中國房地產(chǎn)稅對房價影響的可行性分析

摘要：近年來。由于社會對房地產(chǎn)業(yè)的投資過熱及房地產(chǎn)商的壟斷等原因，我國房價一路升溫，居高不下。而房地產(chǎn)稅作為國家宏觀調(diào)控價格的稅收手段，對抑制房價過高的作用不可小覷。文章綜合目前我國房地產(chǎn)稅的特點，從投機性購房者、計量模型和公共服務(wù)設(shè)施三個角度出發(fā)，利用模型進行房地產(chǎn)稅對房價影響的可行性進行分析，得出“提高房地產(chǎn)稅能抑制房價上漲”的結(jié)論。同時，通過具體分析提出三個方面的可行性建議：制定法律。統(tǒng)一稅收：規(guī)范收費。優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)：完善登記制度，加強地方財政建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房價；可行性；立法

在新時代下，房產(chǎn)與教育、文化、醫(yī)療等社會生活的各方面息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)一直是眾人關(guān)注的熱點。近幾年來，由于全社會對該行業(yè)的投資持續(xù)過熱，房價一路飆升，令許多潛在購房者望而卻步。而房地產(chǎn)稅作為一種國家宏觀調(diào)控的稅收手段，對房價過高的抑制作用不可小覷。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的特點包括稅負繁重，房地產(chǎn)稅比重占到房價的近1/4：稅種繁多，開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三大環(huán)節(jié)的稅種共計十余項：稅負結(jié)構(gòu)不均勻，開發(fā)與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負遠高于保有環(huán)節(jié)的稅負。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)，要控制房價。對房地產(chǎn)稅的研究是不可忽視的一環(huán)。而本文著重討論中國房地產(chǎn)稅對房價影響的可行性。

一、我國房地產(chǎn)稅的特點

（一）收費繁雜，稅負重

目前，我國房地產(chǎn)稅尚未形成統(tǒng)一的稅收制度。稅種、稅率的設(shè)置不科學(xué)；開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三大環(huán)節(jié)的稅種共計十余項，存在著稅種過多、收費程序繁瑣、稅費混亂等問題：項目之間存在重復(fù)收費等不良現(xiàn)象。以上種種導(dǎo)致目前房地產(chǎn)業(yè)稅負過重的現(xiàn)狀。

（二）沒有體現(xiàn)公平稅負的原則

在我國，允許“只持有住房而不賣房”、“不租房則不用交稅”兩種現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了保有環(huán)節(jié)稅負過輕，而開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過重的納稅結(jié)構(gòu)不均現(xiàn)象。

除各環(huán)節(jié)之間所納的稅負不均勻外，在內(nèi)外稅制和城鄉(xiāng)稅制兩個領(lǐng)域也存在嚴重的不公現(xiàn)象。首先，就內(nèi)外稅制而言，內(nèi)外資企業(yè)所繳納的稅種并不相同，天平明顯地傾向于外資企業(yè)：其次，在城鄉(xiāng)稅制方面，政府僅對城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，農(nóng)村的稅負相對來說較輕。

（三）房價中地租和稅費的比重過大

一方面，國內(nèi)的土地審批制度十分嚴格，造成了目前土地價格的高漲；另一方面，由于市場供需的不平衡，開發(fā)商通過抬高房價，將不斷攀升的地價和稅費全部轉(zhuǎn)移給了購房者。實際上，在消費者如今的購房成本中。房地產(chǎn)稅比重占到房價的近1/4，而土地租金和稅費加起來直接占去了房價的半壁江山，從而給廣大購房者造成了不必要的經(jīng)濟負擔。

二、房地產(chǎn)稅對房價影響的可行性分析

（一）從投機性購房者角度分析

投機性購房者大量購買房屋，是房價持續(xù)升溫的主要原因之一。隨著城市化的發(fā)展，一方面。我國仍然處于城市化中期，大批的勞動力從鄉(xiāng)鎮(zhèn)流入北京、上海等各大城市，城市的住房的需求量在不斷地上升，而我國現(xiàn)有的住房量不足，且不斷建設(shè)的新房仍舊無法滿足日益增多的購房者的需求。這使得城市房屋的需求遠大于供給。另一方面，投機性購房者們囤積居奇，購買了大量的房屋以待牟取暴利。而國家允許“只持有住房而不賣房”、“不租房則不用交稅”的情況，使得房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負相對較輕，也助長了投機現(xiàn)象的發(fā)生。以上問題導(dǎo)致了有人“住房空置”而有人“無房可住”現(xiàn)象的出現(xiàn)。截至2014年，全國的房屋空置率已達到22.4%，而在北上廣等一線城市，部分小區(qū)的空置率甚至高達50%。

房地產(chǎn)稅的提高主要將會影響住房投機者，使房地產(chǎn)投資收益的不確定性增加，投機者保有房產(chǎn)的利益風(fēng)險隨之增大，因此能夠有效地打壓投機性購房的行為，降低房屋空置率，緩解房屋需求壓力，有助于房價回落到正常水平。

（二）從計量模型的角度分析

房屋計量模型為

InP=a_oI/+a₁INP_t-l+a₂lnT+a₃InLi+a₄InT_it×Li+a₅Ingdp_it+ε_it

其中p表示所在地區(qū)商業(yè)房平均價格，InT_it×Li表示房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)乘積，砌表示所在地區(qū)的總支出。

通過此房屋計量模型可以看出，無論是何種市場結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)稅T和商業(yè)房平均價格P呈負相關(guān)，隨著房地產(chǎn)稅的調(diào)高，商業(yè)房平均價格將下降。因此政府可以通過提高房地產(chǎn)稅來有效地減少我國的房地產(chǎn)泡沫。

（三）從公共服務(wù)的角度分析

目前，房地產(chǎn)稅的征收在地方財政收入上起到了至關(guān)重要的作用。根據(jù)房產(chǎn)稅收益論可以得出以下結(jié)論：提高房地產(chǎn)稅稅率可以有效地增加地方政府收入，從而有助于地方政府加大在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的投入，提升公共設(shè)施的服務(wù)水平，間接促進房價的下降。

三、政策建議

（一）改革所有制，制定基本法律，實現(xiàn)統(tǒng)一征稅

由分析可得，房地產(chǎn)稅對目前持續(xù)走高的房價有一定的抑制作用。而目前，我國的房產(chǎn)公有化、地方試點辦法與中央法規(guī)存在沖突、征收標準不統(tǒng)一的情況，給房地產(chǎn)稅的征收帶來了不便。針對目前房產(chǎn)稅存在的問題，首先要改革所有制，將房產(chǎn)公有轉(zhuǎn)化為私有。確定房產(chǎn)權(quán)為公民合法私有財產(chǎn)權(quán)：其次應(yīng)綜合考慮開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的各項稅費，簡化稅種，減少稅負：最后應(yīng)著手制定房地產(chǎn)稅的基本法律，使之起到穩(wěn)定房價、降低征收成本的重要作用，從而有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收費。加強市場結(jié)構(gòu)管理

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)存在著諸多不合理的收費現(xiàn)象。要有效抑制房價過高的現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，就需要政府取締不合理的收費，如征地管理費、城市房屋拆建管理費等管理性收費。另一方面，房價與市場的壟斷性成正比，因此政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理，出臺相關(guān)政策，爭取打破目前的壟斷局面，使房地產(chǎn)市場的供需得到匹配。

（三）完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度等相關(guān)配套措施，加強地方財政建設(shè)

在我國，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)發(fā)生法律效力的重要一環(huán)。而目前的房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)存在著房屋與土地管理部門不統(tǒng)一、登記費征收標準不統(tǒng)一的問題，因此需要政府著手將登記環(huán)節(jié)標準化、規(guī)范化，努力完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。與此同時，地方政府應(yīng)借房地產(chǎn)稅制改革的大好機會，加強財政建設(shè)，完善配套措施，改善目前稅收繁瑣混亂、重復(fù)冗雜的現(xiàn)狀，實現(xiàn)既保證地方稅收又減輕人民負擔的雙贏。

四、結(jié)語

綜上所述，提高房地產(chǎn)稅能夠提高公共設(shè)施服務(wù)，能夠打擊投機性購房者，并對房價有一定的抑制作用。然而我國房地產(chǎn)稅存在收費繁雜、稅負重、結(jié)構(gòu)不均等問題，要想通過提高房地產(chǎn)稅來降低房價，就需要政府制定基本法律，實現(xiàn)統(tǒng)一征稅：規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收費，加強對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的管理：完善房地產(chǎn)登記制度，加強地方財政建設(shè)。然而僅僅通過房地產(chǎn)稅來抑制房價是不夠的，同時也需要稅制之外的其他制度來實現(xiàn)抑制房價這個目標，通過政府和社會各界的努力。來調(diào)整和完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。從而使得房地產(chǎn)泡沫破裂。

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（作者單位：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)）