城市基準地價結構分析

摘要：基準地價是作為政府對土地市場地價水平引導和管理的依據，其形成有著自身的一般規律和特點。文章采用比率指數法，通過對陜西省11個城市基準地價的比較分析，來研究陜西省各城市間基準地價的結構特點和規律，以期為基準地價的更新提供借鑒。

關鍵詞：基準地價；比率指數

基準地價是我國現行地價體系中的基礎價格，也是地價體系當中的核心之一。不僅能客觀地反映出不同城鎮之間真實的經濟差異和地價水平。而且也反映了城市土地市場中地價的變化趨勢。不管是從基準地價的內涵還是從它的作用來說，基準地價表征了一個城鎮的經濟水平、發展特征。

一、城市基準地價

本文采用了陜西省國土資源廳公布的10個地級市，1個農業高新技術產業示范區，3個市轄區，3個縣級市以及81個縣基準點為2011年12月31日的商業、住宅和工業基準地價成果數據進行匯總分析。

二、基準地價的比較分析

為便于讀者更好理解下文的分析，本文在此預設了幾個條件：條件一。從土地利用的相關理論來認識，在城市土地利用模式中，不管是伯吉斯的同心圓學說還是霍伊特的扇形學說，以及哈里斯、烏爾曼的多核心學說，都表明從城市中心到外圍，依次是商業、住宅、工業這樣的分布形式：條件二，從城市土地定級理論方面分析，城市土地定級是城市內部土地質量差異的反映，也是城市土地使用價值和價格空間分布規律的概括和總結：條件三，從城市土地分等理論方面分析，城市土地分等是城市之間土地質量差異的反應。城市等級的高低反映出的是隨著城市土地質量等級的下降地價也隨之遞減。

（一）城市同級別不同類型地價的比率指數分析

為能簡要明確的說明問題，在此采用了全省的10個地級市及1個農業示范區市區的三級以內的基準地價數據，進行分類統計計算，得到同級別三種用地類型基準地價的平均比率指數，結果見表1。

從表2可以看出：基本所有城市的比率指數都呈現從商業到住宅再到工業依次遞減的規律：有力的證明了我們的預設條件一，也說明全省絕大多數城市的經濟發展是相對均衡的：與其他地市相比，只有在楊凌區出現α_ss小于α_zs，說明地理區位在其他10個地市對商業、住宅、工業用地價格的影響程度是一致的。而在楊凌區出現對住宅用地的影響偏大而不一致的現象，也表明了地理區位在不同城市，對不同類型用地的影響是有區別的：所有城市一級用地不同類型比率指數的降幅都明顯高于其他級別的降幅，表明城市中心對于住宅和工業用地的影響是巨大的，與其城市外圍的影響呈現出明顯的不一致：從所有城市同級別不同用地類型價格比率指數的降變來看。在大多數城市中從商業到住宅的平均降幅為0.26，而住宅到工業的平均降幅為0.37。

（二）城市不同級別同類型地價的比率指數分析

同類型用地地價比率結構的表示方法是以用地一級的基準地價為基準值，分別與其它級別用地的基準地價做比。即用各類用地不同級別的價格除以各自一級用地的價格，繼而得出的一組數值。為簡要說明問題，以具有代表性的西安市基準地價進行統計分析，得到比率指數（見表2）。

從表2中可以看出：城市的各類用地價格由一級逐級向下遞減，其中商業用地的降變最快，而住宅用地和工業用地的降變對較小：從用地類型看，地價降變幅度的情況總的趨勢是降變幅度越來越小，表明距離城市中心越遠，各類用地地價的差別就越小這一總的特點：在商業用地的一級和二級地價之間降幅最大，原因可能在于西安作為政治經濟文化發展中心，其中心的集聚度很高，產生了一旦超出這個中心，其商業用地價陡降的現象，也就是說商業中心高度集聚的城市會產生地價從中心向外圍急減的這一規律。

三、結論

從各城市內部不同類型用地間的比較結果來看，其中包括一些普遍的規律，例如各城市中，按土地的不同利用形式可知商業用地的基準地價都是最高的。普遍都按照從商業到住宅再到工業依次遞減的規律：商業用地的地價受經濟區位影響顯著，隨著越向外圍，這種影響就會隨之減小：地價降變幅度從城市中心到外圍總的趨勢是降幅越來越小，表明距離城市中心越遠，各類用地地價的差別就越小這一規律。從同類用地不同級別間的比較結果來看，所有城市的同類用地價格級逐級遞減，其中商業用地的降變最快：各用地類型不同級別價格變化的比率的降變快慢與城市規模大小密切相關。從不同城市等級基準地價的比較結果來看，基準地價水平的高低與城市的等級高低存在一定得相關性，這對于我們以后在進行全省域范圍內的基準地價平衡時具有一定得參考作用。

綜上所述，城市基準地價的形成和變化也遵循著一定的規律，總結和掌握這些出現的規律，以及分析引起特殊現象的原因，能夠在以后的基準地價隨市場變動進行更新時起到借鑒和參考的作用。

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（作者單位：陜西華地勘察設計咨詢有限公司）