淺議現代城市房屋維修與維修管理

【摘要】房屋維修是現代城市的基本組成部分，并在房屋使用中發揮著決定性作用。它既是城市建設與發展的必要條件，還是正常開展城市生活的基礎保障。文章以現代城市房屋為研究對象，首先探究房屋維修內容，然后探討維修管理技術，希望能夠在某種層面提升房屋維修水平。

【關鍵詞】現代城市；房屋維修；維修管理；城市建設

在城市建設進程不斷加快的當下，城市住戶愈發關注房屋質量，并提出了嚴格的要求。而房屋維修不僅能提升房屋的價值，還能延長使用壽命。因此，開展房屋維修以及管理工作時，一定要增加施工手段的先進性，提升施工技術的實用性。

一、房屋維修的主要內容

為提升房屋維修效果，改善房屋維修質量，應明確房屋維修的主要內容，并在維修實踐中全面落實。

（一）查勘鑒定

查勘鑒定具體是指有計劃性地面向房屋開展結構檢查以及功能審查工作，它是房屋維修工作順利開展的重要參考。查勘測定主要包含定期性、工程性和季節性這三種類型。

（二）房屋維修質量

在房屋維修工作中，應全面保障房屋質量。本文中所探究的房屋維修管理服務于工程維修質量，維修質量的保障是其基本目標，它在物業公司的基本服務項目中占據著一定位置，并發揮著關鍵性作用。

（三）房屋維修規劃

目前，對于物業管理公司而言，房屋維修規劃是其核心內容。簡而言之，它是一項計劃管理工作，主要作用于房屋維修工作。房屋維修計劃通常涵蓋房屋維修計劃、常規檢查計劃、調整活動和整理總結等內容。

（四）房屋維修保養與維護

若將建筑物比作人體，則地基猶如血液，它在建筑物的常規使用中發揮著決定性作用。地基只有待具備特定承載力以及滿足穩定性標準后方能全面承載上部結構。對于建筑物而言，地基承載力決定著上部建設質量，如果承載力不達標，將會引發裂縫等不良問題，帶來嚴重影響。因為地基比較獨特，無法直接找到安全隱患，所以應著重做好常規維修和日常管理工作。

（五）維修磚砌體結構和鋼筋混凝土結構

對于磚砌體結構而言，應降低環境侵蝕、縮減侵蝕介質；增強抗腐蝕能力；面向熱工性能薄弱的外墻進行加厚處理，也可采取其他可行的保溫措施；面向潮濕或者長時間關閉的房間增設防水層，設置排水設施，以此來降低侵蝕；確保場地平整，合理設置排水坡度，以免建筑物周邊出現積水現象；刷除粘附在建筑物中的結晶物，以免進一步侵蝕；對屋面進行定期維修，確保屋面排水系統處于良好的運轉狀態，禁止出現滲漏。鋼筋和混凝土共同組成鋼筋混凝土結構，其中鋼筋可承載拉力，混凝土可抵抗壓力，因此在日常維修工作中，應確保鋼筋與混凝土可協調工作，進而滿足受力要求。

（六）維修屋面工程

屋面通常處于建筑物頂端，它作為基本建筑的承重結構，在房屋整體承重中發揮著重要作用。無論從物質功能層面，還是從藝術效果的角度來說，屋面在房屋建筑中都發揮決定性作用。

（七）保養并維修裝飾工程

在裝飾工程中，抹灰最為常見，依照建筑物的部位可將其劃分成內部抹灰和外部抹灰。它可保護主體結構，降低暴曬、雨雪等惡劣天氣條件對主體結構的損害，保證房屋內部整齊、視線明朗，增強保溫性能，阻隔噪音、防止滲漏等，以此來優化居住條件、改善工作環境。

（八）維修門窗工程

門作為與外界溝通聯系的基本通道，它在房屋工程中占據著關鍵位置。窗主要用來采光與通風，并可隔音、阻斷天氣條件的影響。使用門窗時，無論是因何種原因引發損壞，都應立即修理，避免損害面積的擴大。在日常生活中較為常見的病害有腐蝕、銹蝕等。

二、房屋維修管理技術

房屋維修管理是指依據施工規范、質量要求、技術標準與經濟要求，合理應用現代方法，全面、系統地管理房屋維修工作，主要包含外包型和自主型這兩種維修管理類型，其中前者主要包含工程招標、基本設計、技術交底、工程合同的規范簽訂、質量監督和管理、竣工驗收等多項內容；后者的管理內容為合理規劃房屋維修工作、編制設計方案、全面準備、采取有效措施、全面管控維修質量、統一協調、重視現場管理等。

（一）經費管理

維修經費指代在具體的保養維修階段，在人工、材料與設備等各個層面投入的經費。對于房屋而言，主要從管理經費中劃出日常養護經費，且維修經費常常用在不同的維修項目中。

（二）行政管理

1.責任擔負。在房屋維修過程中，通常由所有人負責擔負維修責任；在保修階段，主要由施工以及建設單位來擔負責任；超過保修期之后，施工以及建設單位共同使用的部位與工具設備設置了專項維修基金，主要由全體業主共同擔負；因人為原因而損壞房屋，應由行為人負責承擔維修責任；對于因維修工作不到位或者因人為制約而引發房屋危險時，房屋部門可依法采取整改措施，并由當事人負責擔負相關經費。

2.糾紛處理。面臨糾紛時，一定要保持謙恭、溫和的態度，給予業務充分的尊重，使其認可物業管理公司，得到理解，積極輔助，有效檢修、合理疏通雨水干管。若業主依舊存在不滿情緒，不主動配合，則應全面宣傳物理管理法規，使其正確認識房屋檢修，有效檢修公共部位，這也是業主應履行的基本義務。特別是從設計研發階段開始，物業管理公司便應介入，并站在促進物業管理水平的高度，提出可行的設計方案。例如，待業主要求對雨水干管進行改造時，物業管理人員應及時制定改造方案，從根本上解決不合理之處。另外，此種改造方案的運行一定會消耗較多經費，因此該方案應得到業主委員會認可，只有待獲得認可后，方可著手改造工作。

三、結語

房屋維修即管理與協調的全面整合，這對于管理和物業領域而言，將是一次全新的挑戰。社會經濟一直處于發展狀態，人們的思想也在不斷變化，我們應明確房屋維修內容，切實提升房屋維修管理水平，全面實施房屋維修，大面積落實管理工作，進而有效緩解住房短缺現狀。

參考文獻

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[2]劉紅梅，李敬熠.既有建筑加固改造技術淺談[J].河南建材，2015，（3）.

作者簡介：孫昌鐵（1967-），男，吉林通化人，通化市公有房屋安全維修中心主任，研究方向：房屋安全維修管理。