淺議我國農村宅基地流轉的必要性

摘要：隨著城鄉一體化建設和城鎮化進程的加快，限制農村宅基地的流轉已呈現出諸多的弊端。本文介紹了宅基地流轉的相關法律規定，闡述了宅基地流轉限制的危害，討論了允許農村宅基地進行流轉的必要性。

關鍵詞：宅基地；流轉；制度約束

我國現行法律制度對農村宅基地使用權流轉的限制非常嚴格，受農村宅基地制度約束，農村宅基地流轉的市場空間有限，導致我國農村房屋閑置、宅基地閑置浪費現象嚴重，已成為城鄉一體化進程的嚴重羈絆。宅基地作為特殊土地資源，促進宅基地流轉不僅有助于緩解城鎮化發展土地瓶頸，還有助于規范我國農村宅基地使用，拓寬農民融資渠道，提高我國土地利用效率，對促進統籌城鄉發展具有重要意義，宅基地流轉已成為推進城鎮化發展的必然要求。尤其是物權法頒布實施之后，允許宅基地的流轉的爭論更是日趨激烈，現行宅基地制度已經不合時宜，改革勢在必行。

1 農村宅基地流轉的法律現狀

住宅用地分為城鎮住宅用地和農村住宅用地（簡稱宅基地）。憲法第十條第四款規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。《土地管理法》第二條也規定“土地的使用權可以依法轉讓”，但是農村集體建設用地使用權（包括宅基地使用權）卻從未放開流轉。《土地管理法》第六十二條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。《擔保法》第三十七條規定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押。2005年的物權法草案更是明確規定：“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區、市）規定的標準；農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》亦強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”2007年12月國務院辦公廳《關于嚴格執行農村集體建設用地法律和政策的通知》中強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”。“單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”2008年1月15日國土資源部《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》又再次重提“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房或小產權房。”

長期以來，我國對宅基地能否流轉一向采取限制態度，我國的法律、行政法規和部門規章的規定對宅基地的流轉頒布重重禁令，設置重重障礙。

2 宅基地流轉限制的弊端

法律法規對農村宅基地流轉的禁止雖然在一定時期內能抑制農村宅基地的流轉，但加劇了相關權利人之間的矛盾，引發農村宅基地的諸多問題。限制宅基地流轉，存量宅基地大量閑置的同時，新增宅基地的需求卻不斷增長，供需不能與市場結合，既不利于資源的有效配置，也不利于土地的節約利用。無償劃撥使農民認為宅基地為私有，造成產權主體不明確，虛化集體，并由此引發諸多問題。

大量宅基地閑置，造成資源浪費。隨著農村剩余勞動力不斷向城市轉移，我國農村常住人口每年以1.6%的速度減少，宅基地卻以每年1%的速度在增加，一戶多宅和超占現象普遍。農村人均宅基地面積呈逐年增大趨勢，甚至出現嚴重超標現象。農村新建住房增多，占用了大量土地，而原宅基地則因為沒有完善的退出機制而被閑置。

宅基地隱形交易。在宅基地不能流轉的法律禁令與需要流轉的強烈愿望之間，出現了大量的宅基地隱形市場、暗地交易。宅基地的隱形流轉不利于集體資產和農民利益的保護。這些隱形市場和暗地交易，大多都是違法違規的，缺乏規范，缺乏管理，常常糾紛不斷，訴訟不斷，不利于社會的穩定與和諧。

3 允許宅基地自由流轉的必要性分析

宅基地流轉對緩解城鎮化建設過程中建設用地供求矛盾、滿足理性農民對財產權的需求、提高宅基地利用效益、促進農村社會保障體系的建立和完善及拓寬新農村建設融資途徑具有重要作用。閑置宅基地流轉，可以緩解城市化和工業建設用地的需求壓力，以及宅基地在農民與農民、農村與城市之間轉讓來提高閑置宅基地的利用效率，同時也是增加農民財產性收益的有效途徑。改革宅基地制度不僅是必要的，而且隨著經濟社會發展，各方面條件已經基本成熟，宅基地改革也是可行的。宅基地流轉有利于拓展農民收入渠道。限制宅基地流轉嚴重限制了農民對其房屋的處分權，導致農民合法建造的房屋不能其房屋出售、出租、抵押、入股等。尤其對于進城定居的農民而言，這種限制直接導致了其財產的浪費。宅基地流轉有利于保障宅基地的充分利用，避免土地資源的浪費。宅基地流轉有利于促進新農村建設，推進城鄉一體化進程。

4 結語

現行的關于農村宅基地使用權的流轉制度已經不能夠滿足我國的社會主義市場經濟的發展要求，也不利于農村社會的進步和農民的增收，而且可能會阻礙城鄉統籌發展戰略的實施。現行宅基地法律法規已不適應形勢發展，迫切需要修改與出臺符合我國國情的、更具法律效力的宅基地管理法律法規。因此，改革我國的農村宅基地使用權的流轉機制是非常有必要的。