房屋買賣居間合同居間報酬請求權

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，社會活動日益頻繁，民事糾紛不斷增加，就拿訴請法院裁決的居間糾紛而言，也呈現上升趨勢。多數的居間糾紛，多是因居間人的報酬及其報酬請求權如何行使的問題引發的。了解房屋買賣居間合同以及居間報酬請求權的內涵與特征，可以有效減少居間糾紛的產生。

關鍵詞：房屋買賣居間合同；居間報酬請求權；居間糾紛

居間合同與其他勞務合同不同，居間合同的根本特性在于居間報酬請求權的實現取決于居間人是否促成委托方與第三方締約，然而并不是所有居間人和委托人都清楚這一點，從而導致居間爭議的產生。并且，在我國現行立法對居間活動涉及不多的現實狀況下，難免會造成司法程序中解決居間糾紛的無法可依狀態以及由此帶來的不確定性。

一、房屋買賣居間合同的概述

（一）房屋買賣居間合同的定義

房屋居間合同是指，房屋居間人為委托人在房屋轉讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，并需要委托人支付一定報酬的合同。通俗來講，房屋居間合同，也可以稱之為房屋中介服務合同，這是由房屋中介提供的一種有償服務（房屋咨詢、給他人提供房屋信息、代理房屋買賣以及房屋價格評估等）活動。

房屋居間合同包括房屋買賣居間合同。房屋買賣居間合同是指居間人在房屋轉讓、租賃活動中提供信息、咨詢或提供代理服務以獲得報酬而簽訂的合同。在房屋買賣居間合同中，居間人履行一般的居間義務，如了解房產行情，發布房屋相關信息，了解房屋使用狀況，指導買賣雙方簽約等?？梢悦鞔_一點的是，在房屋買賣的過程中，居間人必須忠實居間義務，包括如實報告的義務，盡力提供居間服務的義務以及保守秘密的義務等。

（二）房屋買賣居間合同的法律特征

1.居間合同具有有償性與雙務性

房產買賣居間合同是一種有償合同，合同中涉及居間人與委托人的相關利益；并由居間人提供居間服務，委托人要向居間人支付居間活動報酬，作為居間人服務的對價。不要報酬促成他人訂立合同的行為，不屬于居間合同，而是一種服務性活動。居間合同的雙務性是指，居間合同一旦成立，合同雙方當事人均需承擔一定的義務。居間人履行如實報告的義務，委托人則履行與第三方簽訂合同后向居間人支付報酬的義務。

2.居間合同的主體具有特殊性

如同房地產中介市場對于中介的準入有嚴格的制度要求一樣，房屋買賣居間合同的簽訂，對合同的主體也有嚴格的要求。一方面要求簽訂合同的當事人雙方都必須具備簽訂合同的權利能力和行為能力；另一方面要求簽訂房地產中介服務合同的服務提供方，必須是房地產中介人，即居間人必須具有在房地產中介市場從事業務的能力。

3.居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的

在房屋買賣居間合同中，合同標的是居間人進行居間合同的結果，居間人通過居間活動獲得相關報酬。房屋買賣居間合同的委托人之所以簽訂合同，是需要居間人為其在房屋租賃、抵押、轉讓等活動中提供服務，以實現自己房屋實現轉讓、租賃、抵押等。因此，只有居間人的活動促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關系，居間合同才具有現實意義。

二、居間報酬請求權的性質與特征

（一）居間報酬請求權的性質

首先，居間報酬請求權是一種民事請求權，居間人為委托人提供居間服務，目的是為了獲取一定的報酬，這也是居間人的權利。居間人對于報酬的請求權，具有相對性與非正式性，即居間人有請求委托人為支付居間人提供居間服務支付一定報酬的權利，也有權受領委托人的報酬給付。

另外，居間報酬請求權屬于期待利益。居間報酬請求權得以實現的前提是居間人促成第三方與委托人達成房屋買賣合同，在此合同成立之前，居間人的報酬請求權是不完全的，也是不能實現的。這也就是說，居間人獲得報酬在其促成的房屋買賣合同成立之前，只是具有獲得報酬的資格，但是這種利益是期待利益，不是既得利益，只有在房產買賣雙方達成有效合同后，期待利益才能轉化為既得利益。

（二）居間報酬請求權的特征

居間合同具有不確定性以及附條件性的特征。所謂的不確定性，是指居間人是否獲得因提供居間服務而得到的報酬，并不取決于居間人本人是否已經充分履行其居間義務，而取決于委托人與第三人之間是否成功交易訂立合同；對于后者，并非是居間人主觀意識可以決定的，委托人與第三人之間才是重要因素，這從而導致居間人的權利義務實現也具有不確定性。

其次，居間合同的附條件性特征是指，居間人報酬請求權的取得和實現以居間人促成合同成立為基礎，促進合同成立同為居間合同的目的。如果居間人沒有促成委托人與第三人之間合同成立的事實要件，居間人是沒有請求委托人支付報酬的權利的，也無法將請求支付報酬的期待利益轉化為一種實在的既得請求權。

三、居間人報酬請求權的行使法定條件

（一）居間合同必須有效合法

居間人報酬請求權必須是建立在居間合同有效合法的基礎上的，如果居間合同是無效的或是被撤銷的，居間人并不具備報酬請求的權利。并且，根據我國《民法通則》第61條第1款之規定，居間人即使已依無效合同取得報酬，也應予以返還。

（二）委托人與第三人交易之達成

委托人之所以與居間人訂立房屋買賣居間合同，目的就是想通過居間人的資源與能力，實現委托人房屋買賣的要求。因此，居間人最重要的任務，就是促使委托人與第三人達成交易。在這個過程中，居間人是就其提供服務的結果而不是服務的供給而享受報酬請求權。只有委托人與第三人達成交易，居間人才有權請求報酬；并且，委托人與第三人訂立合同還必須真實合法有效。

（三）居間人需履行對于委托人的法定義務

前文已經陳述過，居間合同具有雙務性，居間合同一旦成立，合同雙方當事人均需承擔一定的義務。就居間人而言，居間人需要承擔據實報告的義務，對在其提供居間服務活動的過程中，對其所知的與訂約存在影響的事項，都需據實向委托人報告。此外，居間人還應承擔對委托人忠實的義務，忠于委托人的利益，誠實講信用。