的一個過程，另外，在相關(guān)的條件要求下，實現(xiàn)固定資產(chǎn)在目標(biāo)上的過程與程序。房地產(chǎn)建設(shè)項目中的項目管理應(yīng)該包含項目統(tǒng)籌管理和項目的施工管理。

其中，項目統(tǒng)籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項目實施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項目實施成功的關(guān)鍵要素。其要在各類管理體制與考核系統(tǒng)健全的條件下才可以達到。房地產(chǎn)建造工程施工的整個進程管理就包含：招投標(biāo)、合同、成本及資金管理、還有施工組織與風(fēng)險管控等，他的作用在于恰當(dāng)?shù)倪\用資金，提升資金的運用成效，進而達到房地產(chǎn)建造工程定位規(guī)劃的執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發(fā)運營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程中進行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件[1]。所以，做好房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，對該企業(yè)的快速發(fā)展與事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

2房地產(chǎn)企業(yè)建筑工作管治的重要性探討

2.1房地產(chǎn)工作建造的需要房地產(chǎn)企業(yè)工程工作的管治要兼顧以保證城市發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)品體驗者的要求為條件來達到市場、經(jīng)濟、環(huán)保利益相符合的目標(biāo)和處理類別數(shù)量大的裝備與材料的的每個技術(shù)聯(lián)系問題，調(diào)節(jié)階段間和各種間的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重建造工程鼓勵工作。同一時間，房地產(chǎn)企業(yè)項目建造的重點是建造工程管理工程。比如，一座高層建筑住宅在施工建設(shè)過程中，對于混凝土、土方、鋼筋以及設(shè)備管轄的需求量非常大，且涉及電焊、電管、砌筑等工種實行結(jié)合交織操作，施工程序眾多，所以在組織及搭配方面便極其繁瑣，加大土建技術(shù)掌控非常必要。此外，隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，為適應(yīng)市場的需要，房地產(chǎn)公司必須引進各種新技術(shù)材料以及新思維，進行工程的施工建設(shè)與管理，實現(xiàn)管理的創(chuàng)新，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司效益最大化。

.2房地產(chǎn)土建管理現(xiàn)狀的需要

在房地產(chǎn)公司工程的土建管理中，人是管理工作的核心因素。具備高素質(zhì)職工隊伍以及管理核心是房地產(chǎn)企業(yè)及其建設(shè)項目管理的關(guān)鍵所在。然而，就目前的形勢而言，在我國現(xiàn)有的4400萬建筑從業(yè)人員中，農(nóng)民工占據(jù)的比例就達71%左右，而建筑方面的專科生與本科生占有比例小。因為農(nóng)民工在工程方面的專業(yè)性還比較薄弱，大部分素質(zhì)偏低，對工程產(chǎn)品的品質(zhì)有巨大的影響。所以對建筑工作管治的重視及提升工程品質(zhì)非常有必要。

3房地產(chǎn)建設(shè)項目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的有效實施。

3.1成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵內(nèi)容就是開展成本管理工作，對地產(chǎn)企業(yè)來說，實現(xiàn)利潤最大化是其建設(shè)開發(fā)的根本目的，所以想要實現(xiàn)利潤最大化，就必須做好成本管控工作。從其策劃到最終完成，都與成本管理存在直接的聯(lián)系，在整個項目運行的過程中，所有環(huán)節(jié)都必須要實施高質(zhì)量的成本管理，保證項目順利實施，因此，企業(yè)必須要對次引起足夠的重視，保證項目建設(shè)各個環(huán)節(jié)成本管理的質(zhì)量，全面加大對財務(wù)的管控力度，提升成本管理的效率和質(zhì)量，為整個項目的順利完成提供保障，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

3.2進度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，從房地產(chǎn)項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應(yīng)的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設(shè)項目從立項到結(jié)束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行明確的劃分[2]，主要劃分為幾個節(jié)點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好對該工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查、及時采取措施，努力運用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設(shè)進度。

3.3合約管理

在地產(chǎn)項目建設(shè)管控過程中，必須依據(jù)完備的合約規(guī)范來管控項目，好的合約可以高效轉(zhuǎn)移地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，甚至實現(xiàn)低本高質(zhì)的革命性變化。招標(biāo)是進行合約管理的必要條件，健全的招標(biāo)制度可以降低風(fēng)險，在招標(biāo)過程中，建設(shè)方能夠更深入地了解過程實施者，也能更多、更好、全方位地認識控制的過程。所以說，要做好合約管理，就需要特別設(shè)置一個部門管理這些，并做好和工程管理部門的銜接。

3.4目標(biāo)責(zé)任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，為了有效進行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)公司需要把公司的管理工作確定分配給各個小組，確定分配到各個負責(zé)人員，所以負責(zé)人員直接受到公司總負責(zé)人管理，這樣保證所以工程的開展和進行。

與此同時，項目經(jīng)理要把項目盡可能的細化分配，責(zé)任到人，權(quán)責(zé)分明，這對項目內(nèi)部組織對項目的操作情況以及量的實施情況都能夠準(zhǔn)確的把握和進行評估，對企業(yè)整體的進度和量的完成情況起著很好的監(jiān)督作用。

3.5質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，質(zhì)量保證是首位，若建造項目留下任何質(zhì)量隱患，后果令人擔(dān)憂。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，要強化對質(zhì)量的控制，建立并完善保障體系及質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，該項目經(jīng)理在質(zhì)量管理中需努力做到下面幾點：首先，嚴格執(zhí)行招標(biāo)書中的驗收指標(biāo)，對其實施整個過程的質(zhì)量檢查和驗收；其次，在驗收中所取得的每條檢驗數(shù)據(jù)，須進行科學(xué)的分析，做到有根有據(jù)；此外，原料的品質(zhì)檢驗要求出示檢驗結(jié)果和訂單檢驗檢測報告；除此之外，對于此項目中產(chǎn)生的不達標(biāo)的情況，務(wù)必按照有關(guān)質(zhì)量管治原則進行嚴厲懲處，并且馬上返工。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)創(chuàng)建工程治理是一個動態(tài)的治理系統(tǒng)，其治理內(nèi)容關(guān)系到房地產(chǎn)創(chuàng)建工程的開始和結(jié)束，工程經(jīng)理在工程治理中務(wù)必對每個時段、每個階段時時刻刻保持著明確的思緒，仔細剖析，定期翻查，不僅要有用的節(jié)省本錢，而且要充足地保確保工程創(chuàng)建的質(zhì)量，進而實現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]湯海輝.房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程成本管理[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2014，（3）：159-160.

[2]劉蕾.我國房地產(chǎn)建設(shè)項目成本管理存在的問題及其對策研究[J].黑龍江科技信息，2013，（6）：157-157.